Ali Güvenç Kiraz: Kentsel dönüşümde arsa payı sorunu için dava açılmalı!

Kentsel dönüşüm sürecinin devam ettiğini biliyoruz. Yasanın ve yönetmeliklerin yayınlanması sonrasında halihazırda birçok kamu binasının yıkıldığı ve özel yapılarda ise sürecin aynı hızla ilerlemediği görülmektedir. Özel yapılarda kentsel dönüşüm sürecinin ilerlememesinin en temel nedenlerinden birisi de arsa payları sorunu olarak göze çarpıyor. Yıllardır oturmuş olduğunuz dairede size verilen arsa paylarınızın bu yasa süreci içerisinde değiştirilmek istenmesi riski ile ve bir gün evinize gönderilen arsa payı düzeltim davası dilekçesi ile karşı karşıya kalabilirsiniz. Şu an neredeyse tüm binalarda yeniden yapımın önündeki engel komşular arasındaki arsa payı kavgasıdır. 

 

Arka daire-ön daire, yola cephe, üst ve alt kat tartışmaları ile beraber bu arsa payı sorununa yasanın bir yaklaşım getirmemesi kavgaları daha da büyütüyor. Yönetmeliğin 15.maddesinde yeniden yapımda taraflar oy birliği ile uzlaşamazlarsa SPK Lisanslı bir kuruluştan değerleme raporu alacaklardır diye yazıyor ancak bunun arsa payları ve şerefiye değerlemesi için mi yapıldığı net olarak belli değil.

 

 

Kat mülkiyeti kanunun 2.maddesinin d bendine göre arsa payı her bir bağımsız bölüme tahsis edilen ortak mülkiyet payıdır. Arsa payları arsa halindeki taşınmazın kat mülkiyetli bir taşınmaz haline dönüştürülmesi sürecinde bağımsız bölümlerin rayiç değerlerine göre dağıtılan bir ortak mülkiyet payıdır. Yani taşınmaz inşa edilirken arsa payı her bir bağımsız bölüme bulunduğu konum-cephe-değer dikkat alınarak dağıtılan bir paydır. Bunun nedeni örneğin aynı metrekaredeki iki daire için; yola cepheli bir daire ile cephesi olmayan bir daire arasındaki farkın arsa payı yola cepheli daireye fazla vermekle çözülmesidir. İşte bu şekilde düzenlenen arsa payları bazen kötü niyetli yapıcılar tarafından kendi lehlerine aşırı bir şekilde arttırılmıştır. Bu durumda vatandaşlarımızın yapabilecekleri ise “ARSA PAYI DÜZELTİM DAVASI” açmalarıdır. Bu davanın en iyi tarafı zamanaşımına tabi olmaksızın her zaman açılabilmesidir. Ancak bu dava ile ilgili bilinmesi gereken ve bugün belki de kavgalara yol açan en temel nokta arsa payı düzeltim davasının arsa paylarının yapıldığı tarihteki binadaki konum-cephe ve değere göre dağıtılması nedeniyle sonraki imar durumu,cins, manzara değişikliği, bakım-onarım çalışmaları nedeniyle oluşan artışların düzeltimde dikkate alınmayacağıdır. 

 

Vatandaşlarımız  yıllar önce cephesi, konumu daha değerli olan bir taşınmazı daha yüksek bedel ödeyerek satın almışlar ancak yıllar sonra diğer cephelerde, konumlarda bir değer artışı oluşması nedeniyle buradaki hak sahiplerinin arsa payı düzeltme istekleri ile karşı karşıya kalmaktadırlar. İşte hukuk bu şekildeki talepleri dikkat almamaktadır. Ancak kurulduğu anda cephe-konum farkı olmadan yani bir şerefiye değerlemesi yapılmadan yapılmış aynı metrekare, konum ve cephedeki taşınmazlarda fahiş bir arsa payı farkı varsa her zaman bu farkın düzeltilmesi istenebilecektir.  

 

Kentsel dönüşüm yasası adını verdiğimiz Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile yeniden yapımın arsa paylarının 2/3 ünün onayı ile yapılması gerekmesi karşısında yasa bu konudaki düzeltimin nasıl yapılacağı, farklılıkların nasıl giderileceğini çözememiştir. Bize göre arsa payını 2/3 eline geçiren kat maliklerinin en nihayetinde yeniden yapıma ve yapım şekline karar vermeleri karşısında zoraki olarak 1/3'e girmemek için bu karara evet diyenlerin “arsa payım saklı kalmak kaydı ile bu yapıma evet diyorum ve yeniden yapımda arsa payımda olan kaybı diğer hak sahiplerinden talep edeceğim” ihtirazi kaydını mutlaka koydurmalarıdır. 

 

Av.Ali Güvenç KİRAZ

Gayrimenkul Hukuku Derneği