İstanbul emlak piyasasında neler oluyor?
Piyasadaki bu güven ortamından ötürü; 2011 yılı için başarılı bir yatırım stratejisi için, İstanbul'da özellikle bazı bölgelerin ve bu bölgelerdeki konut arsalarının incelenmesi akılcı bir karar olabilir
Colliers International Türkiye'nin, 2011'in ilk yarısıyla ilgili hazırlamış olduğu rapora göre İstanbul konut piyasası özelinde 2011 yılının ilk yarısı için daha istikrarlı bir gayrimenkul ortamına geri dönüş yaşanıyor. Piyasadaki bu güven ortamından ötürü; 2011 yılı için başarılı bir yatırım stratejisi için, İstanbul'da özellikle bazı bölgelerin ve bu bölgelerdeki konut arsalarının incelenmesi akılcı bir karar olabilir.
Rapora göre şu anda Haliç-Kağıthane ve Bomonti bölgelerinde geliştirilen şehir içi projeler üst-orta ve üst gelir gruplarını hedef alan geliştirme projeleri için fırsatlar sunuyor. Geçmişte yatırımcılar Avrupa Yakası'nda merkezi iş lokasyonlarında üst gelir grubunu hedef alan projelere odaklanmıştı, çünkü bu segmentteki projeler finansal açıdan en uygun gayrimenkul yatırımları idi. Ancak, 2011'e girerken bu trend değişmeye başladı. Üst gelir grubu, temel konut satın alımları dışında yatırım yapmaktan uzak durmaya başladı. Şehir içi bölgelerde geliştirilen yeni projeler de üst-orta gelir grubunu (ve üst gelir grubunun alt seviyedeki %50'lik kısmını) hedef seçti.
Bu bölgelerdeki başarılı konut projelerinde (mimari tasarım, yeterli sosyal imkanlar, yeterli otopark alanı, iyi pazarlama ve iyi satış performansı gibi kriterler açısından) A sınıf konut satış fiyatlarının 3.000-4.000 ABD Doları/ m² arasında değiştiğine vurgu yapılıyor. Rapor, Bomonti'de proje geliştirmek için uygun boş arsa eksikliği söz konusu olduğundan bu bölgedeki gelişimin Piyalepaşa, Kağıthane ve Dolapdere bölgelerine doğru yönelmeye başlamasınn beklendiğini belirtiyor.
Haliç bölgesi de konut projeleri için fırsatlar sunuyor. Özellikle şehir merkezine yakın yaşamak isteyen, çalışan genç profesyoneller için geliştirilecek stüdyo tipi daireler içeren projelere talep artışı bekleniyor. Bölgede söz konusu grubu hedef alan Nef 2 ve Japon Evler projeleri stüdyo tipi daire sunan yeni projelere işaret edilirken, bu bölgedeki fırsatları daha da önemli hale getiren bir diğer ana etmenın ise inşaatı halen devam eden metro projesi olduğunun altı çiziliyor. Yeni metro hattının tamamlanmasıyla bu bölgelerin Avrupa Yakası'ndaki önemli merkezi iş aksları ile olan bağlantısı artması bekleniyor.
İstanbul'un kuzeyinden geçecek olan üçüncü boğaz köprüsü üzerine yapılan spekülasyonlardan ötürü Sarıyer ve Arnavutköy (her ne kadar bu bölgelerde yapılaşma kısıtlamaları olsa da) gibi bölgeler yatırım için fırsatlar sunduğunu belirten rapor, İstanbul'un Anadolu Yakası'nda Kartal, Pendik ve Tuzla bölgelerinin düşük-orta, orta ve üst gelir gruplarını hedef alan konut projeleri açısından fırsatlar sunduğunu yazıyor.
Bu bölgelerde arsa fiyatları İstanbul'un diğer bölgelerine göre oldukça düşük ve proje geliştirmek için büyük ve boş arsa bulmak kolay. Bu demografik gruplar için konut projeleri geliştirmenin bir takım riskleri de bulunuyor. Çünkü ekonomideki dalgalanmalar en çok bu grupları etkisi altına alıyor ve kullanıcıların konut kredisini geri ödeme kapasitesini sınırlıyor.
Otobüs Terminali ve Bağcılar, Kirazlı ve İSTOÇ arasındaki metro hatlarının tamamlanması ile bu bölgelerdeki ulaşım imkanları da iyileşmesi bekleniyor. Hazırlanan imar planları ile bu bölge merkezi iş alanı olarak tanımlanmış
ve ardından burada yer alan fabrikalar taşınmaya başlamıştı. Bölgenin merkezi iş alanı olarak ilan edilmesi ile yeni ticari kullanımlar görülmeye başlandı. Bölgede alışveriş merkezleri, oteller ve ofis binalarının geliştirilmeye başlanması; Güneşli, Yenibosna bölgelerinde ve Basın Ekspres Yolu çevresinde stüdyo ve ev-ofis tipi konseptler sunan konut projeleri için fırsatlar oluşturuyor.
Üçüncü köprü, Türkiye'nin bazı büyük holdingleri ve geliştirici şirketlerinin spekülatif arsa alımı yapmasını teşvik ediyor. Atatürk Havaalanı'nın kuzeyinde E-5 ve TEM Otoyolları arasında yer alan Yenibosna'da konut gelişimi için ortaya çıkan yeni alanlar mevcut. Anadolu Yakası'nda İstanbul'un doğu sınırı olan Kartal, Tuzla ve Pendik gibi gelişmekte olan endüstri bölgelerinde yatırımcılar için yeni fırsatların olduğu da raporda geçen detaylar arasında yer alıyor.
İSTANBUL OFİS PİYASASI
Yeni yer arayan şirketler için Avrupa Yakası'ndaki mevcut stok yetersiz olduğundan Asya Yakası'na doğru bir yönelme vardır. Avrupa Yakası'nda kolay erişilebilir olan Kavacık, Anadolu Yakası'ndaki yükselen ve gelişen iş alanlarından biridir. Ayrıca Kavacık'ta kiralar Avrupa Yakası'ndaki birçok bölgeye göre daha ucuzdur.
İSTANBUL ENDÜSTRİYEL PİYASASI
Endüstriyel tesislerin kent içinden çeperlere doğru hareket etmesiyle bu bölgelerde yüksek kalitede tesis bulma zorluğu yaşayan kullanıcılar kendi ihtiyaçlarına gore yeni tesis inşa etme modeline gitmeye başlamıştır. Bu modelde yatırımlar belirli bir sektöre ait firmanın ihtiyacına cevap verir nitelikte yapılar yapılması şeklinde gerçekleşmektedir. Bu şekilde yapılan endüstriyel tesisler kullanıcı firmaya uzun sureyle kiralanarak ya da satılarak pazarlanmaktadır. Bu tipte üretim her geçen gün popülerliğini artırmakta, bunun sebebi ise yatırımın geri dönüşünü garanti altına alırken kullanıcının da ihtiyaçlarının karşılanmış olmasıdır.
OTEL PİYASASI
%70 doluluk oranı ve 155 avroluk ortalama günlük oda ücreti ile 2009 yılı İstanbul için oldukça başarılı bir yıldı. Artan oda arzına rağmen 2010 yılında İstanbul doluluk oranını %72'ye yükseltmiş ve 155 avroluk ortalama günlük oda fiyatı seviyesini de sürdürmüştür.
PERAKENDE PİYASASI
2009 yılı ve 2010'un başındaki durgunluğun ardından perakende sektöründeki taraflar tekrar piyasaya dönmektedir. İstanbul, Ankara ve İzmir şehir merkezleri dışında, uygun arsa varlığı ile birlikte ekonomik büyümeyi esas alan tüketici satın alma gücündeki artış, Türkiye'nin daha küçük şehirlerinde perakende sektörünün gelişimini teşvik etmiştir.
İSTANBUL KONUT PİYASASI
2011 yılının ilk yarısı için daha istikrarlı bir gayrimenkul ortamına geri dönüş yaşandığı söylenebilir. Piyasadaki bu güven ortamından ötürü; 2011 yılı için başarılı bir yatırım stratejisi için, İstanbul'un bu metinde bahsi geçecek bölgeleri ve bu bölgelerdeki konut arsalarının incelenmesi gerektiğini düşünüyoruz.
- Etiketler:
Yorum Yaz