Konut alırken nelere dikkat edilmeli?

 

1- Öncelikle almayı düşündüğünüz evi önce tapudan araştırın. Çünkü kentsel dönüşüm yasası ile riskli yapı olarak değerlendirilen binaların tapu kayıtlarına riskli yapı olduğu ve yıkılacağı şerhi konuluyor. Tapuya bakmadan alırsanız bir süre sonra binanın yıkılması sizi zor duruma sokabilir. Banka kredisi kullanarak ya da bu firma, bu bina güvenlidir diye alacak iseniz, gözü kapalı iş yapmış olursunuz. 

 

2- Semti, konumu iyi olan eski bir yapıdan konut alayım nasıl olsa bu bina yıkılacak ve yenisi yapılacak mantığı ile hareket edip bu işten ekstra kazanç bekliyorsanız, etraftaki sıfır konutların fiyatlarını araştırın. Birçok uyanık, eski yıkılacak binalarını sanki sıfır binaymış gibi yüksek rakamlara satmaya çalışıyor. Hele büyükşehirlerden birindeyseniz çevre kurtkapanı ile dolu, unutmayın! 

 

3- Kentsel dönüşüm kapsamında belirlenecek riskli alanlar var. Riskli alan olarak tabir ettiğimiz alanlar, yağmur yağdığında sürekli su baskınlarının yoğun olduğu, afet riski taşıyan alanlar.. Almayı düşündüğünüz konut riskli yapı alanlarında ise binbir ümitle satın aldığınız eviniz elinizden uçup gidebilir. Çünkü "Riskli Yapı" alanlarının tamamen kaldırılması ve "Rezerv Yapı" alanı olarak oluşturulacak bölgelere taşınması gündemde. 

 

4- Yeni yapılmış sıfır binalardan daire alırken de iyi düşünün. "Kentsel dönüşüm" kapsamında birçok bölge var. Eğer bu bölgelerden birinde yeni de olsa konut alırsanız, binanız, yasaya göre uygulama bütünlüğü açısından dönüşüm alanı içinde kalıyorsa. yeni olsa bile yıkılacaktır. Kentsel dönüşüm alanları belirlendikçe belediyelerden bu bölgeleri öğrenebilirsiniz. Bunlar halen tesbit aşamasında, henüz bakanlık buraları onaylamadı. Onun için acele etmeyin. 

 

5- 2B olarak geçen, üzerinde ev olan bir yeri tercih edecekseniz bilin ki burayı satın almak o kadar da kolay değil. Çünkü hak sahibi olarak görünen taşınmazın sahibi başvuru yapıp ödemeyi yaptıktan sonra tapusunu alabilecek siz de ondan sonra burayı bu kişiden satın alabileceksiniz. Hak sahibi başvuru yapmadan sizinle noterde satış sözleşmesi yapmak isterse bunun geçerli olmadığını unutmayın. 

 

6- Markalı konut projelerinden ev sahibi olmak istiyorsanız önce projeyi yapan inşaat firmasını araştırmalısınız. Teslim ettiği konut projelerini gezin, görün. "Abi adı yeter, her gün tv'de reklamları çıkıyor. Firma trilyoner yaa.." diye kendinizi aldatmayın. Son yıllarda rekabetin artması ile konut projeleri yarışır hale geldi. Reklamlar abartılı ve çekici olabiliyor aldanmayın. Gazete ve televizyonlar, parasını verenin reklamını yapar. Medya, firmaların güvenlik garantisi değildir. O reklamlarda veya maketlerde size gösterilen son trend döşenmiş örnek dairelerde yok yok gibidir. Ankastre mutfak, klima, mobilya vs.. Fakat bunları evle beraber size satmazlar!. Satacağız diyorlarsa hangi ürünler var imzaladığınız sözleşmede yazar, yazmıyorsa yazdınn da sonradan üzülmeyin.. 

 

7- Konut projelerinin, belediyedeki onaylı projesini görmelisiniz. Onaylı proje ile size sunulan proje ile aynı mı? Unutmayın çok güvendiğiniz konut projelerinden ev alan ama imar sorunu olduğu için teslim edilemeyen konut projeleri var. 

 

8- Kat irtifakı kurulmayan projeden konut almayın. Tapudan kat irtifakını kontrol edin; alacağınız konutun hangi katta olduğunu numarasına kadar tapudaki onaylı projeden bakın. Tapu kayıtlarında varsa ipotek vs. bunları araştırın. 

 

9- Kat karşılığı yapılan konut projelerinin kat karşılığı sözleşmesini okuyun, avukatınıza okutun. Almaya karar verdiğiniz konut için yapacağınız sözleşmeyi de üşenmeyip avukatınıza okutursanız gelecekte yaşanma ihtimali olan birçok problemi bertaraf etmiş olursunuz. 

 

10- Yönetim planı binalann anayasası gibidir. Özellikle toplu yerleşim alanları olan sitelerde yönetim planı çok önemlidir. Yönetim planında, ortak alanların kullanımı, aidat gibi önemli bilgileri olur. Yönetim planları tapuda vardır. Bunları bir güzel tahkik etmelisiniz. 

 

11- Homeofis olarak satılan projeler aslında konut iman olan projelerdir. Yönetim Planında işyeri olarak kullanılabilir maddesi olduğu için homeofis olarak pazarlanır. Ancak kat malikleri çoğunluk sağlayarak yönetim planındaki bu maddeyi her zaman değiştirebilir. Dolayısıyla ofis olarak kullanmak istediğiniz gayrimenkulu sadece konut olarak kullanmak zorunda kalabilirsiniz. Birçok örneği de mevcuttur. 

 

12- Ev almaya karar verdiğiniz de kendinize şunu sorun. Oturmak için mi, yatırım için mi ev alıyorum. Oturmak için alıyorsanız işinize, çocukların okuluna yakın olan trafik sorunu yaşamayacağınız, içinize sinen size ve ailenizin hayatına uygun olacağını düşündüğünüz yerleri tercih etmelisiniz. Yatırım için alanlar ise şehir merkezlerine yakın yerlerde kira çarpanı yüksek kendini kısa zamanda amorti edecek, yakın gelecekte prim yapma potansiyeli yüksek yerleri tercih etmeliler. 

 

13- Konut kredisi kullanarak ev alacaklar en az 3-4 bankanın faiz oranı ve dosya masraflarını karşılaştırarak karar vermeli. Faiz oranı düşük olsa bile dosya masrafı yüksek olan bankalara dikkat edin. 10 yılı aşkın vade ile kredi kullanmayın. 5-7 yılı geçmeyin. Aksi halde aldığınız ev size bir başka ev parası kadar faize de mal olabilir. En az % 25 hatta mümkünse %50 peşinat vererek kalanı için kredi kullanmalısınız. Aman dikkat: taksitler ailenizi geçim sıkıntısına düşürmesin, aile içi sorunlara yol açmasın. Dövizle kredilerin faiz oranları düşük olur, çok cazip gelir. Ancak döviz kullanarak kredi çeken ve kıvranan bir sürü insan var. 

 

14- Bina ve özellikle toplu sitelerdeki aidatları öğrenin. Yüksek aidat rakamları sizi evinizden edebilir. "Sıfır aidat" düzenlemelerine aldanmayın. Sıfır aidat karşılığı sizden başka şekillerde alınıyor olabilir. Onun için tapudaki yönetim planlarını mutlaka iyi inceleyin. 

 

15- Yatırım amaçlı ya da oturmak için aldığınız konutu 5 yıl içinde satarsanız değer artış kazancı ödersiniz. Gelir İdaresi artık bunu çok kolay tespit ediyor. Devir bilgisayar devri, devlet küçük kurnalıkları artık yemiyor. Kapınıza mektup gelmeden önleminizi alın. 

 

16- Konutun sahip olduğu "brüt m2" satışta kolaylık açısından daha fazla kullanılmaktadır. Oysa ne kadar KDV ödeyeceğiniz "net m2" üzerinden hesaplanır. Net ile brüt arasında 50 m2'ye kadar fark çıkabilir. Uyanık olun! 17- Tapuda alım-satımı gerçek değeri üzerinden gösterin. Kullandığınız konut kredisinden, emsallerden Gelir İdaresi bunu tespit ediyor artık. Dedik ya. devlet artık yemiyor diye.. Ayrıca 5 yıl içinde satmaya karar verirseniz düşük gösterdiğiniz için yüklü bir vergi cezaları ödemek zorunda kalabilirsiniz. 

 

17- Alacağınız konutun değeri tapuda emlak vergisi değerinden düşük olamaz. Ancak gerçek alım satım değeri emlak değerinin altında kalıyorsa bunu tapu memuruna söyleyin ve rakamı tapuya yazdırın. 

 

18- Konutu aldığınız seneyi takip eden yıl içersinde emlak vergisi ödemeye başlarsınız. Tapuda alım satım yapılırken belediyelere de otomatik bilgi gidiyor. Aldığınız yıl siz bildirmeseniz bile bu işlem belediyede çoktan yapılacaktır. 

 

19- Tamamlanmış, oturulmaya başlanmış binalarda kat mülkiyeti olanları tercih edin. Kat irtifakı bile olmayan hisseli tapu dediğimiz arsa üzerinden hisse payı devri ile satın alınan konutlardan özellikle uzak durun. Başınız çok ağrır, çoook..