İnşaatçılar hazineyi eski sitelerde buldu!
İnşaat devlerinin çoğu, gözlerini eski sitelere dikmiş durumda.
İnşaat devlerinin çoğu, gözlerini eski sitelere dikmiş durumda. Teknik Yapı'dan Ağaoğlu'na Astaş'tan Tekfen'a kadar pek çok şirket, boş arsa sıkıntısı nedeniyle eski sitelerin prim yapmasına neden oluyor. Etiler, Levent gibi lüks semtlerde daire fiyatlarının 1 milyon doları geçtiği 50 yıllık siteler bile var. En fazla primi ise Teknik Yapı'nın yeniden yapım ihalesini kazandığı Etiler'deki Uçaksavar sitesi yaptı. Az sayıda satılık dairenin olduğu sitede daire fiyatları 1,5 milyon doları geçti. Yıkılıp yeniden yapılması beklenen Geylani, Narin, Hilton siteleri ile Esentepe Subay Evleri'nde satılık daire bulmak ise zorlaşmış durumda.
Seçim ve kentsel dönüşümle birlikte inşaatçılar gözünü şehir merkezindeki eski yerleşim bölgelerine dikti. Levent-Etiler-Zincirlikuyu hattında yeni proje yapmak isteyen şirketlerin odağında arazi sıkıntısından dolayı 40-50 yıllık eski siteler var. Kat sahiplerinden onay alındığı taktirde eski binalar yıkılıp yerine lüks rezidanslar yapılacak. Burada dairesi olanların kazancı ise en az ikiye katlanacak.
Büyük grupların ilgisinden dolayı yüksek prim yapan eski sitelerin başında Etiler ile Levent bölgesinde bulunanlar geliyor. Bunların içinde en fazla değer kazanan site ise ihalesine Teknik Yapı, Ağaoğlu, Varyap ve Tekfen gibi Türkiye'nin en büyük 4 inşaat şirketinin katıldığı 53 yıllık Uçaksavar Sitesi. Geçtiğimiz nisan ayında Teknik Yapı'nın ihalesini kazandığı Uçaksavar Sitesi'nde 90 metrekarelik 2+1 dairelerin fiyatları 600 bin dolardan başlıyor. 130 metrekarelik daha büyük daireler ise 1,5 ila 2 milyon dolara satılıyor.
Tüm bu gelişmeler, İstanbul'un pahalı semtlerindeki geniş arazisi olan eski sitelere olan ilgiyi artırıyor.Benzer bir değer artışı, İstanbul'un en eski sitelerinin bulunduğu Ataköy ve Yeşilköy için de geçerli. Buraların Etiler ve Levent'in aksine yıkılıp yeniden yapılması durumu söz konusu olmasa da yeni projeler için boş arazinin olmamasından dolayı eski siteler değerlenmeye devam ediyor.
Özellikle depremden sonra daire fiyatlarının 150 bin dolara kadar düştüğü Yeşilköy Toplu Konut Sitesi'nde 500 bin dolardan aşağı 3+1 daire bulunmuyor.İşte başta Etiler-Levent-Zincirlikuyu hattı olmak üzere İstanbul'un prim yapan eski siteleri...
FİYATLAR NEDEN ARTTI?
İstanbul'da şehir merkezindeki eski sitelerin değer kazanmasının en önemli nedeni buralarda boş arsa bulunmamasından kaynaklanıyor. Yeni arsa yaratılamadığından eski yapıların yıkılıp yeniden yapılması gündeme geliyor. Önümüzdeki dönemde kentsel dönüşüm çalışmaları ve seçim süreci ile birlikte yıkılıp yeniden yapılan sitelerin sayısının artması bekleniyor. Century 21 Genel Müdürü Hüseyin Altaş, "Şehir merkezinde boş alan gittikçe azalıyor. Buna karşın konut talebi artıyor" diyor. Altaş'a göre seçim döneminde imar oranlarının artırılması, inşaat şirketlerinin eski site veya binaları kat karşılığı alıp yeniden inşa etme sürecini hızlandırıyor.
"İmar artışı sağlanan bölgelerde müteahhitlerle kat sahiplerinin anlaşması kolay oluyor" diyen Altaş, bunun aksinin yaşandığı yerlerde sonuca yarılamadığını söylüyor.Uzmanlara göre Levent, Etiler gibi bugün şehir merkezinde kalan yerleşim yerlerinde yapılan modern ve yeni projeler de bu bölgelerdeki eski sitelerin yıkılıp yenilenmesi sürecini tetikliyor. Özellikle bölgedeki yeni AVM ve iş yerlerine yakın siteler her zaman talep görüyor.
Turyap Etiler Temsilcisi İpek Tanyolaç Gürkan, bu bölgedeki satılık ve kiralık dairelerin fiyatlarında kriz dönemlerinde bile çok büyük değişimlerin yaşanmadığını söylüyor.Eski sitelerin yıkılıp yerine yenilerinin inşa edilmek istenmesinin en önemli nedenlerinden biri de deprem. Deprem tehdidine karşın 50-60 yıllık binaların olduğu sitelerin yenilenmesi gerektiğini söyleyen Gürkan, "Bir binanın ömrü en fazla 40 yıl. Dolayısıyla önümüzdeki dönemde bu sitelerin yıkılıp yeniden yapılması kaçınılmaz" diyor.
Ayrıca eski sitelerinin çoğunun inşa edildikleri dönemin ihtiyaçlarına yönelik yapılması ve oturum alanlarının 90 ila 120 metrekare arasında olması geniş ve lüks daire isteyen kat sahiplerinin ihtiyaçlarını karşılamıyor.
PAYLAŞILAMAYAN SİTE
Bugün en çok prim yapan site olarak dikkat çeken Uçaksavar'ın kuruluşu 1958 yılına dayanıyor. İstanbul Boğazı'na hakim bir tepede ve 116 bin metrekare arsa üzerinde konumlanan sitede 424 konut, 337 kat maliki bulunuyor.
Sitenin en önemli özelliği, oldukça geniş bir yeşil alan üzerine kurulması. Özellikle Ağaoğlu'nun burayı alıp yerine lüks rezidanslar yapmak istediğini açıklamasından sonra 2 yıl önce 400 ila 450 bin dolar olan sitedeki boğaz gören 3+1 dairelerin fiyatı 3 kattan fazla artarak 1,5 milyon dolara kadar yükselmişti. Geçtiğimiz nisan ayında ise Teknik Yapı ile anlaşan Uçaksavar'da daire fiyatlarının 1 milyon dolarlara çıkmasına rağmen kat sahiplerinin satışa sıcak bakmaması dikkat çekici.
Uçaksavar, Astaş ile Teknik Yapı arasında da gerginliğe neden oldu. Teknik Yapı'mn site yönetiminin açüğı ihaleyi kazanmasının ardından Astoria'nın da sahibi olan Astaş Yönetim Kurulu Başkanı Vedat Aşçı site için 774 milyon dolar teklif etti.
Tüm bu sürecin ardından, sahibinden.com'daki satılık ilanlarında sitedeki 3+2 130 metrekarelik boğaz manzaralı dairenin fiyatı 2 milyon dolara yükseldi. Yeşil alanı oldukça fazla olan Uçaksavar'da kiralar ise 2 bin ila 2 bin 500 lira arasında değişiyor.
Uçaksavar Sitesi gibi yıkılıp yeniden yapılacak eski sitelerden biri de Astoria Alışveriş Merkezi'nin karşısındaki Esentepe Emekli Subay Evleri. 90 metrekare büyüklükteki 2+1 daireden oluşan Subay Evleri'nde site sakinleri bir ilke imza atarak yeni residence'larını kendileri yapmaya karar verdi. Esentepe Çevre Koruma ve Kültür Derneği öncülüğünde örgütlenen site sakinlerinin bu kararında müteahhitlerin kendilerine önerdikleri projelerden daha kazançlı çıkmaları etkili oldu. Uçaksavar gibi satılık daire bulmanın imkansızlaştığı sitede daire fiyatları 1 milyon liranın üzerinde. Aşçıoğlu İnşaat'ın sahibi Yaşar Aşçıoğlu, bu siteden aldığı en büyüğü 90 metrekare olan dairelere 2 milyon lira önermişti.
Yatırımcıların gayrimenkul sahibi olmak istediği eski sitelerden biri de Ortaklar Caddesi'ndeki Hilton Sitesi. Hilton Sitesi'nde de güncel satılık daire yok ancak kiralık daireler için aylık bin 500 ila 2 bin lira arasında değişen meblağlar isteniyor.
YÜZDE 85 YETERLİ OLACAK
Eski sitelerin kentsel dönüşüm kapsamında yıkılıp yeniden yapılması konusunda birçok sorun yaşanıyor. Müteahhitleri en çok rahatsız eden konu ise tüm sakinlerden gerekli izni almak. İnşaat ömrünü doldurmuş eski sitelerin yenilenmesine bir kişinin itiraz etmesi durumunda projenin yapılamadığını söyleyen İnanlar İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Serdar İnan, "Bu siteler depreme dayanıksız bir halde. Kiminin eşi vefat etmiş, 'Hatıralarım var, ben de burada vefat edeceğim' diyor. Bu nedenle de yeni projeler yapılamıyor" diyor.
Ali Ağaoğlu da Serdar İnan ile aynı görüşü paylaşıyor. Mevcut kat mülkiyeti kanununun eski sitelerin yenilenmesi konusundaki en büyük engel olduğunu söyleyen Ağaoğlu, "Mevzuata göre kat maliklerinden biri hayır derse proje hayata geçemiyor. Yasa koyucunun bu duruma bir çözüm getirmesi gerekiyor" diyor ve ekliyor: "Çoğunluk olmasa da en azından yüzde 70-80 evet ile bir karar verilebilmeli." Kentsel dönüşüm uygulamalarının hızlandırılması gerektiğini söyleyen Som Değerleme Genel Müdürü Nazan Özbaydar ise kentsel dönüşüm uygulamalarında kamu yararı esasının dikkate alınması gerektiğini belirtiyor. "Kentsel dönüşüm projelerinde şeffaf ve hesap verilebilir bir yönetim anlayışı hakim olmalı" diyen Özbaydar, yaşam tarzlarının bozulmamasını gözetmek gerektiğine de dikkat çekiyor.
Kaynak:AYÇE TARCAN AKSAKAL
Yorum Yaz