Gayrimenkulün satış bedeli ve tapu değeri aynı olması gerekir!

Normal koşullar altında, gayrimenkulün gerçek satış bedeli ile tapuda gösterilen değerinin aynı olması gerekir. Ancak, bazı durumlarda her ikisi de farklı olabilir. 

 

 

Gayrimenkulün, emlak vergisi asgari değeri, gerçek satış bedelinin üzerinde olabilir. 

 

ÖRNEK: İstanbul'daki bir gayrimenkulün satış bedeli 600 bin TL ancak emlak vergisi asgari değeri 850 bin liradır.

 

Bu durumda, tapu harcına esas olacak alımsatım bedeli 850 bin TL olacaktır. 

Ancak "değer artışı kazancının çıkması" veya başka nedenlerin söz konusu olması durumunda; "gerçek alım-satım bedeli"nin tapu senedinde ayrıca gösterilmesi talep edilebilir. Bu durumda, tapu harcına esas olan tutar (yani emlak vergisi asgari değeri) üzerinden harç alınır ancak tapu senedine de "gerçek alım-satım bedeli" yazdırılır (Maliye Bakanlığı'nın 24.02.1999 tarih ve 664 sayılı özelgesi). 

 

DAHA AZ VERGİ VE HARÇ Gayrimenkulün, tapu harcına esas değerinin düşük gösterilmesinin ana nedeni, "daha az vergi ve tapu harcı" ödenmesi ile ilgilidir. Özellikle KDV oranının yüzde 18 olduğu gayrimenkullerde, alıcının da ısrarlı talebi olabilmektedir. 

 

ÖRNEK: İstanbul'da 900 bin liraya satılan bir 180 m2'lik gayrimenkulün, tapuda 500 bin lira gösterilmesinin, alıcı ve satıcı firma yönünden sonuçları aşağıdaki gibidir. 

1. Alıcı Yönünden: a) Daha Az KDV Ödenmesi: 900 bin liranın yüzde 18 KDV'si 162 bin liradır. 500 bin liranın yüzde 18 KDV'si ise 90 bin liradır. Bu durumda, gayrimenkulün, alım-satım bedelinin 900 bin lira yerine 500 bin lira gösterilmesinin, alıcı yönünden "72 bin TL daha az KDV ödeme" gibi bir avantajj var. 

 

b) Daha Az Tapu Harcı Ödenmesi: 900 bin liranın binde 16,5 "tapu harcı" 14.850 TL'dir. 500 bin liranın binde 16,5 "tapu harcı" 8.250 TL'dir. Bu durumda, gayrimenkulün alım-satım bedelinin 900 bin lira yerine 500 bin lira gösterilmesinin, alıcı yönünden "6.600 TL daha az tapu harcı ödeme" avantajı var. 

 

2- Satıcı Yönünden: a) Daha Az Tapu Harcı Ödenmesi: Sağlanan avantaj, alıcının aynısı yani 6.600 TL olmaktadır. 

 

b) Gelir ya da Kurumlar Vergisi Yönünden: Satış bedelinin 900 bin lira yerine 500 bin lira gösterilmesi sonucu; - Açıktan alınan 400 bin lira gelir kaydedilmediği için gelir veya kurumlar vergisi ödenmeyecek. 

 

- Kurumlar vergisi mükellefi inşaat şirketlerinde, kâr dağıtımı nedeniyle uygulanan yüzde 15 stopaj da alınamayacak. 

 

- Açıktan gelir elde edilmesi, açıktan taşeron, işçi ücreti, malzeme vs. bedeli ödenmesine de olanak sağlayabileceği için "kayıt dışı" işlemler artabilecek. Bir gayrimenkul için yapılan yukandaki hesaplamanın, 10 ya da daha fazla sayıda gayrimenkul için düşünülmesi, olayın boyutlannı daha net olarak ortaya koyacaktır. 

 

 

Maliye Bakanı'nın geçtiğimiz hafta içinde yaptığı açıklamada, gerçek satış bedeli düşük gösterilen gayrimenkullerin, "mercek altına" alınıp denetleneceği belirtildi. Denetim olayı, düşük bedelle satışı belli ölçüde frenleyebilir. 

Ancak bu olayda, kalıcı çözüm için "ağaçlarla uğraşmayıp ormanı görmek" gerekiyor. 

Konutlarda KDV oranlannın yükseltilmesi için çalışmalar yapıldığı şu günlerde, bırakın oran yükseltmeyi aksine düşürülmeli. Sadece KDV değil, "tapu harcı" oranı da düşürülmeli.. 

 

Fransızların güzel bir sözü var; "Fazla vergi, vergiyi öldürür.."