Sektörden Haberler
19.05.2011 09:45
Okuma Süresi: 02:46 dakika

İstanbul konut piyasası ne durumda?

COLLIERS INTERNATIONAL tarafından hazırlanan Gayrimenkul sektörü raporunda İstanbul konut piyasası mercek altına alındı. İşte rapordan çıkan sonuçlar…

2011 yılının ilk yarısı için daha istikrarlı bir gayrimenkul ortamına geri dönüş yaşandığı söylenebilir. Piyasadaki bu güven ortamından ötürü; 2011 yılı için başarılı bir yatırım stratejisi için, İstanbul'un bu metinde bahsi geçecek bölgeleri ve bu bölgelerdeki konut arsalarının incelenmesi gerektiğini düşünüyoruz.

Şu anda Haliç-Kağıthane ve Bomonti bölgelerinde geliştirilen şehir içi projeler üst-orta ve üst gelir gruplarını hedef alan geliştirme projeleri için fırsatlar sunmaktadır. Geçmişte yatırımcılar Avrupa Yakası'nda merkezi iş lokasyonlarında üst gelir grubunu hedef alan projelere odaklanmıştır, çünkü bu segmentteki projeler finansal açıdan en uygun gayrimenkul yatırımları idi. Ancak, 2011'e girerken bu trend değişmeye başlamıştır. Üst gelir grubu, temel konut satın alımları dışında yatırım yapmaktan uzak durmaya başlamıştır. Şehir içi bölgelerde geliştirilen yeni projeler de üst-orta gelir grubunu (ve üst gelir grubunun alt seviyedeki %50'lik kısmını) hedef seçmiştir.

Bu bölgelerdeki başarılı konut projelerinde (mimari tasarım, yeterli sosyal imkanlar, yeterli otopark alanı, iyi pazarlama ve iyi satış performansı gibi kriterler açısından) A sınıf konut satış fiyatları 3.000-4.000 ABD Doları/ m² arasında değişmektedir. Bomonti'de proje geliştirmek için uygun boş arsa eksikliği söz konusu olduğundan bu bölgedeki gelişimin Piyalepaşa, Kağıthane ve Dolapdere bölgelerine doğru yönelmeye başlamasını bekliyoruz. Haliç bölgesi de konut projeleri için fırsatlar sunmaktadır. Özellikle şehir merkezine yakın yaşamak isteyen, çalışan genç profesyoneller için geliştirilecek stüdyo tipi daireler içeren projelere talep artacaktır. Bölgede söz konusu grubu hedef alan Nef 2 ve Japon Evler projeleri stüdyo tipi daire sunan yeni projelerdir. Bu bölgedeki fırsatları daha da önemli hale getiren bir diğer ana etmen ise inşaatı halen devam eden metro projesidir. Yeni metro hattının tamamlanmasıyla bu bölgelerin Avrupa Yakası'ndaki önemli merkezi iş aksları ile olan bağlantısı artacaktır.

İstanbul'un kuzeyinden geçecek olan üçüncü boğaz köprüsü üzerine yapılan spekülasyonlardan ötürü Sarıyer ve Arnavutköy (her ne kadar bu bölgelerde yapılaşma kısıtlamaları olsa da) gibi bölgeler yatırım için fırsatlar sunmaktadır.

İstanbul'un Anadolu Yakası'nda Kartal, Pendik ve Tuzla bölgeleri düşük-orta, orta ve üst gelir gruplarını hedef alan konut projeleri açısından fırsatlar sunmaktadır. Bu bölgelerde arsa fiyatları İstanbul'un diğer bölgelerine göre oldukça düşüktür ve proje geliştirmek için büyük ve boş arsa bulmak kolaydır. Bu demografik gruplar için konut projeleri geliştirmenin bir takım riskleri de bulunmaktadır. Çünkü ekonomideki dalgalanmalar en çok bu grupları etkisi altına almakta ve kullanıcıların konut kredisini geri ödeme kapasitesini sınırlamakta, dolayısıyla konut satışlarını tehdit etmektedir.

Basın Ekspres Yolu'nun çevresindeki Yenibosna gibi bölgeler orta ve büyük ölçekli konut projeleri için fırsatlar sunmaktadır. 2012 yılında Esenler Otobüs Terminali ve Bağcılar, Kirazlı ve İSTOÇ arasındaki metro hatlarının tamamlanması ile bu bölgelerdeki ulaşım imkanları da iyileşecektir. Hazırlanan imar planları ile bu bölge merkezi iş alanı olarak tanımlanmış ve ardından burada yer alan fabrikalar taşınmaya başlamıştır. Bölgenin merkezi iş alanı olarak ilan edilmesi ile yeni ticari kullanımlar görülmeye başlanmıştır. Bölgede alışveriş merkezleri, oteller ve ofis binalarının geliştirilmeye başlanması; Güneşli, Yenibosna bölgelerinde ve Basın Ekspres Yolu çevresinde stüdyo ve ev-ofis tipi konseptler sunan konut projeleri için fırsatlar oluşturmaktadır.

Zeytinburnu'nda uygun arsa bulmak zor olmasına rağmen, Marmaray Projesi ve bölgedeki diğer projelerin tamamlanması ile üst-orta ve üst gelir gruplarını hedef alan projeleri başlatan geliştiriciler oldukça karlı olacaktır.

Üçüncü köprü, Türkiye'nin bazı büyük holdingleri ve geliştirici şirketlerinin spekülatif arsa alımı yapmasını teşvik etmektedir. Atatürk Havaalanı'nın kuzeyinde E-5 ve TEM Otoyolları arasında yer alan Yenibosna'da konut gelişimi için ortaya çıkan yeni alanlar mevcuttur. Anadolu Yakası'nda İstanbul'un doğu sınırı olan Kartal, Tuzla ve Pendik gibi gelişmekte olan endüstri bölgelerinde yatırımcılar için yeni fırsatlar mevcuttur.