1. Soru : 1981'de ki K.A.K.S uygulama oranının dayanağı nedir?

    1981’deki K.A.K.S uygulama oranı ve arsa payı dağıtımının dayandığı esas nedir? 106 toplam arsa payının 7 daireli bir binada dağılımı 6 daire 16 zemin daire 10 olarak yapıldığı 1981 üretimi 507.5 m2lik bir arsaya kurulu binada hangi esas üzerinden yapılmış olacağı ve dairelerin süpürge alanı metrekarelerinin ne kadar olması gerektiğini öğrenmek isterim.

    Cevap :

    Canan Hanım selamlar, size kanun maddeleri ile bir cevap yolluyorum. umarım işinizi görür. 1981 yılında geçerli imar kanunu 6785 Sayılı İmar Kanunu’dur. Onay tarihi 16.07.1956, resmi gazete numarası; 9359’dur. Kanunun 42 inci maddesinin “b” fıkrasında belirtilen esaslar çerçevesinde arazi durumunda bir taşınmazın, imarlı bir arsa durumuna geçmesi ve artık üzerine inşaat yapılabilir hale gelmesi için arazinin bir kısmı “düzenleme ortaklık payı” olarak kesilmesi mümkündür. Söz konusu kesinti; aynı maddenin “a” fıkrasında; - “İmar hududu içindeki binalı ve binasız arazi ve arsaların, plan ve mevzuata uygun şekilde inşaata veya tespit edilmiş olan diğer kullanma şekillerine elverişli duruma getirilmesi maksadiyle düzenlenmesi için, bunları sahiplerinin muvafakati aranmaksızın, birbirleriyle, yol fazlalarıyla ve belediyeye, kamu tüzel kişilerine, kamu kurumlarına ait yerlerle birleştirerek, plan ve mevzuat icaplarına göre hisseli veya hissesiz olarak yeniden parsellere ayırmağa ve bu parselleri ilgililere dağıtmaya belediyeler selahiyetlidir.” Şeklinde belirtilerek belediyenin yetkisine bırakılmıştır. - Söz konusu düzenleme ortaklık payı kesintisi, arazinin yüz ölçümünün %25’ini geçemez ve bir kez düzenleme yapılarak kesintiye uğrayan arazide, 2. bir kesinti söz konusu olamaz… 1984 yılında yürürlüğe giren 2981 İmar Affı Kanunu’ nun 1986 yılında yeniden düzenlenen “c” fıkrası ile söz konusu kesinti ( düzenleme ortaklık payı) arazinin yüzölçümünün %35’ini geçemez olarak değiştirilmiştir. - c) (Değişik bent: 22/05/1986 - 3290/10 md.) Düzenleme ortaklık payı; Islah imar planı uygulamaları gereği gecekondu ve imar mevzuatına aykırı yapılanmış sahalarda arsanın %35‘ine kadar düzenleme ortaklık payı alınabilir. 3194 sayılı imar kanunu’nda ise düzenleme ortaklık payı kesintisi, aynı yasanın 18 inci maddesi, 2 inci paragrafında arazilerin yüzölçümünün % 40’ını geçemez olarak yeniden düzenlenmiştir. Ayrıca aynı yasanın; - GEÇİCİ MADDE 3 - ÖNCE VERİLEN RUHSAT VE İZİNLER’ e göre; Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce imar plan ve mevzuatına uygun olarak verilen ruhsat ve izinler geçerlidir. Tüm bu uygulamalarda önemli olan nokta; inşaat yapılabilir hale gelmesi için arazi düzenlemelerinde “düzenleme ortaklık payı” nın maliklerine bedelsiz şekilde terk ettiriliyor olması. Bunun ardından inşaatı yapılan konutların arsa payı taksimi sağlanabiliyor. Arsa Payının tanımına ilişkin tanıma; Toplu Yapılarda Kat Mülkiyeti ve Kat Mülkiyeti Tesisine Dair Yönetmelik (16.08.2008 tarih, 26969 sayılı Resmi Gazete’ de yayınlanmıştır), ‘te yer verilmektedir. Arsa payının tahsisi konusunda; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 3 üncü maddesi, eski 2 inci fıkrasında; - Kat mülkiyeti bu mülkiyete konu olan ana yapının bağımsız bölümlerden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının, ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur, şeklinde belirtilmektedir. Dolayısıyla arsa payı, tahsis edildiği dairenin değeri ile orantılı olmalıdır. Günümüzde geliştirilen konut projelerinde de değeri ile orantılı olması esası temel dayanak olması gerekirken; inşaatın yatırımcısı ve dahi müteahhitti aynı kişi olduğu durumlarda, arsa payı dağılımını kendi fikri serbestisinde gerçekleştirmektedir. 1980'li yıllarda konut projelerinde gerçekleştirilen projelerde piyasa araştırmalarına ve piyasanın taleplerine yönelik analizlere bugünkü kadar önem verilmediği ve askeri darbe döneminin de etkileri göz önüne alındığında; daire net süpürme alanına dair net bir bilgi vermenin mümkün olmadığını bugün itibari ile de sağlıklı bir şekilde hesaplanamayacağını düşünüyorum. Metrekare hesaplaması ise şöyle: 6 adet daire = 76,52 m2 x 6 = 459,12 Zemin kat daire= 47,5 m2 x1 = 47,5 Toplam 554,12 Kaaks uygulama oranı 554,12/507,5 = 1.09 emsal