Bu yazıyı okumadan ev almayın!
Fikirevim Reklam Ajansı Genel Müdürü Necmi Çiçekçi ile mütekabiliyet yasasından, kentsel dönüşüme, satış stratejilerinden yeni konut projelerine kadar birçok konuyu etraflıca konuştuk
Fikirevim Reklam Ajansı Genel Müdürü Necmi Çiçekçi ile mütekabiliyet yasasından, kentsel dönüşüme, satış stratejilerinden yeni konut projelerine kadar birçok konuyu etraflıca konuştuk. Gayrimenkul sektörüyle ilgili izlenimlerini bizimle paylaşan Çiçekçi, sektörde ne sunarsam satılır devrinin bittiğini ve yüksek talebin seçici talebe dönüştüğünü vurguluyor. Son zamanlarda sıkça tartışılan mütekabiliyet yasasının söylenenin aksine konut fiyatlarını artırmayacağını vurgulayan Çiçekçi, önümüzdeki dönemde yeni gelecek arzlarla birlikte konut fiyatlarında bir düşüş beklediğini söylüyor. Türkiye'de genelinde hala 7 milyon konuta ihtiyaç olduğunu ifade eden Çiçekçi, bu ihtiyaca paralel olarak gayrimenkul sektörünün 15 yıl daha canlılığını koruyacağını belirtiyor. Bugünün Türkiye şartlarında en güvenilir yatırım aracının gayrimenkul olduğunun altını çizen Çiçekçi, güven ortamının sağlanması durumunda yastık altı paraların gayrimenkule yatırılacağını belirtiyor.
Uzun yıllardır gayrimenkul sektörünün içindesiniz. Sektörle ilgili genel izlenimleriniz nasıl?
Sadece İstanbul'da 400 bin, ülke genelinde ise 7 milyon konuta ihtiyaç var. Bu 2 gerçekten yola çıkarsak gayrimenkul sektöründe en az 15 yıl daha ciddi iş hacmi var demektir. Ülke bu yatırımları yapmak zorunda. Peki kim alacak bu üretilen konutları? Birincisi mevcut statüsünü değiştirmek isteyenler ikincisi ise zorunlu olarak oturduğu evleri yenilemek isteyen kitleler. Türk insanının yapısı gereği ev varsa birçok şey halledilmiş demektir. Bütün bu kitlenin ihtiyacını karşılamak için arsa üretmek gerekiyor. Kentsel dönüşüm bu anlamda atılmış önemli bir adımdır. İstanbul'da büyük bir dönüşüm söz konusu. Hep İstanbul diyorum çünkü Türkiye'nin diğer bölgelerinde büyük sorunlar yok. Ama İstanbul'da bu halledilmezse Türkiye'nin genelinde de çözüm üretemezler. Pazarda İstanbul bu kadar öndeyken ilk kazmayı da İstanbul'da vurmak gerekiyordu. Bu konuda epeyce mesafe alınacak diye düşünüyorum.
Önümüzdeki dönemde konut fiyatlarında bir artış bekliyor musunuz?
Yeni gelecek arzlarla birlikte konut fiyatları gerçek değerlerini bulacak. Arsa maliyeti konut fiyatının içindeki payı yüzde 35 civarındadır. Bunun üzerine inşaat yapı maliyetini eklediğinizde birim metrekare fiyatı İstanbul'da yaklaşık bin ile bin 500 arasında olmalıdır. Yani 100 metrekare bir evin fiyatı ortalama 100 ile 150 bin TL arasında olmalı. Ama şu an fiyatlar yüksek. Çünkü arz şu an çok fazla değil, arsa sıkıntısı var. Bence önümüzdeki 5 yıl içinde yavaş yavaş fiyatlar yerine oturacak.
Yabancıya konut satışının önü açılınca konut fiyatlarının artacağı söyleniyor. Siz ne düşünüyorsunuz bu konuda?
Bence artış olmaz. Aksine fiyatlar olması gereken yere gelecek. Müteahhitler pazara ne sunarlarsa sattıkları dönemlerde fiyatları kendileri belirliyordu. Fakat şimdi fiyatları pazar belirliyor. 2005 yılında Avrupa Konutları Atakent 1 Konutları'nda bir kampanya yaptık. O dönemde insanlar projeden konut almak için kuyruğa girdiler. Bin 200 kişi gecenin 4'ünde battaniyelerle kuyrukta beklediler. Kitle o dönemde, "eyvah fırsat kaçıyor" mantığıyla bakıyordu. Ama şimdi "hayır fırsatlar kaçmıyor" diye bakıyorlar. Tüm fırsatları gidip yerinde görebiliyorlar, fiyat karşılaştırması yapabiliyorlar. Artık kuralları tüketici koyuyor. Dolayısı ile sistem değişiyor. Başlangıçtaki o yüksek talep, daha seçici talebe dönüştü.
Yatırımcıların satış stratejilerini nasıl buluyorsunuz?
Müteahhitler satış pazarlama stratejisi içinde yüksek rakamlarla projesini satışa sunar ve sonra fiyat indirimine girerse intihar olur. Bunu geçmişten de çok iyi biliyorlar. Fiyat indirerek satışı devam ettirmek istiyorlardı ama bu büyük bir riskti. Tüketici "demek ki sen bu fiyata satabiliyordun ve bundan da kar edebiliyordun" gerçeğini gördüler ve o projelerden konut almadılar. Akıllı ve doğru bir fiyatla satışı başlatmak ve kademelendirerek primlendirmek daha değerli hale geldi. Artık maliyet artı küçük karlarla satışlar yapılabilecek. Bir süre sonra fiyatların üzerindeki köpük alındıktan sonra gerçek fiyatlara geçilecektir diye düşünüyorum.
Kampanya başlığı altında fiyatlarda ciddi indirimler yapılıyor. Bu fiyat değişiklikleri alıcılarda güven sorununa sebep olur mu?
Bunu yapan firmalar kendi iplerini çektiler. Yanlış bir satış stratejisiydi ve zamanla zaten bunun işlemediğini gördüler. Onun yerine makul fiyatla çıkıp, doğru ödeme planları koyup, zaman içinde talep doğrultusunda fiyatları artırmak en doğru sistemdir. Hedef kitlede bir güven sorunu olduğunu düşünmüyorum. Avrupa Birliği ülkelerinde yaşanan kriz Türkiye'de bir karamsar havanın esmesine sebep oldu. Buna bizim hükümetimiz de alet oldu. Çıktılar 2012 kriz yılıdır, lüks konut almayın, araba almayın dediler. Bir ülkenin lideri kriz var derse, vatandaş derhal kabuğuna çekiliyor. Kara gün dostu olarak tabir edilen yastık altı paralar hemen bir yerlerde saklanmaya başlıyor. Herkesin bin TL'den 100 TL'ye kadar birikimi var. Geleneksel Türk ailesinde özellikle kadınlar parayı bir yerde saklamayı ya da altına çevirmeyi çok sever. Ortalama 600 bin TL'lik bir konut alırken yüzde 50'sini ya da 600'ün üzerindeki bir konutta ise en az yüzde 25'ini peşin veriyorlar. Yani ülkede bir problem yok. Güven ortamı oluştuğu zaman o yastık altı paralarını konuta yatırıyorlar.
Gayrimenkul sektörü ciddi bir geçiş sürecinden geçiyor. Bu piyasa şartları konut alıcıları için ne tür avantajlar ya da riskler barındırıyor?
Gayrimenkul sektörü tartışmasız bir geçiş süreci yaşıyor. Her şey dönüşüyor. Bizim gayrimenkul anlayışımız da değişiyor. Bizim insanımız önceleri gayrimenkule başını sokacak bir yer olarak bakardı ama şimdi yaşam tarzı olarak bakıyor. Sadece 4 duvar almıyor, onun içindeki sosyal donatıları da istiyor. Avrupa ile çok benzeşmeye başladı. Tek fark var. Sitelerin etrafın duvarlarla örülü. Çünkü bizde hala aşılamayan bir güvenlik sorunu var. Bizde yaşadığınız siteyi korumak için kendiniz para ödemek zorundasınızdır. Bu duvarlar olmaza Avrupa ile benzer bir yapılaşma var diyebiliriz. Yine şehirleşme mantığımız değişiyor. Hepimiz köyden geldik ve köydeki alışkanlıklarımızı beraberimizde getirdik. Hala çatısında tavuk besleyenler var. Artık bu alışkanlıklar da değişiyor.
Batıda gördüğümüz şeyler burada da olacak. Bu yüksek binalar ileride yıkılacak ve tekrar yatay yaşama geçilecek. Tipik Avrupa ve Amerika'nın geçtiği evrelerden bizde geçiyoruz. Bu dönüşüm kaçınılmaz.
Bugünün şartlarında en güvenilir yatırım olarak gayrimenkul gösteriliyor. Siz ne düşünüyorsunuz bu konuda?
Türkiye için yüzde 100 doğru bir tespit. Biz henüz metrekareleri satmaya başlamadık. Ya da konutların paylarının alınıp satıldığı bir pazar yok. Dolayısı ile Türkiye'de gayrimenkulün çok doğru ve güvenilir bir yatırım olduğuna inanıyorum. 10-15 yıl daha bu devam eder. Başka finans enstrümanları da geliştiğinde, burası ciddi anlamda dünyanın finans merkezi haline geldiğinde o zaman kurallar değişebilir. Ama önümüzde daha çok yol var.
Konut almak isteyen tüketicilere neler önerirsiniz?
Ben öncelikle hızla tamamlanacak projelerden konut alıp kenara koymalarını öneriyorum. Çünkü çok ciddi anlamda kiracı var. Kendisi oturmasa bile hemen kiraya verip bir ek gelir elde edebilir. Eğer kiracı ise biran önce kiracılıktan kurtulması gerekiyor. Yine inşaatı yapan tüzel kişilik kim? Buna bakmaları gerekiyor. Firmanın daha önce yaptığı projeleri incelemeleri gerekiyor. Firma verdiği sözleri tutmuş mu bu ana kadar ona dikkat etmeleri gerekiyor. Hiç proje yapmamış ise daha fazla araştırma yapsınlar. Firmanın projede banka kredisi kullandırıp kullandırmağı da önemli bir güvencedir. Bu o firmanın itibarı ve projenin güvenirliği ile ilgili bir şeydir. Lokasyon olarak Anadolu Yakası'nda Süreyyapaşa çok hızlı prim yapan bir bölge. Bölgede ardı ardına çıkan çok başarılı projeler yapılıyor. Orada yatırım yapabilirler, çünkü henüz primini yeteri kadar yapmadı. Daha batı da ise Ispartakule diyebiliriz. 2 yıl içinde o lakasyonda fiyatlar şu an ki rakamların çok üstünde olacağını herkes görecek. Yeni planlama ile birlikte o bölge Kayabaşı ile bitişecek ve Kayabaşı'ndaki 60 bin konutluk proje tamamlandığında bölge bir anda yıldız haline gelecek. Şu an fiyatların en uygun olduğu bölge bu 2 lokasyondur ve yatırımcılar için çok büyük avantajlar sağlayabilir. Ama şehrin içinde oturmak istiyorlarsa Halkalı bölgesinde çok güzel projeler var. Bir üst segmentte ise Zincirlikuyu ve Levent projelerine ilgi gösterebilirler.
Yastık altında birikmiş parası olmayanlar için bir olanak gelir mi?
Alacağınız konut ile mevcut birikiminizi dengelemeniz gerekiyor. 100 bin TL'lik bir konut alacaksak 25 bin TL elimizde olması lazım. Hiç peşinatsız ev alabilirsiniz ama o yüzde 25'lik peşinat zorunluluğu çok kritik ve önemli bence. Çünkü daha sonra ara ödemelerde karşınıza çıktığınızda senetler balonlaşıyor. Oradaki balon sizi perişan ediyor. Ama 25 bin TL peşinatınız varsa merkezdeki projelerden bile konut sahibi olabilirsiniz. Gelecekte yüzlerce proje piyasaya çıkacak ve çok keskin bir rekabet ortamı oluşacak. İnsanlar bu projeleri makul karlarla satmak zorunda kalacaklar. O zaman da tüketici daha makul fiyatlarla ev sahibi olabilecekler diye düşünüyorum.
Konut kredileri faiz oranlarındaki artış sizce devam eder mi ve bu faiz oranları ile ev almak mantıklı mı?
Konut kredilerinde 1'in üzerindeki rakamlar risklidir. Ancak müteahhitlerimiz bu durumlarda bankalarla oturup pazarlık yapabiliyorlar. Firma müşterisine kendi garantörlüğünde daha uygun faiz oranları ile kredi kullanma fırsatı sunuyor. Yani müşterinin riskinin bir bölümünü kendi üzerine alıyor. Ama konut kredilerindeki oran maksimum 1 civarında olmalı. 1.20, 1.30'lar konut kredilerine ağır bir yük getirir. Fakat ben faiz oranlarında bir artış beklemiyorum. Hatta çok makul düzeylere yeniden ineceğini düşünüyorum.
Exclusive Homes
Yorum Yaz