Gayrimenkul sektörü hareketleniyor mu?
Jones Lang LaSalle tarafından hazırlanan "Türkiye Gayrimenkul Piyasası Görünümü” başlıklı raporundan ne sonuç çıktı?
Jones Lang LaSalle tarafından hazırlanan "Türkiye Gayrimenkul Piyasası Görünümü” başlıklı raporda, Türkiye'nin hem OECD ve G20 ülkeleri arasında 2010 yılı boyunca en yüksek büyüme rakamlarından birini yakalamasının, hem de 12 Haziran tarihinde gerçekleştirilen seçimlerde politik istikrarın devamına yönelik bir sonuç çıkmasının yatırımcı ve kullanıcı taleplerine olumlu yansıdığı ve yılın ikinci yarısında gayrimenkul sektöründe hareketlilik beklendiği belirtildi.
Jones Lang LaSalle araştırma departmanı tarafından hazırlanan rapor, Türkiye Başkanı Avi Alkaş, Sermaye Piyasaları & Araştırma Direktörü Dr. Kıvanç Erman'nın katılımıyla gerçekleştirilen bir toplantıyla paylaşıldı. Türkiye'deki perakende, ofis, lojistik ve otel piyasalarını değerlendiren Jones Lang LaSalle Türkiye “Türkiye Gayrimenkul Piyasası Görünümü” raporuna göre;
· Perakendecilerin yenilikçi ve çekici konseptlerle geliştirilen yeni projelerde yer alma istekliliklerindeki artışın yılın kalan bölümünde güçlü bir perakende talebi yaratması beklenmektedir. Ayrıca, bu güçlü taleple birlikte kira oranlarının kriz öncesi seviyelere yaklaşacağı öngörülmektedir.
· Yüksek kaliteli A sınıfı ofis alanlarının pazara girmesi, 2011 yılında ofis pazarında kullanıcı taleplerinin artmasına neden olmuştur. Bu durum, ofis pazarında kira oranlarının artmaya başlayacağının önemli bir göstergesidir.
· 2010 yılında gerçekleşen ekonomik iyileşmeyle birlikte kullanıcı taleplerinde bir artış gözlenmiş, ayrıca özellikle içerisinde itibarlı kiracıların olduğu depolama alanları için, sat-kirala (Sale & Leaseback) işlemlerine yönelik bir yatırımcı ilgisinin olduğu görülmüştür.
İstanbul'daki otellerin oda başı fiyatlarındaki artış trendi 2011 yılının ilk dört ayında da devam etmiştir. Ayrıca yüksek doluluk oranlarının etkisiyle yaşanan oda başı fiyatlardaki büyük artış, güçlü bir artış trendinin başladığının göstergesidir.
Türkiye'ye yönelik küresel yatırımcı ilgisi önemli ölçüde artmıştır. Ayrıca, piyasada bazı işlemlerin bu yıl tamamlanacağına dair önemli göstergeler bulunmaktadır. Ancak mal sahiplerinin yatırım getiri oranlarını agresif düzeyde revize etmeleri güçlü yatırımcı talebinin önündeki en önemli risk olarak görülmektedir.
PERAKENDE:
Jones Lang LaSalle Türkiye Gayrimenkul Piyasası raporuna göre; 2011 yılının ilk yarısı, 2010'un aynı dönemi ve tamamı ile kıyaslandığında, pazar şartlarında gözle görülür bir gelişme olduğu ve bu durumun hem perakendeci talebini, hem de yatırımcı ilgisini olumlu yönde etkilediği görülmüştür. 2011'in ilk yarısındaki en önemli perakende olayı, 18 Mart - 26 Nisan tarihleri arasında düzenlenen “İstanbul Shopping Fest” olmuş ve Bankalararası Kart Merkezi (BKM), festival döneminde banka kartları harcamalarında önceki yılın aynı dönemiyle karşılaştırıldığında %26 oranında bir artış gerçekleştiğini açıklamıştır.
2010 yılında gerçekleşen %8.9'luk ekonomik büyümenin, Marmara Forum, Adana Optimum ve Demirören gibi yeni ve nitelikli organize perakende ürünlerinin pazara girmesinin olumlu etkisiyle, 2011 yılının ilk yarısında perakendeci talebinde önemli bir artışın olduğunu belirten Jones Lang LaSalle Türkiye Başkanı Avi Alkaş, “Ana mağazalar bu dönemde de büyüme konusundaki istekliliklerini devam ettiriyor. Electro World, Tesco-Kipa ve IKEA, Ankara'da Anatolium Retail Park'ta yeni mağazalarını açtı. Baumaxx ise İzmit ve Samsun'un ardından Haziran ayında İzmir Bornova mağazasını; Tesco Kipa ise Ataşehir'de bulunan My Office Projesi'nde 1.800 m²'lik yeni mağazasını açtı. 2011 yılında perakende açısından diğer önemli olaylardan biri de Best Buy'ın Ankara ve İzmir'deki mağazalarını Teknosa'ya devrederek, Türkiye perakende pazarından çıkması oldu” dedi.
Pazardaki gelişimin lüks markaların büyümesini teşvik ettiğine değinen Avi Alkaş, “Demsa Grup'un Guess mağazalarıyla ikincil şehirlerde daha da aktif olma planlarının olduğu biliyoruz. Michael Kors, Hermes ve Chanel geçtiğimiz günlerde İstinyePark'taki mağazalarını açtılar, Marc by Marc Jacobs'ta önümüzdeki günlerde onları takip edecek. Alışveriş caddelerinde özellikle büyük ölçekli mağazalara yönelik artan bir perakendeci talebi olduğu görülüyor. İstiklal Caddesi'nde Zara'nın Vastned tarafından satın alınan bina için görüştüğü, Mango'nun ise yakın zamanda satın aldığı binada mağaza açma planlarının olduğu, ayrıca, H&M ve Shaya Grup markalarının İstiklal Caddesi'ne yoğun ilgilerinin olduğu biliniyor. Alışveriş caddelerindeki mevcut perakende alanlarının kısıtlılığı, eski han ve tarihi binaların perakende kullanım amacına uygun şekilde dönüştürülmesi sürecini beraberinde getirdi. Demirören Alışveriş Merkezi ve daha önce Anadolu Han olan Flo Mağazası bu sürecin önemli örneklerinden” dedi.
2011 yılının ilk yarısında giderek artan perakendeci talebinin kira seviyelerinin de artışa sebep olduğunu söyleyen Jones Lang LaSalle Sermaye Piyasaları & Danışmanlık Hizmetleri Direktörü Dr. Kıvanç Erman,“ 2009 yılından 2010 yılı sonuna kadar metrekare başına aylık 75 Euro'da sabit kalmış olan birincil kira oranı, 80 Euro'ya ulaştı. Perakendeci talebinin artması ve yeni kaliteli projelerin pazara girmesiyle beraber, birincil kira seviyesinin 2012 sonu itibariyle metrekare başına aylık 85 Euro'ya ulaşması bekleniyor. Geçen yılın aynı dönemine kıyasla, Nişantaşı, İstiklal ve Bağdat Caddeleri'nde metrekare başına aylık birincil kiraların 10 Euro yükselerek, Bağdat Caddesi'nde 130 Euro, İstiklal Caddesi'nde 150 Euro ve Nişantaşı'nda 170 Euro'ya ulaştı. 2011 yılının ilk yarısı itibariyle Türkiye'deki organize perakende arzı, 618.000 m² artarak, 7.11 milyon m² oldu. 2010 yılının aynı döneminde organize perakende arzında görülen artış ise 243.000 m²'dir. 2011 yılının ilk yarısında görülen organize perakende arzındaki artışın %33'ü, 201,000 m²'lik kiralanabilir alan ile İstanbul'da, kalan %67'i ise 417,000 m²'lik kiralanabilir alan ile Türkiye'nin diğer illerinde gerçekleşti. 2011'in ilk yarısında İstanbul'da açılan başlıca organize perakende alanları; Marmara Forum (137.000 m²), Sapphire (27.000 m²), Demirören Alışveriş Merkezi (19.500 m²)'dir. İstanbul dışında açılan başlıca organize perakende alanları ise sırasıyla Adana Optimum (68.000 m²), Denizli Sümerpark (33.500 m²) ve Trabzon'daki Cevahir Outlet Center (30.000 m²), Anatolia Retail Park'dır (60.000 m2). 2013 sonu itibariyle, mevcut organize perakende stokuna 2.13 milyon m² kiralanabilir alan eklenmesi bekleniyor. Şu anda inşaat aşamasında olan projelerin %53'ü 1.12 milyon m² ile İstanbul'da yer alıyor. Ayrıca 1 Haziran'da Antalya'da açılan Terracity Alışveriş Merkezi'nin (48.000 m²) yanı sıra, 2011 sonu itibariyle tamamlanacak olan başlıca projeler, İstanbul'da Akbatı ve Ora, İzmir'de Optimum Gaziemir, Samsun'da Ancora, Antakya'da Prime Mall'dur” dedi.
Jones Lang LaSalle Türkiye Gayrimenkul Piyasası raporuna göre; 2011'in yarısında, perakende yoğunluğu açısından 1.000 kişi başına düşen kiralanabilir alanı 216 m²'ye ulaşan İstanbul, yoğunluğu 215 m² olan Ankara'yı geride bıraktı. Ankara'yı, 179 m² ile Karabük ve 143 m² ile ise Trabzon takip ediyor. 2013 sonu itibariyle İstanbul ve Ankara'nın perakende yoğunluklarında ciddi bir artış yaşanması ve sırasıyla 282 m² ile 235 m²'ye ulaşması bekleniyor. Ayrıca inşaat halindeki projeler dikkate alındığında, Türkiye'de mevcut durumda 96 m² olan 1.000 kişi başına düşen perakende alanının, 2013 sonu itibariyle ortalama 120 m²'ye ulaşması bekleniyor.
OFİS PİYASASI:
Jones Lang LaSalle Türkiye Gayrimenkul Piyasası raporuna göre; ekonomideki pozitif görünümle birlikte, 2011 yılının ilk yarısında kiracı talebinde kayda değer bir canlanma görülmüştür. Ümraniye, pazardaki en aktif ofis pazarı olarak öne çıkmaktadır. 2009 yılının ikinci yarısından beri metrekare başına aylık 30 Euro seviyesinde olan İstanbul'un birincil kira oranı, Ocak-Mayıs 2011 döneminde durağanlığını koruyarak, aynı seviyede kalmıştır. Artmaya devam eden kiracı talebinin olumlu etkilerinin, yılın kalan bölümünde kira oranlarına yansıması beklenmektedir.
Yeni tamamlanan projelerle birlikte İstanbul'da A sınıfı ofislerdeki boşluk oranının, 2011 yılı birinci çeyrekteki %7'lik orana kıyasla yükselerek, Mayıs 2011 sonunda %8.4'e ulaştığını belirten Dr. Kıvanç Erman, “MİA'da ise boşluk oranlarındaki düşüş trendi devam etti ve 2011 birinci çeyrekte %2.80 iken, 2011 Mayıs sonu itibariyle %2.4 seviyesine geriledi. Avrupa MİA-Dışı, %16 gibi bir boşluk oranı ile 2011 Mayıs sonu itibariyle İstanbul'da en yüksek boşluk oranına sahip alt bölge olarak ortaya çıkıyor. Asya yakasında 2011 birinci çeyrekte %5.3 olan boşluk oranı, 2011 Mayıs sonunda %10 seviyesine yükseldi. Bu artış, yeni tamamlanan ve toplamda 48.000 m² kiralanabilir alan sunan Ümraniye'deki Akkom 2 ve Kartal'daki Vizyon Kartal projelerinden kaynaklanıyor. İstanbul'da gerçekleşen kiralama işlem hacminde, 2011 yılının ilk yarısında geçen yılın aynı dönemi ile kıyaslandığında önemli bir artış görülüyor. 2011 yılının ilk yarısında gerçekleşen 66.000 m²'lik kiralama işlem hacmi önceki yılın aynı döneminde gerçekleşen işlemlerin yaklaşık üç katı. Kiralama işlem hacminde Asya yakası %49 ile birinci sırada yer alırken, onu %33 ile MİA ve %18 ile Avrupa MİA-Dışı pazarları takip ediyor. 2011 yılının ilk yarısında gerçekleşen önemli kiralama işlemleri sırasıyla; Ümraniye'de 10.000 m²‘lik bir ofis alanının ulusal bir banka tarafından kiralanması, Beşiktaş Barbaros Plaza'da 6.500 m²'lik bir alanın Millenium Bank tarafından kiralanması ve MİA' da yer alan Levent Ofis Projesi'nde 4.000 m²‘lik bir alanın kiralanmasıdır. İstanbul A sınıfı ofis stoku ortalama 2.67 milyon m² ‘ye ulaşmıştı. Bu stoğun %40'lık bölümü MİA'da, geriye kalan %30'luk paylar ise ile Asya yakası ve Avrupa MİA-Dışı alt pazarlarında yer alıyor” dedi.
2011 yılının ilk yarısında pazara giren 120.000 m²'lik kiralanabilir ofis arzının, geçen yıl aynı dönemde pazara giren arzın yaklaşık iki katı oldu. İnşaat halinde olan 637.000 m²‘lik projeler ve planlanan ofis arzı ile birlikte İstanbul A sınıfı ofis stokunun 2013 yılı sonu itibariyle 3.30 milyon m²‘'ye ulaşması bekleniyor. 2011 sonunda bitirilmesi planlanan ofis projeleri arasında; Akkom Plaza 3–4–5 (40.000 m²), Smart Plaza (25.000 m²), Kavacık Plaza (16.000 m²), Kapital 2 İş Merkezi (11.000 m²) ve Maslak Zone Tower (12.000 m²) yer alıyor.
LOJİSTİK PİYASASI:
Rapora göre; 2009 yılında yaşanan ekonomik daralma ile birlikte piyasada yaşanan durağanlığın ardından, lojistik pazarındaki kiracı talebi gözle görülür bir düzelme göstermiştir. Pazardaki canlanmanın etkisiyle lojistik pazarının olumlu görünümü güçlenmiştir. Bunun yanı sıra, perakende sektöründe yaşanan hızlı büyümenin lojistik sektörünü de orta vadede olumlu etkilemesi beklenmektedir. 2011 yılında özellikle uluslararası üçüncü parti lojistik şirketleri (3PL) güçlü bir kiralama talebi göstermektedirler. Fakat, lojistik pazarındaki yetersiz arz, olası kiralama işlemlerinin önündeki en önemli sınırlayıcı faktördür.
İstanbul'da en fazla öne çıkan lojistik alt pazarları kolay ulaşılabilir olmaları, gelişen alt yapı olanakları ve barındırdıkları yüksek kaliteli lojistik projeleri ile Gebze, Hadımköy ve Tuzla olarak ortaya çıkmaktadır. 2011 yılında gerçekleşmiş olan başlıca kiralama işlemleri; Tuzla Logipark'ta 20.000 m² büyüklüğündeki kiralanabilir alanın Trendyol tarafından kiralanması, Gebze'de 2012 yılı itibariyle faal olması beklenen Ceva Holding'e ait projede, 80.000 m² büyüklüğündeki kiralanabilir alanın yerel bir firma tarafından kiralanmasıdır. Asya yakasında Samandıra ve Tuzla, Avrupa yakasında ise Hadımköy, İkitelli, Esenyurt, Güneşli ve Halkalı güçlü kiracı talebinden dolayı, İstanbul'un en yoğun lojistik alt pazarları olarak öne çıkmaktadırlar. Avrupa yakasındaki kira oranlarının, Asya yakasındaki lojistik kira oranlarından daha yüksek olduğu gözlemlenmektedir. Avrupa yakasındaki kira oranları, metrekare başına aylık 6-7 $ düzeyinde iken, Asya yakasında metrekare başına 5-5,5 $ arasında değişmektedir. Sat-kirala (Sale & Leaseback) fırsatları da özellikle küresel yatırımcıların ilgilendiği bir yatırım fırsatı olarak görülmektedir, ancak henüz pazarda bu tür fırsatlar için uygun ürün bulunmamaktadır.
OTEL PİYASASI
Jones Lang LaSalle Türkiye Gayrimenkul Piyasası raporuna göre; 2011 yılının başından beri özellikle İstanbul'un beş yıldızlı otellerinin performansının yükselmeye devam ettiği görülmektedir. 2011 yılının ilk dört ayında, Türkiye'yi ziyaret eden yabancı turist sayısında geçen yıla %21.1'lik bir artış olduğu görülmektedir. Bu artışın başlıca sebebleri; Türkiye'nin Avro Bölgesi'nin dışında kalması, düzenlenen geniş katılımlı konferanslar, komşu ülkelerdeki politik ve ekonomik sorunlar olarak sıralanmaktadır. Uluslararası Kongre ve Konvansiyonlar Derneği'nin 2010 yılı Dünya Kongre ve Toplantı İstatistikleri listesinde 2009 yılında 17. sırada yer alan İstanbul, 2010 yılında 109 kongre ile 7. sıraya yükselmiştir.
2011 yılında, otellerin doluluk oranlarında %2.3'lük, oda başı fiyatlarda %16.4'lük ve oda başına düşen gelirlerde 2010 yılına oranla %19'luk bir artış gerçekleşmiştir. Özellikle Mayıs ayındaki yüksek katılımlı konferanslar nedeniyle, yılın ilk yarısında oda başı fiyatındaki yükseliş trendinin devam etmesi beklenmektedir. İstanbul'da beş yıldızlı otellerin doluluk oranlarının ve ortalama oda fiyatlarının 2011 yılının ilk dört ayında yükselmesi nedeniyle, oda başına düşen gelirde %25.86'lik bir artış yaşanmıştır. Yeni inşaatların yavaş ilerlemesi, hem İstanbul hem de diğer şehirlerdeki otel performanslarını olumlu etkilemiştir. 2011 yılında gerçekleşen en dikkat çekici açılışlar; The Edition Hotel-Zincirlikuyu (78 oda), DoubleTree by Hilton-Moda (247 oda) ve DoubleTree by Hilton-Beyazıt'tır (171 oda).
- Etiketler:
Yorum Yaz