Ümraniye’yi nasıl bir gayrimenkul geleceği bekliyor?
TSKB Gayrimenkul Değerleme Kıdemli Değerleme Uzmanı Asena Güngör Ümraniye Bölgesi’nin gayrimenkul geleceğini değerlendirerek yatırımcıları için ışık tuttu
İstanbul Metropoliten alan sınırları içerisinde, doğu yakasında bulunan Ümraniye 1970'li yıllarda sanayi faaliyetlerinin yoğunlaşmaya başlamasıyla hızlı bir gelişim göstermiştir. İlçe ve belediye statüsü kazanmadan önce Üsküdar ilçesine bağımlı gelişen Ümraniye, yerleşim süreci içinde; sanayi, hizmet ve ticaret sektörlerindeki gelişimi ile çevre yerleşmelere hizmet verir konuma gelmiştir.
Fatih Sultan Mehmet Köprüsü'nün ana arteri olan TEM otoyolu, ilçenin ortasından geçmektedir. Üsküdar – Şile yolu da ilçeyi dikine kat ederek ikiye bölmektedir.
Ümraniye ilçesi sınırları içerisinde 14 mahalle, 5 belde ve 5 köy bulunmaktadır. 1960 yılına kadar köy olarak kalan Ümraniye, organize sanayi bölgesi olarak ilan edilmesinden sonra yoğun göç almıştır. Belediye ilk defa 1963 yılında kurulmuş, 1980 yılında müdürlüğe dönüştürülmüştür. 1987 yılında ise tekrar kurulmuştur. 2011 yılı adrese dayalı nüfus sayımına göre ilçenin nüfusu 631.603 kişidir. Geçtiğimiz yıllara göre Ümraniye nüfusunda düşüş olduğu görülmektedir. Bu düşüşün sebebi Ümraniye ilçesinin son dönemlerde idari sınırlarının değişerek bir bölümünün Ataşehir ilçesi ve Çekmeköy adı altına alınmasıdır. Fakat bu bölünme aslında Ümraniye'nin ne kadar geliştiğinin ve büyüdüğünün bir kanıtı olarak karşımıza çıkmaktadır.
Tüm bu gelişmelerin ışığı altında Ümraniye ve çevresinin değerinin daha da artacağı açıktır. Ancak sanayi ve plansız konut oluşumu hızla artarken bu nüfusun sosyal ihtiyacı da bugüne kadar göz ardı edilmiştir. Ümraniye'nin mevcut ve potansiyel nüfusunu besleyecek sosyal tesisler, sağlık hizmetleri, otel, eğlence ve alışveriş merkezleri gibi yatırımlara büyük ölçüde ihtiyaç vardır. Bölgede hizmet veren Carrefour-SA Alışveriş Merkezi ve İKEA gerek konum ve ulaşım kolaylığı gerekse büyüklükleri itibariyle tüm İstanbul'a hizmet veren önemli ticari kuruluşlardır.
Son zamanlarda bir çok uluslararası firmanın tercih ettiği bölge olan Ümraniye, planlama aşamasındaki ve yeni ofis projeleriyle MİA (Merkezi İş Alanı) konumuna gelmiştir. Özellikle Asya yakasında firmaların nitelikli bina talebini karşılamak için Ümraniye bölgesini tercih ettiği gözlenmiştir. Ayrıca kiraların uygunluğu, ulaşım ve tarif kolaylığı, yakın çevresinde kaliteli konut projelerinin bulunması bu bölgedeki plazaları cazip hale getirmektedir. Çekmeköy ve Dudullu gibi bölgelerdeki kaliteli konut projeleri ve yerleşimin artması hem bu bölgeye hem de Ümraniye bölgesine olumlu etki sağlamıştır.
Bölgedeki son gelişmelere bakacak olursak, içerisinde İKEA-Meydan AVM ve Real'in bulunduğu 130.000 m2 arsanın satışı 2013 Haziran ayı içerisinde 230.000.000.-USD bedel ile gerçekleşmiştir. Gülaylar Group tarafından satın alınan arsa üzerinde toplam 70.000 m2 kiralanabilir alan bulunmaktadır.
Meydan AVM yanında yer alan toplam 23.685 m2 yüzölçümüne sahip 2 adet parsel Kasım 2012'de Rönesans Gayrimenkul Yatırım A.Ş.. tarafından KDV hariç 45.395.311,86 USD bedel ile satın alınmıştır. Arsa üzerinde karma kullanımlı proje geliştirilmesi planlanmaktadır.
Ataşehir Finans Merkezi projesi de Ümraniye ilçe sınırları dahilde yer almakta olup, Anadolu yakası ve İstanbul' un en gözde ofis bölgelerinden biri haline dönüşeceği düşünülmektedir. “Finans Merkezi” olarak belirlenen bölgede önümüzdeki yıllarda Ziraat Bankası, Halk Bankası, Vakıflar Bankası, BDDK, SPK ve Merkez Bankası'nın genel müdürlükleri ve alt birimlerinin bir noktaya toplanması planlanmakta olup; bu doğrultuda bölgede ilerleyen dönemlerde ofis talebinin oluşacağı düşünülmektedir.
Hafriyat çalışmaları devam eden projenin 3 yılda tamamlanması planlanmaktadır. Türkiye'nin ilk finans merkezinin 24 saat canlı kalması amacıyla buraya otel, cafe, sanat ve eğlence merkezi gibi alanlar yapılması planlanmaktadır. 70 bin kişinin çalışacağı öngörülen İstanbul Finans Merkezi'nin Ümraniye ve Ataşehir başta olmak üzere Kadıköy, Çekmeköy, Kartal ve Maltepe ilçelerine de hareketlilik getirmesi beklenmektedir.
İlçenin O-1 ve O-2 Karayolları ile desteklenmesi, Üsküdar-Sultanbeyli metro hattının oluşturulması, bağlantı yollarındaki iyileştirme çalışmaları ve sanayi tesislerinin ilçe merkezinden uzaklaştırılmaları gibi nedenlerden ötürü, konu bölgeye, modern konut projeleri inşa edilmiş olup; halihazırda inşa halinde olan projeler bulunmaktadır.
Ayrıca D-100 karayolu çevresinde gerçekleşen yeni konut, alışveriş merkezi, hastane ve otel yatırımları da gayrimenkul piyasasına hareketlilik katarak, bölgenin öne çıkmasına neden olmuştur.
İlçenin gelişimin Sancaktepe istikametine doğru ilerlediği ve bu bölgelerde yeni yapılaşmaların bulunduğu görülmektedir. Sancaktepe aksında White Side Apartments, Sinpaş Aqua Manors, Ağaoğlu Eltes Güneşi, İdealist Kent, Esenşehir Konutları gibi inşaatı tamamlanmış konut projeleri ve Glow 3 gibi inşaatları devam eden markalı konut projeleri bulunduğu görülmektedir. Bölge genel olarak ele alındığında, konut projelerinin bölgenin doğusundan başlayarak, Ümraniye merkezine doğru ilerledikleri görülmektedir. Bu durumun, değerleme konusu taşınmazın çevresinde bulunan sanayi tesislerinin yerlerini, modern konut projelerinin alacağını ve dolayısıyla taşınmazın konumlu olduğu bölgeden başlayarak Ümraniye merkezine ulaşan aksın değer kazanacağını düşündürmektedir.
Tepeüstü ofis sektörü gelişmeleri
Tepeüstü, Ümraniye ilçesinin hemen hemen tam ortasında yer alan ve yatırımcılar tarafından keşfedilmiş bölgelerinden biridir. Son dönemlerde yerli ve yabancı firmalar tarafından ofis kullanımı için tercih edilen bölgede özellikle built-to-suit (müşterinin isteği doğrultusunda inşaa edilmiş olan) ticari gayrimenkullerin özellikle yabancı yatırımcıların beklentilerini karşıladığı görülmektedir.
Avrupa Yakası'nda yer alan iş merkezi Maslak ile kıyas edilmeye başlayan Kozyatağı-İçerenköy-Tepeüstü hattında ise A sınıfı plazalarda kiralık ofislerin metrekaresi 22 USD'yi çoktan geçmiş durumdadır. Söz konusu üçgenin Kozyatağı ayağında doluluk oranlarının %100'e yakın olması sebebiyle İçerenköy ve Tepeüstü ön plana çıkmaktadır. Zaten firmaların genel müdürlük binalarını Tepeüstü'ne taşımaları bunun bir kanıtı olarak karşımıza çıkmaktadır. Tepeüstü'nde artan ofis ihtiyacına paralel olarak yapımına başlanan otel projeleri de göz çarpmaktadır. Özellikle yapımı biten Ağaoğlu My City Otel, diğer otel projelerini tetiklemiş durumdadır. Bununla birlikte Avrupa Yakası ile kıyas etmek gerekirse Etiler'de yer alan Akmerkez'in, Anadolu Yakası'ndaki karşılığı olarak bu bölgede yer alan “Buyaka”yı çok rahatlıkla söyleyebiliriz. Buyaka'nın bölgeye kattığı hareketlilik, Tepeüstü için geleceğe yönelik daha çok yatırım yapılacağının sinyallerini vermektedir.
Her iki 2 köprüye olan kolay ulaşım ve anayollara olan uygun mesafe Tepeüstü'nün cazibesinin gün ve gün arttırmaktadır. Tepeüstü, ulaşım kolaylığı sebebiyle sadece ofis sektörünün değil konut sektörünün de ilgisini çekmiştir. Tepeüstü, Kiptaş Yeşil Vadi, Antyapı Antrium gibi nitelikli konut sitelerine de ev sahipliği yapmaktadır. Yeşil Vadi Konakları'nda 2.500-4.600 TL/m² arası fiyatlar, Antrium'da 3.700-5.000 TL/m² arası birim fiyatlar göze çarpmaktadır.
Tepeüstü'nün göze çarpan diğer projeleri olarak İBB'nin bu bölgeye yapacağı ulaşım yatırımları göze çarpmaktadır. Söz konusu bu projeler kapsamında; Üsküdar – Tepeüstü – Çekmeköy Metro İstasyonu, Tepeüstü Transfer Merkezi ve Tepeüstü Kavşağı olarak sayılabilir.
Transfer merkezi
Konforlu, ekonomik ve güvenli erişimi sağlamak, otobüs, minibüs, taksi durak yerlerini düzenlemek, özel araçlar ile toplu taşımı bütünleyici uygulamalar sağlamak, kentsel ulaşımda enerji ve yakıt tasarrufu sağlamak, insan ve mal – eşya ulaşımını kolaylaştırmak, farklı ulaşım sistemlerinin güzergah ve zaman tarifelerinde koordinasyon sağlamak, yeterli sayıda park&ride - otopark ve yaya alanları ile bölgesel alanda hizmet edecek kamu hizmetleri, ticaret alanları düzenlemek gibi işlevler gerçekleştirmesi beklenen transfer merkezleri, İstanbul'un birçok bölgesinde konumlanacaktır. Bu bağlamda hizmet verecek olan Tepeüstü Transfer Merkezi Projesi; 2 bin 550 araç kapasiteli park & ride alanı, 35 araç kapasiteli peron alanı ve 50 araç kapasiteli depolama alanına sahip olacaktır.
Asena Güngör/TSKB Gayrimenkul Değerleme Kıdemli Değerleme Uzmanı
Yorum Yaz