Öznur Değirmenci, dijitalleşme ve sürdürülebilirliğin önemini anlattı!
Leverprize Kurucusu Öznur Değirmenci, gayrimenkul sektöründe sürdürülebilirlik ve dijitalleşmenin önemini emlaktasondakika.com'a verdiği özel röportajda anlattı.
Gayrimenkul ve markalı konut sektöründe 20 yılı aşkın tecrübeye sahip Öznur Değirmenci tarafından hayata geçirilen Leverprize, sektöre büyük bir yenilik kazandırıyor. Sürdürülebilirlik ve dijitalleşmenin gayrimenkul sektöründe büyük önem taşıdığını ifade eden Değirmenci, emlaktasondakika.com'a verdiği özel röportajda önemli detaylar aktardı.
Leverprize Kurucusu Öznur Değirmenci röportajı...
Gayrimenkul sektörü uzun yıllardır Türk ekonomisinde önemli bir rol üstleniyor. Bu noktada gayrimenkul geliştiricileri noktasında sektörde profesyonelleşen, kurumsallaşanlar oldu. Buna nazaran bu süreci tamamlayamayıp sektörden çekilenler de oldu. Bu pencereden bakıldığında gayrimenkul geliştirme tarafında sürdürülebilirliğin önemi nedir? Nelere dikkat edilmeli?
Öncelikle sözünü ettiğiniz konu özelinde madde madde sektöre dair bir durum tespiti yapalım:
-Evet, Türkiye’de gayrimenkul sektörü ekonominin öncü gücü oldu. Çünkü bu sektör canlı olduğunda, onunla beraber 200’ü aşkın yan sektör de canlanıyor. Bu sinerji Türkiye ekonomisini canlı ve ayakta tutuyor. Bu nedenle sektör, hükümet tarafından da uzun süre desteklendi, hala da bu destek verilmeye çalışılıyor.
-Sektöre verilen bu desteklerin yanı sıra kârlılığın çok yüksek olduğu yanılgısı ve maketten satış yapılabilme dinamiği de geçtiğimiz yıllarda sektör dışı firmaların iştahını kabarttı ve sektöre girişler çok fazla oldu.
-Sektör standartları ve sektöre giriş standartları hala oluşmuş durumda değil. Bu durum, hem sektör hem de sektöre giren yeni oyuncular için sıkıntı oluşturdu. İş yaparken işin zorluklarını öğrenen şirketler oldu.
-Sektörde yeterince kurumsallaşma sağlanamamış olması da bir dezavantaj oluşturdu. Ayrıca finans yönetimi açısından, firmaların her bir projeyi bağımsız değerlendirmek ve sonuçlandırmak yerine projeleri ardı ardına bağlaması da sorunlara yol açtı. Bir projede yaşanan aksaklık, domino taşı etkisiyle firmaların çöküşe doğru gitmesine, alıcıların zor duruma düşmesine yol açtı.
Sektöre özet bir bakıştan sonra, şimdi sorunuzu daha net cevaplayabilirim;
Türkiye gibi gelişmekte olan ülkelerde dikkat edilmesi gereken en temel unsur sürdürülebilirlik planının hazırlanmasında yatıyor. Dünyada sınırlı kaynaklara sahip olduğumuz bilincine sahip olmak ve gelecek nesillere kaynakları sağlıklı şekilde bırakmak için önce iş devlete düşüyor. Sürdürülebilirliği ana eksene oturtup stratejik planlama yapabilmeyi düstur edinmek gerekiyor. Zaman zaman rasyonel taktiksel hamleler yapabilmek mümkün ancak bunun arka planını iyi analiz etmek son derece önemli. Örneğin konut arzının yetersiz olması nedeniyle şu an ofis alanlarının konuta dönüştürülmesi gündemde. Böyle bir dönüşümün sağlayacağı fiziksel ve sosyal faydanın yeterince analiz edilmiş olması gerekir. Bu dönüşüm, gerçekten konuta ihtiyacı olan kitle için çözüm olacak mı? Dönüşüm maliyeti, arsa sahibi ve geliştiricinin beklentisi karşısında fiyatlar ne noktaya ulaşacak? Dönüşüm alanları ulaşım altyapısına ne tür yükler getirecek? Yaşam alanlarına dönüşümde sosyal donatı alanları, eğitim ve sağlık tesisleri ile diğer teknik imkanlar yeterli olacak mı? Ve acaba ofis stoku kısa ve orta vadede yeterli mi?
Yani regülasyonların ana stratejiyle uyumu çok önemli. Geliştirici ölçeğinde bakıldığındaysa, ekonomik dalgalanmalar karşısında dayanıklılık (resilience) en önemli konu olsa gerek. Sürdürülebilirlik vizyonuna sahip olmak, gönülden sahiplenmek, çevresel, ekonomik ve toplumsal bakış açısının şirketlerin içinden başlaması ve tüm geliştirme projelerine yansıması gerektiğini düşünüyorum.
Net sıfır bina uygulamaları dünyada son derece ilerledi, yapay zeka ile birlikte inanılmaz teknolojiler de kullanılmaya başladı. Binaların enerji yükünü en aza indirecek verimli sistemler artık mevcut, pasif tasarım gibi binanın konumuna dair özellikleri pozitife çevirecek bilgi birikimine sahibiz. Isıl verimliliği artıran çok farklı doğal yalıtım teknolojileri sürekli geliştiriliyor. Kısacası, dünyanın edindiği bilgi ve teknolojinin getirdiği artılar, sürdürülebilirlik konusunda sektöre sürekli yeni ufuklar açıyor. Şirketlerin sürdürülebilirliği kurumsal olarak özümsemesi, sadece çevre ve dünyanın geleceği için değil, şirketlerin kendi geleceği ve refahı için de şart.
Geliştiricilerin içinden geçtiğimiz bu dönüşümü doğru okumasını, dünyadaki trendlerle birlikte ülkemizdeki değişimleri gözlemlemesini çok kıymetli buluyorum. Görecekler ki; son derece bilinçli kuşaklar artık gayrimenkul alımı yapma yaşına geldiler, alım güçlerine paralel olarak sürdürülebilir olana daha fazlasını vermeye hazırlar. Çünkü dünya bilincine sahipler. Bunun farkında olan gayrimenkul geliştiricileri adımlarını bu yönde atıyorlar.
Geliştirme süreciyle birlikte aslında sürdürülebilirlik, bir gayrimenkul yatırımında yaşamın başlamasından sonra da devam ediyor. Bu noktada tavsiyeleriniz neler?
Kesinlikle doğru. Bildiğiniz gibi arsa aşamasından başlayarak sürdürülebilirlik kriterleri devreye giriyor. Hafriyat aşamasından itibaren sera gazı salınımını azaltacak önlemler, geri dönüştürülebilir atıkların yönetimi, bina yerleşimini verimli enerji kullanımına göre yapmak gibi çözümler projelendirme aşamasından itibaren devreye giriyor. Binada buna yönelik kurulan otomasyon sistemiyle teknik konularda yol kat etmek son derece kolaylaştı. Önemli olan sizin de belirttiğiniz gibi yaşam başladıktan sonra da sürdürülebilirliğin devam etmesinde yatıyor. Burada bina yönetiminin uzmanlığı kadar maliklerin katkısı da yadsınamaz. Asıl sürdürülebilirlik bu iş birliğinin sağlanmasında yatıyor bence. Bahçelerde ya da çatı bahçelerinde hep birlikte ekimler ve şenlikler eşliğinde hasatlar yapmak, ev atıklarını ayrıştırmak, organik atıkları kompostlar haline getirmek, çöp toplama (plogging) etkinlikleri yapmak, çocuklarımızı bu bilinçle yetiştirmek, bu iş birliğine dair akla gelen ilk örnekler. Buradaki neo-kolektivist yaklaşımın, bir yandan bireyselleşen yaşamlarımızı beslerken diğer yandan toplumsal olarak ihtiyacını duyduğumuz dayanışma olgusuyla tek başına olmadığımızı hissettirmesi vetemel duygusal ihtiyacımızı karşılaması da çok önemli.
Bu noktada geliştiricinin samimiyeti, bilinçli ve iş birliğini benimseyen kitleleri bir araya getirme ve öncü olma misyonuna sahip olması önemli bir kriter… Eskiden mütahhitler sadece bina yapıyordu, sonra geliştiriciler yaşam projeleri oluşturmaya başladılar, şimdi ise “ bir yaşam kültürü tasarlama” konusunda öncü olmalılar.
Sürdürülebilirlik kavramı her noktada hayatımızın bir parçası olma yolunda ilerliyor. Globalde sürdürülebilirlik süreci nasıl, örnekleri neler?
Gayrimenkulde çeşitli ölçeklerde proje görmek mümkün, bu modern bir yapıda net sıfır bir bina olabilir, bir eko yerleşke (ekoköy) de ya da sürdürülebilir yaklaşımı benimsemiş büyük bir proje de… Dünyada çokça örnek görebiliriz.
Ama size yaşayan ve kısa bir süre sonra bir kente dönüşecek bir örnek vereyim. Merak edenleriniz yapım hikayelerini bulup okuyabilirler.
Birleşik Arap Emirlikleri’nde inşa edilen Masdar kenti, dünyada sürdürülebilirliği maksimum seviyede yaşayan ilk kent. Etap etap büyüyen kent, 2025 yılında tamamlandığında 40 bin kişiye ev sahipliği yapacak. Bu kent, doğru açılarla yerleştirilen aynalar sayesinde, güneş ışınlarını bir merkezde toplayarak kendi elektriğini kendisi üretiyor. Rüzgar kuleleri ile yakaladığı rüzgarı, borular aracılığıyla kente dağıtıyor ve enerji harcamadan sokaklarını serinletiyor. Kent içi ulaşımı ise insansız otonom elektrikli araç filoları ile sağlıyor. İş, yaşam ve alışveriş alanları da, sakinlerine en huzurlu hayatı sunacak şekilde bölümlenmiş durumda.
Bunun gibi bi çok yenilik gayrimenkul dünyasında devam edecek. Bize gelince şehirlerimizin alt yapısı (su, kanalizasyon vb) tam anlamıyla sürdürülebilir olmaya müsait değil, dönüşüm her şeyde olduğu gibi vakit alıyor. Önemli olan eldeki imkanlarla, geniş ölçekte bir an önce aksiyon almak. Çünkü, iklim krizi, tahminlerin ötesinde bir hızla yaşamlarımızı etkiliyor. Kişisel fikrimi sorarsanız, daha fazla beklemeden yola çıkmak şart! Bugün için, şehir ölçeğinde olabilecek en sürdürülebilir projelerin geliştirilmesi yaklaşımını benimsiyorum.
Hayata geçirilen yatırımlarda en önemli argüman satış. Yıllar içinde pazarlama, konvansiyonel pazarlamadan dijitalleşen bir dünyaya evrildi. Bu noktada gayrimenkul yatırımcıları da kendilerini buna göre konumlandırdı. Ancak bu noktada yapılması ve dikkat edilmesi gerekenler hala çok fazla. Size göre pazarlama ve satış noktasında dijitalleşme nasıl olmalı, nelere dikkat edilmeli?
Biliyorsunuz son iki yıl teknoloji açısından gelişim çok hızlıydı. 1 yıl çarpı 5 yıla karşılık geldi. İnsanlar evlerinden çıkamadıkları sürede dijital deneyimlerini artırdılar. Sosyal medyada yepyeni kanallar açıldı, influencer’lar, Metaverse ve hali hazırda Tiktok dünyayı kasıp kavurmaya başladı. Artık milyonlarca insanın tek medyası; dijital iletişim kanalı. İleri yaş tüketiciler dahi en azından akıllı telefonundan bankacılık işlemlerini halledebilir noktaya ulaştı. E-ticaret çığ gibi büyüyor.
Verileri analiz ettiğimizde, Avrupa ülkelerinde gayrimenkul alımında ilk araştırmanın %93 oranında internetten yapıldığını görüyoruz. Burada sadece projelerden bahsetmiyorum, ikinci el emlak pazarı da bu konuda fazlasıyla gelişti. Türkiye’de de alıcıyı internette bulmaya yönelik politikalar izleyen ve yapay zeka kullanımları yapan firmalar hızla büyüyor. Internet kullanımında çok hızlı yol kat ettiğimizi düşünüyorum.
Geçirdiğimiz son 2,5 yılda gördük ki projelerin fiziksel satış ofislerinin yanı sıra dijital platformda da satış kanalının bulunması kaçınılmaz. Üstelik uluslararası satışların gittikçe arttığı bu dönemde tüm dünyanın ulaşabileceği dijtal bir satış ofisine sahip olmak bir gereklilik. Alıcının alım kararında en önemli etkenin internetten yapılan ilk araştırmalar olduğunu bilen ve dijital teknolojileri ileri seviyede kullanan geliştiricilerin fark sağlayacağı fikrindeyim.
Özetle artık geliştiricilerin uzmanlık alanlarına bir yenisi daha ekleniyor, o da dijitalizasyon!
Bu noktada bir parantez açmak ve konu pazarlama olunca teknik anlamda dijital dünyada yer almanın yetmeyeceğini, önemli olanın insanı merkeze almak ve ihtiyaçlarını iyi tespit etmek olduğunun altını çizmek faydalı olur. Yaptığımız her projede alıcı ile anlamlı bağlar kurabilmek, alıcıların paylaşabilecekleri ortak değerler oluşturabilmek işin sırrı diyebilirim. Dijital teknolojilerin kullanımı ile bu ortak değerleri alıcılara hissettirmek çok daha hızlı, ekonomik ve pratik.
Tüm bu çerçeveden bakıldığında gayrimenkul sektörünün gelecek yıllarını bu anlamda nasıl görüyorsunuz?
Konuyu sürdürülebilirlik olarak çerçevelediğimizde geleceğin sektör adına büyük bir potansiyel vadettiğini söylemek mümkün.
Son yıllarda düşük arzın meydana getirdiği baskının önümüzdeki dönemde etkisini çok daha fazla yaşayacağız. Sürdürülebilirliğin sac ayaklarından olan eşitlik kavramının ekonomik eşitlik açısından da gerçekleşmesi durumunda, gelir dağılımındaki düzelme ile birlikte gayrimenkulün erişilebilir olmasını sağlayacak ortam tekrardan oluşacaktır. Ekonomideki istikrarın güvenli ortamında, var olan talebi karşılayacak yeni projeler çok daha hızlı devreye girecektir.
Türkiye’nin 2053 yılı net sıfır hedefi önemli bir göstergedir. Bu da demek oluyor ki, kentsel dönüşüm projeleri dahil olmak üzere yönümüz sürdürülebilir projeler geliştirmeye dönük olmak durumunda. Denetleme mekanizmalarıyla birlikte devlet, kamu kurum ve özel sektör paydaşlarıyla işler hale gelecek bir sistem sayesinde bu hedefe ulaşmak mümkün.
Özetle gayrimenkul sektörünün önümüzdeki yıllarda, sürdürülebilirliği de kapsayacak şekilde ciddi bir büyüme göstereceğine inanıyorum.
Öznur Değirmenci
Leverprize Kurucusu, Girişimci
- Etiketler:
- Öznur Değirmenci
- Leverprize
Yorum Yaz