Al evimi, sil borcumu
ABD'de çok eyalette kanunlar, borçluya ‘walk away’ yani ‘Ben evden vazgeçtim, borcumu da ödemiyorum!’ deme hakkı tanıyor.
Gayrimenkul fiyatlarının yarı yarıya düştüğü ABD'de, 11 milyon konut kredisi borçlusu, hükümetin ve bankaların rüyalarına giriyor. Pek çok eyalette kanunlar, borçluya ‘walk away' yani ‘Ben evden vazgeçtim, borcumu da ödemiyorum!' deme hakkı tanıyor. Ya Amerikalılar yüzünü kızdırıp, borcunu reddederse, bankaların hali ne olur?
2009'un son günlerinde, Reuters.Breakingviews “Ya Amerikalılar konut kredilerini geri ödemekten vazgeçerse?” diye soruyordu. Çünkü milyonlarca Amerikalı şu günlerde vicdanını yokluyor: “Kredi borcunu ödemenin ne anlamı kaldı?” Borçlanarak aldıkları evin piyasa değeri, kalan konut kredi borçlarının altına indiğine göre, krizde işini kaybetmiş yahut geliri düşmüş pek çok Amerikalı, kanunların verdiği imkandan yararlanarak, borcunu ödemekten vazgeçebilir.
Fairfield, San Fransisco'ya 65 km mesafedeki son yılların ‘in' yerleşim birimi. Benzetmek gibi olmasın, İstanbul'un Zekeriyaköy'ü gibi. Kaliforniya şirketlerinin üst düzey yöneticileri, 2004'ten beri, kent merkezindeki apartman dairelerini terk edip, Fairfield'de bahçeli, havuzlu, 2-3 otomobil alan koskoca garajlı villalar inşa ettirdiler. Ve ortalama 800.000 dolarlık (1,25 milyon TL) bu hayale erişebilmek için, 30 yıllık konut kredisi aldılar. Bölgede emlak değeri sürekli arttığı için, iyi bir iş yaptıklarından emindiler.
11 milyon aile ‘suyun altında'
Oysa bugün, Fairfield bir hayalet şehre benziyor. Esnaf birer birer kepenk indirip gidiyor. Çünkü müşteriler şehri terk ediyor. Bankaların haczettiği birçok evin kapısında ‘FOR SALE' yazıyor, ama alıcı yok. Hâlâ evden çıkmamakta direnenlerin ise hesabı tutmuyor: Daha anaparayı geri ödemeye başlamadan, evlerinin değeri yüzde 50-60 düşmüş halde. Bu durumda, en akılcı hareket ‘to walk away' yani ‘çekip gitmek'. Aslında mal varlıkları borçlarını karşılıyor, gelirleri azalsa da yerinde. Ama ‘ben konut kredisi borcumu ödemek istemiyorum' deyip evi boşaltabiliyorlar. Kanunlar bu hakkı tanıyor. Banka, evi ne yaparsa yapsın!
Emlak eksperi First American CoreLogic'e göre, ABD'de, 4 konut kredisinden birinde, taşınmazın rayiç değeri geri ödenecek borcun altına düşmüş durumda. Bunların yarısına yakınında (ki bu 5,3 milyon konut demek) evin rayiç değeri kalan borcun yüzde 80'inin altında. 2,2 milyon evin değeri, borcun yüzde 50'sini bile karşılamıyor. Finans jargonunda, bu borçluların ‘underwater' yani ‘su seviyesinin altında' olduğu söyleniyor.
Ev sahibi değil borç sahibi
Bu sebeple (diyor Reuters.Breakingviews) bu 11 milyon Amerikalı'ya ‘ev sahibi' demek yanlış, olsa olsa ‘borç sahibi' denilebilir; çünkü tek sahip oldukları şey, ödemek zorunda oldukları kredi borcu. Kabaca, 100 liraya kirayla oturabilecekleri eve her ay 200 lira faiz ödüyorlar.
Amerikalılar'ın (dinin etkisiyle) ahlâk anlayışına göre, ‘borç namustur'. Ama, ödemek zorunda olmadıkları bir meblağı her ay ödemek de (aynı Tanrı'nın gözünde) aptallıktır. Çünkü Kaliforniya, Arizona gibi pek çok eyalette, banka, kredi konusu taşınmazın dışında bir teminat istemek hakkına sahip değil. Yani, kredi kurumu sadece krediyle satın alınan taşınmazı hipotek yahut haczedebiliyor. Borçlunun başka taşınmazlarına, otomobiline, maaşına el koyamıyor. Bu durumda, konut kredisini geri ödemek istemeyen tüketici ‘evi geri al, borcumu unut' demek hakkına sahip.
Ekonomik hesapları ahlakî kaygılarına ağır basacak bir çok Amerikalı'nın bu yolu tercih etmesinden endişe ediliyor. Kiralar da düştüğünden, bu aileler aşağı yukarı aynı parayı ödeyerek daha iyi bir konutta yaşayabilirler.
Bu arada 3 öğretim görevlisinin yaptığı bir araştırma, bu ‘kararın' bulaşıcı olduğunu gösteriyor: Bir mahallede bir iki ev sahibi yüzünü kızdırıp ‘borcumu ödemiyorum, kiraya çıkıyorum' derse, diğerleri de onu taklit etmeye hazır.
Kredi kurumları, bu felaket senaryosunu önlemek için, borçluları en akılcı yolun kredi faizini gözden geçirmek ve borcu yaymak olduğuna ikna etmeye çalışıyorlar.
Reuters.Breakingviews “Borçluların ahlâk anlayışı, şimdilik, bankaları ve kredi kurumlarını iflastan koruyor. Ama ne kadar süre için?” diye soruyordu. ‘Walk away'cilerin sayısı artarsa, emlak fiyatları daha da düşecek. Ve daha milyonlarca Amerikalı kendini ‘suyun altında' bulacak.
Bankalar da aynı şeyi yapıyor
LA Times'ın yaptığı bir araştırmaya göre, ‘borcumu ödemiyorum, ne haliniz varsa görün' diyen borçluların oranı şimdilik yüzde 3. Bir yüzde 10'un da niyeti bozuk.
Bunun bilincinde olan ABD hükümeti, geri ödememeler baş gösterince derhal tepki verdi. George W.Bush'un Hazine Bakanı Henry Paulson, ‘walk away'cileri ‘spekülatör' olmakla suçladı. Mortgage Bankers Association yani konut kredi kurumları derneği başkası John Courson ise, geçenlerde, duygusal bir çağrı yaptı: “Yaptığınızın aileniz, çocuklarınız ve arkadaşlarınız için ne kadar kötü bir örnek oluşturduğunu unutmayın!” Hatta Başkan Obama bile borçluları ‘sorumlu davranmaya' davet ediyordu.
Ama borçlular, hükümetin, özellikle de bankaların bu ‘ahlâk çağrılarına' çok gülüyorlar. Çünkü bankalar da aynı kanundan yararlanıp, borçlarını ödemeyi reddediyorlar. 10 Ocak tarihli NW Times'taki bir habere göre Morgan Stanley, fiyatlar zirvedeyken satın aldığı, San Fransisco'nun göbeğindeki 5 binanın borcunu, emlak fiyatları düşünce ödemekten vazgeçti. Böyle daha çok örnek var.
(Kaynak: Reuters.Breakingviews, Le Monde)
‘Short sale' yani zararına satış
Kaliforniya'da ‘short sale' yani zararına satış yayılıyor. Bu sistem, borçluya (bankanın olurunu alarak) taşınmazını zararına satma yani borcundan kurtulma imkanı veriyor. Biz uzman “Los Angeles'te satılık emlakın yüzde 21'i icra satışı, yüzde 34'ü de zararına satış” diyor. “Çünkü bankalar short sale'in, hacizden daha avantajlı olduğunu gördüler.” Aynı uzman Donavan ailesini örnek gösteriyor. 2008'de 590 bin dolara aldıkladı villayı, 2009 sonunda 429 bin dolara satmışlar. Aylık 3.800 dolar kredi faizi yerine, bir kaç kilometre ötede, 2.000 dolara aynı büyüklükte bir villada yaşıyorlar. Bir gayrimenkul şirketinde çalışan eşi işsiz kalan, kendisi de yıl sonu primlerinden vazgeçmek zorunda kalan Mr.Donavan için aradaki bu fark çok önemli.
ABD'ye has bir uygulama: Banka tedbir koyamıyor
ABD eyaletlerinin yarıdan fazlasında, ipotek karşılığı konuk kredisi veren kurumların, yüzde 0,5 ila 0,7 arasında değişen bir faiz farkı ödeyen borçluların gelirlerine ‘tedbir koyma' hakkı yok. Yani, müşteri kredi borcunu ödemezse, kredi kuruluşu maaşına, gelirine veya diğer mal mülküne el koyamıyor. Bu da ‘walk away' olayını körüklüyor. Tabii ki bu ‘kredi kaçakları' uzun yıllar bir daha konut kredisi alamıyorlar ya da yüksek faiz ödemek zorunda kalıyorlar. Bir bankacının dediği gibi “Neyseki bu kuralı ABD'de kimse bilmiyor. Yoksa hiçbir tüketici konut kredisi borcunu ödemezdi...”
Kaynak: Hürriyet Emlak
- Etiketler:
Yorum Yaz