KDV artışı, konuta zam olup yağacak!

Gayrimenkul sektörü her yılbaşına olduğu gibi 2013'e de hızlı girdi. Bir taraftan yükselen harçlar sektörü hareketlendirirken, en büyük tartışma KDV oranlarındaki yükselme ile yaşandı. 

 

Maliye Bakanlığı'nın hazırladığı, konut satışında KDV'yi arsa metrekare değerine göre yüzde 1, 8 ya da 18 olarak belirleyen düzenlemenin yankıları ve sonuçları uzunca bir süre gündemi meşgul edecek gibi. 

 

Düzenlemenin ilk aşamada sektörde özellikle stoktaki gayrimenkullerin satışında önemli bir hareket yaratması bekleniyor. Tartışmalara neden olan düzenleme konutların tesliminde uygulanacak KDV oranını, arsa birim metrekare değerine göre belirliyor. Önceden sadece 150 metrekare üzerindeki konutlarda KDV oranı yüzde 18 olarak uygulanıyordu. Bu büyüklüğün altındaki konutlarda ise KDV yüzde 1'di. Yeni uygulama KDV oranlarını lüks konut dışında da yüzde 18'e varan oranda değiştirdi. 

 

Metrekare birim fiyatı 499 liraya kadar olan konutlarda KDV oranı yüzde 1 oldu. 500-999 TL arasında KDV yüzde 8'e, 1000 TL ve üzerinde ise yüzde 18'e yükseldi. Ancak bu değişiklik sadece büyükşehirleri kapsıyor. Türkiye'de 81 ilin 16'sı büyükşehirken kısa süre önce Büyükşehir Yasası ile listeye eklenen 13 il de yeni vergi sistemine dahil oldu. Böylece Adana, Ankara, Antalya, Bursa, Diyarbakır, Erzurum, Eskişehir. Gaziantep, İstanbul, İzmir, Kayseri, Kocaeli, Konya, Mersin, Sakarya, Samsun'un olduğu listeye Aydın, Balıkesir, Denizli, Hatay, Malatya, Manisa, Kahramanmaraş, Mardin, Muğla, Tekirdağ, Trabzon, Şanlıurfa ve Van'da konut satışları yeni KDV oranlarına göre değerlendirilecek. 

 

Ancak yeni KDV uygulaması değişikliği sanıldığı gibi tüm büyükşehirleri etkilemiyor. Erzurum, Konya, Sakarya ve Mardin arsa metrekare değerleri 500 TL'nin altında olduğu için yüzde 1 KDV ödemeye devam edecek. Gaziantep, Şanlıurfa, Kahramanmaraş, Hatay, Adana, Kayseri ve Mersin'de ise arsa metrekare değerleri 1.000 TL'ye ulaşmadığı için KDV oranı yüzde 8'de kalacak. 

 

Öte yandan arsa birim metrekare fiyatının yüksekliğiyle İstanbul'u aratmayan iller de var. Trabzon, Manisa, Muğla'da metrekare birim fiyatı 4 bin TL'ye ulaşan mahalleler bulunuyor. Balıkesir'de fiyatlar 3 bin liraya kadar çıkarken Van ve Malatya'da ise pek çok senitte fiyatlar 1.000 lirayı geçiyor. 

 

Düzenleme ruhsatı yeni alınacak inşaatlar için geçerli olacak. Bu durum Türkiye'de 800 bin civarında olan konut stokunun eritilmesi açısından olumlu bulunuyor. Ancak orta vadede sektörü olumsuz etkilemesi bekleniyor. Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği GYODER Başkanı Işık Gökkaya, özellikle 2013 ve 2014'te ruhsat sayılarında beklenen azalma ve 2014'te satışlarda gerilemeye bağlı olarak, 2014'te yüzde 25-30'luk bir daralma olabileceğini söylüyor. 

 

Özellikle de markalı konut projeleri KDV artışından en çok etkilenecek kesim. Büyük şehirlerde markalı konut projelerin yoğunlaştığı rantın yüksek olduğu bölgelerdeki KDV oranı yüzde 18'e denk geliyor. Bu da fiyatların yüzde 20 civarında yükselmesine neden olacak. 

 

Maliyet artışının önümüzdeki süreçte özellikle markalı konut sektöründe yeni ruhsat alacak projelere olan talebi olumsuz etkileyeceğini söyleyen Eva Gayrimenkul Değerleme Direktörlerinden Zuhal Balsan, yeni yapılaşmaların şehir merkezi dışına doğru kayacağını düşünüyor. 

 

 

İnanlar İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Serdar İnan ise bu yıl ruhsat alımlarının yan yarıya düşeceğini savunuyor. Konut fiyatlarının yüzde 20 civarında artacağına dikkat çeken İnan, sözlerine şu şekilde devam ediyor: "Sektör ciddi bir krize girebilir. Yüzde 18 fark ciddi bir fark. Tamamen devletin cebine gidecek bir para. Fiyatlar yüzde 20 yükselecek, insanlar şehir dışına kayacak." Asıl etkinin 2014'te hissedileceğini belirten İnan, gayri resmi işlerin artma ihtimaline dikkat çekiyor. 

 

İstanbul İnşaatçılar Derneği Genel Başkanı ve Teknik Yapı Holding Yönetim Kurulu Başkanı Nazmi Durbakayım, KDV'yle iki ana unsurun değiştirilmesi gerektiğini belirtiyor. KDV artışının amacının lüks konutlardan vergi almak olduğuna dikkat çeken Nazmi Durbakayım, sözlerine şu şekilde devam ediyor: "Ancak arsa bedelinin baz alınmasıyla büyük şehirlerde tüm evlerin yüzde 18 KDV oranıyla fiyatlandırılması söz konusu. Bizim beklediğimiz fiyatın donanım, büyüklük gibi bir daireyi lüks yapan özellikleriyle belirlenmesiydi." 

 

Durbakayım'ın dikkat çektiği diğer konu ise düzenlemenin yürürlüğe giriş tarihi. Düzenleme henüz ruhsatı alınmamış projeler için geçerli. Arsa ve ruhsatın aynı anda alınmadığını söyleyen Durbakayım, 2013'ten önce proje tasdiki için müracaat edenlerin de yeni düzenlemeye dahil edilmesini gerektiğini belirtiyor. 

 

Maliyetlerle ilgili sıkıntı yaşadıklarını söyleyen Aşçıoğlu İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Yaşar Aşçıoğlu, desteklenmesi gereken bir sektörün kösteklendiğini vurguluyor. 

 

Yeni düzenlemeden kentsel dönüşüm kapsamında olan bölgeler etkilenmiyor. Bu bölgelerde KDV oranı yüzde l'de kalacak. Bu da kentsel dönüşüm sürecinde bazı bölgelerin öne çıkmasına neden olacak. Bağcılar, Sultanbeyli, Pendik, Tuzla, Avcılar, Küçükçekmece, Kağıthane gibi bölgelere yönelik yatırımların artması bekleniyor.