Gayrimenkul piyasalarının cazibesi artıyor
2011 yılının ilk üç aylık döneminde Türkiye’deki perakende, ofis ve lojistik piyasalarını değerlendiren “Türkiye Gayrimenkul Piyasası Görünümü 2011 İlk Çeyrek” raporuna göre gelişmeler şöyle
Jones Lang LaSalle tarafından hazırlanan "Türkiye Gayrimenkul Piyasası Görünümü 2011 İlk Çeyrek” raporunda; son iki yıldan beri ilk kez kriz öncesi seviyelere ulaşan tüketici güven endeksinin ve tüketici algısındaki olumlu değişimin etkisiyle ilk çeyrekte perakende cirolarında da artış gözlemlendiği, İstanbul Shopping Fest'in ise perakende cirolarını yaklaşık %20 yükseltmesinin beklendiği kaydedildi.
2011 yılının ilk üç aylık döneminde Türkiye'deki perakende, ofis ve lojistik piyasalarını değerlendiren “Türkiye Gayrimenkul Piyasası Görünümü 2011 İlk Çeyrek” raporuna göre;
· 12 Haziran'da gerçekleşecek genel seçimde AKP'nin yeniden iktidara gelmesi beklendiğinden, pazarda herhangi büyük bir belirsizlik yaşanmamış, dolayısıyla genel seçim ana kararlar ve projelerde herhangi bir gecikmeye yol açmamıştır.
· Türkiye'nin 2010 yılında, tüm agresif beklentilerin üzerinde gerçekleşen %8,9'luk GSYIH büyümesi, ülkeyi G20 ülkeleri içinde ilk üçe taşımıştır. 2011 yılına ilişkin büyüme öngörüleri, büyümenin daha yavaş bir şekilde devam edeceğine işaret etmektedir.
· Güçlü büyüme ve tüketici/iş dünyasının artan güveninin ardından, kullanıcı talepleri 2011 yılında hız kazanmıştır. Bu durum da perakende ve ofis kiralarında artış olacağına ilişkin güçlü sinyaller vermektedir.
· Turist sayılarının artmasıyla oda başına düşen gelir artışı 2011 yılının birinci çeyreğinde de devam etmiş olup, yılın geri kalan bölümünde de ziyaretçi sayılarının güçlü bir şekilde artması beklenmektedir.
· Yabancı yatırımcıların Türkiye'ye olan ilgisi önemli ölçüde artmıştır. Bazı yatırım işlemlerinin yılın geri kalan bölümünde tamamlanacağı yönünde pazarda güçlü sinyaller bulunmaktadır.
Perakende Pazarı
“Jones Lang Laselle Türkiye Gayrimenkul Piyasası Görünümü 2011 İlk Çeyrek” raporuna göre; perakende pazarı 2011'in birinci çeyreğinde gelişimine devam ederek, kriz öncesi performansını yakalamaya yaklaştı. 2010 yılının birinci çeyreğinde toplam kiralanabilir alandaki büyüme 82.000 m² iken, 2011'in aynı döneminde 264.000 m²'lik bir büyüme kaydedilmiştir. Bu dönemde gerçekleşen büyümenin büyük kısmı 198.000 m² ile İstanbul'da gerçekleşmiş ve diğer illerdeki artış ise 66.000 m² olmuştur. Birinci çeyrekte Türkiye'de açılan toplam yedi alışveriş merkezinin dördü İstanbul'da yer almaktadır. Bu dönemde açılışı gerçekleşen en önemli alışveriş merkezleri; Marmara Forum, Sapphire Alışveriş Merkezi, Demirören Alışveriş Merkezi'dir.
2011 Mart ayı sonu itibariyle Türkiye'deki toplam kiralanabilir alan 6,78 milyon m²'ye ulaşmıştır. Toplam arzın %42'si olan 2,85 milyon m² İstanbul'da, kalan 3,93 milyon m² ise Türkiye'nin diğer kentlerinde konumlanmaktadır. Mevcut ve inşaat halinde olan alışveriş merkezi projeleri göz önünde bulundurulduğunda, Türkiye'deki toplam perakende stokunun 2013 yılı sonuna kadar, %33,8 oranında artarak, 9,07 milyon m²'ye ulaşması beklenmektedir. Bu artışın 1,02 milyon m²'sinin İstanbul'da, kalan 1,27 milyon m²‘nin ise diğer şehirlerde faaliyete geçmesi öngörülmektedir.
Trendler:
2010'un birinci çeyreğinden bu yana, Türkiye'de 32 adet alışveriş merkezi açılmış ve toplam alışveriş merkezi sayısı 270'e ulaşmıştır. Perakende stokunun %33'ü bölgesel merkezlerden ve %27,8'i mahalle merkezlerinden oluşmaktadır. 2011 birinci çeyreğinde güç merkezi ve temalı merkez dışındaki tüm alışveriş merkezi tiplerinde, hem kiralanabilir alan hem de mağaza sayısı bazında artışlar gözlemlenmiştir.
Pazar Yoğunluğu
2011 yılı Mart ayı sonu itibariyle, 1.000 kişi başına düşen perakende yoğunluğu 215 m²'ye ulaşan İstanbul ilk sıraya yükselmiştir. Önceki yıllarda perakende açısından en yoğun şehir olan Ankara, 1.000 kişi başına düşen 202 m² perakende yoğunluğu ile ikinci sıraya gerilemiştir. İstanbul ve Ankara'dan sonra, Denizli perakende açısından en yoğun üçüncü şehir olarak öne çıkmaktadır. Gelecek arz göz önünde bulundurulduğunda, 2013 yılına kadar İzmir'in perakende yoğunluğunda önemli bir artış olması ve şehrin Bursa'yı da geride bırakarak Tekirdağ'a yaklaşması beklenmektedir.
2011'in birinci çeyreğinde, ekonomideki olumlu gelişmelerin de etkisiyle, güçlü perakendeci talebinin devam ettiği ve uluslararası perakendecilerin Türkiye pazarına girişi açısından 2011 yılının güçlü bir yıl olması beklendiğini belirten Jones Lang LaSalle Türkiye Başkanı Avi Alkaş, “ 2011'in ilk çeyreğinde H&M üç mağaza daha açarak ve İstanbul'da beş mağazaya ulaşmıştır. Michael Kors ve Marc Jacobs İstinye Park'ta mağaza açma planlarını açıklamışlardır. Payless ile Virgin İstanbul'daki ilk mağazalarını açarak pazara giriş yapan markalar olmuş, ayrıca T-Box; Sapphire, Marmara Forum ve Torium'da yeni konsept mağazalarıyla faaliyete geçmiştir. Restoran ve fast food anlamında bu dönemde Türkiye pazarına giriş yapan en önemli uluslararası marka Amerikan fast food zinciri Moe's olmuştur. Birinci çeyrek süresince ana markaların hem İstanbul'da, hem de Türkiye'nin diğer şehirlerinde büyümeye devam ettikleri gözlemlenmiştir. Marmara Forum'da hem Bauhaus 12.000 m²'lik mağazasını, hem de Carrefour yeni ve kapsamlı bir konsepte sahip ilk hipermarketini açmıştır. Ayrıca Migros, Jet Migros adı altında geliştirdiği yeni ve daha kompakt konseptiyle büyümeye devam etmektedir. Tekzen, birinci çeyrekte, üçü Anadolu'da olmak üzere dört mağaza açmıştır. Ağırlıklı olarak ikincil şehirlerde faaliyet gösteren Adese, 2011 yılı için hızlı büyüme planları olduğunu açıklamıştır. Halka arz hazırlığında olan Bimeks'in de önümüzdeki dönemde agresif bir büyüme sürecine girmesi beklenmektedir. Ayrıca IKEA'nın Ankara'da ilk, Türkiye'deki beşinci big-box mağazasını, 2011'in üçüncü çeyreğinde açma hazırlığında olduğu bilinmektedir. Perakendecilerin, Nişantaşı, Bağdat ve İstiklal Caddeleri'ne olan yoğun talebi artarak devam etmektedir. Ancak bu bölgelerdeki kısıtlı kiralanabilir alan arzı, perakendecilerin önündeki en önemli engel olmaya devam etmekte ve bu durum caddelerde kira rakamlarının artmasına sebep olmaktadır. Birinci çeyrekte Nişantaşı'nda gerçekleşen en önemli kiralama işlemlerden biri, Bally mağazasının kiralanmasıdır. Ayrıca İstiklal Caddesi'nde Lacoste yeni “Live” konseptli mağazasını faaliyete geçirmiştir” dedi.
Türk perakendecilerin, uluslararası pazarlara, yakın coğrafyaya yönelik büyüme talebi güçlü bir şekilde devam etmektedir. Son dönemde bazı Ortadoğu ve Kuzey Afrika ülkelerinde yaşanan politik istikrarsızlık, perakendeci taleplerinin daha güvenli pazarlar olan Doğu Avrupa ülkelerine kaymasına neden olmuştur. Ancak Orta Doğu ve Kuzey Afrika'da istikrarın yeniden sağlanması ile bu ülkelere yönelik yatırımların tekrar hız kazanması beklenmektedir.
Kira Görünümü
2010 yılı sonunda metrekare başına aylık 75 Euro olan birincil kira, 2011'in birinci çeyreğinde artarak 80 Euro seviyesine ulaştığı gözlemlenmiştir. İstanbul dışındaki şehirlerde ise benzer bir yükseliş yaşanmamış, birincil kira rakamları metrekare başına aylık 45 Euro olarak sabit kalmıştır. Ancak bu rakamın 2011 sonu itibariyle 50 Euro seviyesine yükselmesi beklenmektedir. 2011 yılı boyunca, perakende kiralarının kademeli olarak artacağı ve İstanbul'da birincil kira rakamlarının metrekare başına aylık 90 Euro'ya yükselerek 2007'deki kriz öncesi seviyelerine ulaşacağı öngörülmektedir. Artan talebe ve birincil perakende alanlarının sunduğu kısıtlı arza bağlı olarak, 2011 yılında cadde mağazaları kiralarının artış eğilimine girmesi beklenmektedir. Nişantaşı, metrekare başına aylık 170 Euro birincil kira rakamı ile en pahalı alışveriş caddesi olmaya devam ederken, birincil kiralar Bağdat Caddesi'nde 130 Euro, İstiklal Caddesi'nde ise 150 Euro seviyelerindedir.
Ofis Pazarı
İstanbul Ofis Pazarı
2011'in birinci çeyreğinde tamamlanan A sınıfı ofis arzının 62.000 m2 olduğu tahmin edilmekte olup, bu rakam 2010 yılının aynı dönemiyle karşılaştırıldığında arzın yaklaşık üç kat artmıştır. İlk çeyrekte tamamlanan projelerin yarattığı toplam arzın yaklaşık %50'si Asya Yakası'nda yer almıştır. 2011'in birinci çeyreğinde MİA bölgesinde pazara giren yeni bir proje bulunmaz iken, Avrupa Yakası MİA-Dışı Bölge'de yer alan ve 30.000 m2‘lik kiralanabilir alana sahip Garden Office (Marmara Forum) pazardaki yerini almıştır. 2011'in birinci çeyreğinde tamamlanan projelerle birlikte, yaklaşık %70'i Avrupa Yakası'nda konumlanmış olan İstanbul A sınıfı ofis stoku 2,6 milyon m2‘ye ulaşmıştır. Ayrıca Avrupa MİA-Dışı ve Asya Yakası'nda bulunan ofis stokunun, İstanbul'un toplam ofis stoku içindeki payının yaklaşık %60 olduğu görülmektedir. İlk çeyreği değerlendiren Jones Lang LaSalle Yönetici Direktörü Alan Robertson, “Asya Yakası'nda pazara giren en önemli A sınıfı ofis binası, 32.000 m2 kiralanabilir alana sahip Ümraniye Akkom Plaza 2'dir. MİA'da yer alan ve 2011'in ikinci çeyreğinde tamamlanması beklenen en önemli ofis projelerden biri 35.000 m2 kiralanabilir alan sunan Trump Towers Projesi'dir. 2011 yılı süresince yaklaşık 360.000 m2 kiralanabilir ofis alanın pazara girmesi beklenmektedir. Beklenen arzın %49'unun Asya Yakası'nda, %29'unun Avrupa MİA-Dışı Bölge'de, %22'sinin ise MİA'da yer alacağı öngörülmektedir. 2012 ve 2013 yıllarında yaklaşık 260.000 m2‘lik ofis arzının pazarda giriş yapması ve 2013 sonu itibariyle İstanbul'daki toplam A sınıfı ofis stokunun 3,2 milyon m2'ye ulaşması beklenmektedir. 2011 yılının diğer dönemlerinde pazara girmesi beklenen önemli projeler arasında Ümraniye Buyaka Projesi (51.000 m2), Kartal Vizyon Kartal Projesi (16.000 m2), MİA'da yer alan Key Plaza (8,500 m2) ve Ümraniye Akkom Plaza 3-4-5 (40.000 m2) göze çarpmaktadır. 2010 yılının ilk çeyreğinde 11.000 m2 kiralama işlemi gerçekleşirken, 2011'in aynı döneminde 38.000 m2'lik güçlü bir kiralama işlem hacmi gerçekleşmiştir. Var olan güçlü kiracı talebinin 2011 yılı boyunca devam etmesi ve bu talebin kira rakamlarına artış olarak yansıması beklenmektedir. 2011 yılı birinci çeyreğinde gözlenen MİA ve diğer alt pazarlara yönelik güçlü kiracı talebi, MİA Bölgesi'nin toplam kiralama hacminin %50'lik pay ile rekor bir düzeye ulaşmasını sağlamıştır” dedi.
İstanbul'da A sınıfı ofislerdeki boşluk oranı incelendiğinde, 2011 yılı birinci çeyreğinde, 2010 yılı son çeyreğine kıyasla 800 baz puanlık bir düşüş olduğu ve boşluk oranının %7'ye indiği görülmektedir. Artan kiracı talebi ile birlikte, 2010 sonundaki MİA'nın A sınıfı ofislerde %3,6'lık boşluk oranı, 2011 yılı birinci çeyrek itibariyle %2,8'e gerileyerek oldukça düşük seviyelere ulaşmıştır. Ofis pazarında 2009 yılı ikinci çeyrek döneminden bu yana birincil kira rakamlarında ciddi anlamda bir değişiklik olmamış ve kira rakamları metrekare başına aylık 30 Euro seviyelerinde kalmıştır. Fakat artan kiracı talebi ve MİA'daki sınırlı arz nedeniyle kiraların artması beklenmektedir. Ofis pazarının özellikle MİA Bölgesi'nde 2012 yılı sonuna kadar mal sahipleri tarafından yönlendirileceği, ancak beklenen ofis arzının pazara girmesiyle birlikte 2013 yılında pazarın dengeye kavuşacağı ve 2014 yılı itibariyle kiracılar tarafından yönlendirilen bir ofis pazarının oluşacağı öngörülmektedir.
Lojistik Pazarı
Son yıllarda önemli bir değişimin gözlemlenmediği lojistik gayrimenkul pazarının, orta vadede gelişim potansiyelinin yüksek olduğu düşünülmektedir. Lojistik sektörünün hızlı gelişimi Davos'taki Dünya Ekonomik Forumu'nda ele alınan önemli konulardan biri olduğunu belirten Jones Lang LaSalle Sermaye Piyasaları & Danışmanlık Hizmetleri Direktörü Dr. Kıvanç Erman,“ Türkiye Lojistik Sektörü, Davos'ta dünyada en hızlı büyüyen lojistik pazarı olarak gösterilmesinin yanı sıra, en hızlı büyüyen on ülke arasındaki yerini de almıştır. İstanbul, Erzurum, Samsun, Mersin, İzmit, Kayseri, Tekirdağ ve Balıkesir gibi ana ulaşım noktalarında bulunan önemli şehirlerde lojistik merkezler yaratmak için hükümet tarafından planlanan çok sayıda altyapı ve lojistik projesi bulunmaktadır. Bu projelerin tamamlanmasıyla Türkiye'deki lojistik alanların kalitesinin iyileşmesi ve yeni alt pazarların oluşması beklenmektedir. 2011'in birinci çeyreğinde gerçekleşen büyük bir kiralama işlemi bulunmamasına karşın, özellikle üçüncü parti lojistik şirketlerinin talebinde artış beklenmekte ve yakın gelecekte işlem gerçekleşme olasılığının yüksek olduğu düşünülmektedir. Demiryolu, önemli liman ve hava alanlarına yakın konumları sebebiyle Hadımköy, Tuzla ve Gebze pazarda en çok tercih edilen lojistik alt pazarlar olarak ortaya çıkmaktadır. Ayrıca, artan perakende talebinin, lojistik pazarına 2011 yılında kiracı talebinde belirli bir artış olarak yansıyacağı öngörülmektedir” dedi.
Lojistik pazarındaki birincil kira seviyelerinin metrekare başına aylık 4,5 -5 Euro, istenilen kira fiyatı seviyelerinin ise 6-7 Dolar aralığında sabit kaldığı görülmekte, bu kapsamda 2011'in birinci çeyreği için metrekare başına aylık birincil kira ortalaması 6,5 Dolar olarak öngörülmektedir. Kur dalgalanmaları sebebiyle mal sahiplerinin kira rakamlarını EUR yerine USD olarak talep etme eğiliminin, pazarda daha yaygın bir hale geldiği görülmektedir.
Otel Piyasası
2010 yılının başından itibaren düzelme göstermeye başlayan otel piyasası, bu trendi 2011 yılının ilk iki ayında da korumuştur. 2010 yılında, Türkiye'yi ziyaret eden yabancı turist sayısı, 2009 yılı ile karşılaştırıldığında %5,7 artmıştır. Türkiye'nin Avro Bölgesi'nin dışında kalması ve geniş katılımlı konferansların Türkiye'de gerçekleşmesi bu artışın başlıca nedenleri arasında gelmektedir. Talep geçen yılın aynı dönemiyle karşılaştırıldığında, Şubat 2011 sonu itibariyle %16,5 artmıştır. Ayrıca Orta Doğu ve Kuzey Afrika'da meydana gelen olaylar sebebiyle, tur operatörlerinin rotalarını Türkiye'ye çevirdiği gözlemlenmektedir. Antalya, 2011 yılının ilk üç ayında yaklaşık olarak %8,9'luk bir artış göstererek, Türk turizminin omurgası olduğunu bir kez daha göstermiştir. 2011 yılının ilk iki ayında, ortalama oda başı fiyatlardaki yükseliş trendi devam etmiş ve %19,3'lük bir artış kaydedilmiştir.
2011 yılındaki en dikkat çeken otel açılışları arasında 78 odalı The Edition Hotel-Zincirlikuyu, 247 odalı DoubleTree by Hilton-Moda ve 171 odalı DoubleTree by Hilton-Beyazıt yer almaktadır. Her ne kadar 4.200 odanın üzerinde bir arzın 2011 yılı sonu itibariyle İstanbul piyasasına girmesi beklense de, planlanan otellerin bir bölümünün açılışında ertelenme olacağı düşünülüyor.
- Etiketler:
Yorum Yaz