TÜRK GAYRİMENKUL PİYASASI
Jones Lang LaSalle tarafından hazırlanan Türkiye Gayrimenkul Piyasası Görünümü 2011 yılı 3. Çeyrek başlıklı raporunda, “Türkiye’de GSYH’daki büyümenin yavaşlayan bir ivmeyle devam edeceği fakat buna rağmen Türkiye’nin 2015 yılına kadar Avrupa’daki en yüksek büyümeyi gerçekleştirecek ülke olacağı” belirtildi.
Jones Lang LaSalle araştırma departmanı tarafından hazırlanan ve Türkiye'deki perakende, ofis, lojistik ve otel piyasalarını değerlendiren "Türkiye Gayrimenkul Piyasası Görünümü 2011 3. Çeyrek” raporunda;
Hükümet tarafından Ekim 2011'de açıklanan Orta Vadeli Ekonomik Programa paralel olarak, hükümetin özel sektör yatırımları ve doğrudan yabancı yatırımlar ile ihracatın gelişmesini desteklemek için çabalarının süreceğini,
Standart & Poors Türkiye'nin TL cinsinden notunu BBB-‘ye yükseltmesiyle birlikte uzun vadede yerel ve yabancı para birimi cinsinden kredi notu görünümünün pozitif olacağının öngörüldüğünü,
2011 2.Çeyrekten beri ekonomik gündemde en çok tartışılan ve gayrimenkul pazarını da olumsuz etkileyebilecek konu TL'nin değer kaybetmesi olup, TL'nin değer kaybına bağlı olarak, perakende ve ofis pazarlarında güçlü bir kira artışının beklenmediğini,
2011 3. Çeyrek boyunca İstanbul ve ikincil şehirlere yönelik perakendeci talebi hem yerel hem de uluslararası markalar tarafından oldukça yüksek olup, perakendeci talebi açısından yılın geri kalanı için pozitif bir görünüm beklendiğini,
Lojistik pazarındaki kullanıcı taleplerinin yavaş bir şekilde değiştiği, yeni jenerasyon yüksek kalitede lojistik alanlarına yönelik talebin pazarda gelişen perakende ve ilaç sektörüne bağlı olarak arttığı, bu nedenle de, bu eğilimin pazara yeni ve kaliteli ürünlerin gelmesi anlamında olumlu etkilerinin olacağını,
Türkiye'nin turistler için ziyaret edilecek en popüler ülke olmaya devam edeceği, geçtiğimiz yılın aynı dönemi ile karşılaştırıldığında, Ağustos 2011'de yıl boyunca yabancı ziyaretçi sayısında %10.4'lük bir artış olduğu, İstanbul'un EMEA Bölgesi'ndeki diğer şehirler arasında oda başı gelirde %27.9'luk artış ile en hızlı büyüyen pazar olduğunu,
Türkiye yatırım pazarının kendine ait yapısal sorunlarının bulunduğu fakat Türkiye'nin etkileyici ekonomik büyüme beklentilerine ve demografik avantajlarına bağlı olarak küresel yatırım fonlarının pazara güçlü bir inançları ve pazarda yer alma isteklerinin bulunduğu kaydedildi.
PERAKENDE
Türkiye Gayrimenkul Piyasası Görünümü 2011 3. Çeyrek raporunda; perakende pazarının güçlü performansı, 2011 3. Çeyrekte de devam etti. 2011 3. Çeyrek'te hem uluslararası hem de yerel markalardan gelen perakendeci talebi yüksek oldu.
Jones Lang LaSalle Türkiye Başkanı, Avi Alkaş “2011 3. Çeyrek'te çocuklara yönelik perakende aktiviteleri öne çıkmaktadır, eğlence ünitelerinin de desteğiyle, aile ve çocuk odaklı olarak gerçekleştirilen perakendecilik, pazarda yeni bir konsept olarak var olmaya başlamıştır. Hazır giyim sektöründe uluslararası markaların talebi güçlü bir şekilde devam ediyor, Kickers, Desigual ve Victoria's Screet gibi markaların orta vadede Türkiye'ye gelmesini bekliyoruz. Intersport, C&A, H&M ve Deihmann gibi orta gelir grubuna hitap eden uluslararası markaların ikincil şehirlere olan talepleri artış göstermektedir” dedi.
AVM'lerin dışında, hem uluslararası hem de yerel markaların alışveriş caddelerine olan taleplerinin güçlü bir şekilde devam ederken, özellikle İstiklal Caddesi ve Nişantaşı bölgesi, en popüler alanlar olarak öne çıkmıştır. Bunların yanı sıra, Koton, LCW, YKM, Mavi Jeans ve Colin's gibi Türk markalarının özellikle yakın dış pazarlarda yayılma süreçlerini son bir yılda hızlanarak devam ettirmişlerdir.
Perakende pazarında kira görünümüne bakıldığında ise artan perakendeci talebi ile birlikte 1.Çeyrekte metrekare başına aylık 75 EUR'dan 80 EUR'ya yükselen birincil kira rakamı, 3.Çeyrekte 80 EUR'da sabit kalmıştır. Jones Lang Lasalle piyasa bilgisi doğrultusunda, 2012 sonu itibariyle birincil kiranın 5 EUR artış göstermesi beklenmektedir.
3. Çeyrekte pazara giren kiralanabilir alan 2010'un aynı dönemine göre yüzde 140'lık bir artış göstermiş olup, arzın büyük bölümü 550.500 m² ile Anadolu'da, 329.000 m²'lik bölümünün arzı ise İstanbul'da gerçekleşmiştir. 3. Çeyrekte 6'sı Anadolu, 4'ü İstanbul olmak üzere 10 AVM açılırken, Akbatı, Arena Park, Atlantis City, Ninova Park ve Bolu Tem Outlet, en önemli açılışlar arasında yer almaktadır.
Pazar yoğunluğuna bakıldığında, İstanbul ve Ankara 1.000 kişi başına düşen kiralanabilir alan bazında en yoğun pazarlar olarak öne çıkmakta olup, bu illeri Karabük, Bolu ve Trabzon takip etmektedir.
Perakende yatırım pazarı, 3. Çeyrekte de uluslararası yatırımcıların ilgisini yoğun bir şekilde çekmeye devam etmiştir. Ekonomideki ve perakende pazarındaki olumlu gelişim ve orta vadede Türkiye'nin kredi notunun yükseltilmesine yönelik beklentiler ile birlikte perakende yatırım pazarında artış beklenmektedir.
OFİS PİYASASI
Rapora göre; Türkiye'de en gelişmiş ve aktif ofis pazarı İstanbul'dur. İstanbul ofis pazarında ilk üççeyrek boyunca faaliyete geçen toplam A sınıfı ofis arzı 227,000 m2'ye ulaşmıştır. Böylelikle 2010 yılının aynı dönemine göre yaklaşık dört kat büyüme gerçekleşmiştir.
Jones Lang LaSalle Sermaye Piyasaları & Danışmanlık Hizmetleri Direktörü Dr. Kıvanç Erman “4.Çeyrekte, yaklaşık 190,000 m2'lik A sınıfı ofis arzının pazara girmesi ve 2011 Eylül ayında yaklaşık 2.79 milyon m2 olan ofis arzının yılsonunda 2.96 milyon m2'ye ulaşması beklenmesine yol açmaktadır” dedi.
Merkezi İş Alanı (MİA) mevcut ofis arzının yaklaşık % 42'sini, Asya Yakası ise, %32'sini oluşturmaktadır. 3.Çeyrek itibariyle 2.79 milyon m2'ye ulaşan A sınıfı toplam ofis stoku ile 2010 yılının aynı dönemine göre %19'luk artış olduğu görülmektedir. 2013 yılına kadar pazara girmesi beklenen yaklaşık ofis arzı ise 793.000 m2'dir.
2011 yılının ilk 3 çeyreğinde 85.000 m2'ye ulaşan toplam kiralama işlem hacmi, bir önceki yılın aynı dönemi ile kıyaslandığında yaklaşık %46 artmıştır. İlk yarı yılda %8.4 oranında gerçekleşen A sınıfı ofis pazarındaki boşluk oranı, 3.Çeyrek itibariyle %9.1'e yükselmiştir. MİA Bölgesi'ndeki boşluk oranı ise aynı dönemde %2.4'ten %3.2'ye yükselmiştir.
Birincil kira rakamının yaklaşık iki yıllık periyotta değişmediği ve EUR 30/m2/ay olarak sabit kaldığı görülmektedir. MİA Bölgesi'ndeki önemli projelerin tamamlanmasıyla birlikte, birincil kira rakamının artış eğilimine gireceği öngörülmektedir.
Jones Lang LaSalle Sermaye Piyasaları & Danışmanlık Hizmetleri Direktörü Dr. Kıvanç Erman “Yatırım pazarına bakıldığında, ofis pazarında kurumsal olarak geliştirilen ürünlerin sınırlı olması, yatırım aktivitesinin önündeki en büyük engel olarak ortaya çıkmaktadır. Ancak geliştirilen güçlü projeler ile birlikte, pazarın hızlı bir değişim içinde olduğu görülmekte, buna karşın tamamlanan bazı projelerin halen kat bazında satışının tercih edilmesi nedeniyle, gayrimenkullerin yatırım anlamında kalitesinin düşürüldüğü görülmektedir. 2011 yılı başından beri oldukça aktif olan ofis yatırım pazarında, herhangi bir yabancı yatırımcı taraf olmamıştır. Pazarda gerçekleşen sınırlı sayıdaki işleme rağmen, küresel yatırımcıların ofis binalarına olan ilgilerinin arttığı görülmektedir” dedi.
LOJİSTİK PİYASASI
Rapora göre, Türkiye, hem jeopolitik konumu nedeniyle hem de dünyanın ilk 10 ekonomisi içinde yer alması beklentisi nedeniyle büyük bir avantaja sahiptir. Türkiye Yatırım Destek ve Tanıtım Ajansı, Türkiye'nin lojistik sektörünün 2011–2014 yılları arasında olumlu bir büyüme gerçekleştirmesini beklemektedir. 2015 yılı için öngörülen pazar büyüklüğü yıllık %20 oranında bir büyüme ile USD 120 milyardır. Lojistik pazarında en fazla hareket ise, İstanbul ve batı-doğu aksında yer alan İzmit-Tekirdağ gibi yakın çevredeki bölgelerdedir.
Pazarda “Online” perakende ticaretinin gelişimi ile birlikte lojistik hizmeti sağlayıcılarından yeni jenerasyon yüksek kalitede depo alanlarının talep edilmesi gibi yeni trendlerin geliştiği gözlemlenmektedir. 2011 yılında ekonomide yaşanan canlanmayla birlikte, lojistik pazarında kiracı talebinde gözle görülür bir düzelme görülmüş fakat bu düzelme henüz tam anlamıyla kira işlemleri ve kira oranları üzerinde etkili olamamıştır. Güçlü ekonomik büyüme ve Türkiye'deki artan yabancı yatırım hacminin, orta vadede lojistik sektörünün gelişimine ve kiracı talebinde bir artışa neden olacağı tahmin edilmektedir
Lojistik arzının büyük bir kısmı Hadımköy'de yer alırken, lojistik faaliyetlerinin yoğunluğu açısından ardından Esenyurt, Beylikdüzü ve İkitelli gelmektedir. Avrupa Yakası'nda Ambarlı Limanı ve Hadımköy, en çok tercih edilen lojistik alt pazar iken, TOKI tarafında hayata geçirilen Akpınar Sanayi Bölgesi'nin ise endüstriyel gelişim açısından bölgenin en önemli merkezi olması beklenmektedir. Bunun yanı sıra,
Kağıthane lojistik alt pazarı, Avrupa Yakası'nın önemli bir lojistik merkezlerinden biri haline gelmiştir. İstanbul'un Asya Yakası'nda ise, lojistik arzının yoğunlaştığı bölgeler Tuzla ve Gebze'dir.
Lojistik pazarındaki birincil kira oralarının 2011 yılının ilk 3 çeyreğinde metrekare başına aylık 4.5- 5 EUR aralığında, istenilen kira seviyelerinin ise 6– 7 USD aralığında olduğu, bu kapsamda yılın üçüncü çeyreği için metrekare başına aylık birincil kira oranının 6 – 6.5 USD düzeyinde olduğu öngörülmektedir.
Yatırım piyasalarına bakıldığında, yüksek arsa fiyatları, lojistik gelişiminin önündeki en önemli engellerden biri olmaya devam etmektedir. Bunun yanı sıra, Türkiye lojistik pazarında Türk lojistik yatırımcı veya geliştiricileriyle ortaklık kurarak büyümek isteyen bazı büyük küresel yatırımcıların olduğu bilinmektedir. Fakat, arsa fiyatları bu gibi ortak girişimlerin gelişmesinin önündeki en önemli engeli oluşturmaktadır.
OTEL PİYASASI
Raporda, 2011 yılında son çeyrekten bu yana, özellikle İstanbul'un beş yıldızlı otellerinin performansının yükselmeye devam ettiği görülmektedir.
2011 yılı Ocak-Ağustos döneminde,otellerde, 2010 yılının aynı dönemiyle kıyaslandığında Euro bazında oda başına düşen gelirlerde ise %9.7'lik bir artış gerçekleşmiştir. İstanbul Avrupa yakasındaki şehir merkezinde bulunan dört ve beş yıldızlı otellerde oda başına düşen gelirlerdeki artış oranı ise %15.4'tür. Bu artışın 2011 yılının son çeyreğinde de devam etmesi beklenmektedir.
2011 yılında gerçekleşen en dikkat çekici açılışlar; The İstanbul Edition, Crowne Plaza İstanbul Harbiye, Limak Eurasia Luxury Hotel, DoubleTree by Hilton İstanbul-Moda, DoubleTree by Hilton İstanbul Old Town, Holiday Inn Express Altunizade, Georges Galata Otel ve Hilton İstanbul Garden Inn Golden Horn oldu. Eylül 2011 sonu itibariyle İstanbul pazarına 1.850 yeni oda girerken, yıl sonuna kadar 600 odanın üzerinde bir arzın da olacağı beklenmektedir.
Uluslararası piyasalarda görülen toparlanmayla beraber, Türkiye otel piyasasına olan ilgi de artmaktadır. Ancak satıcının istediği fiyat ve uluslararası yatırımcının düşündüğü fiyat arasındaki fark, halen yatırım piyasasında önemli bir sorun olmaya devam etmektedir.
Yorum Yaz