Faiz yatırım aracı değil ‘konut’ ise güvenli liman!
Yüksek faiz kısa süreli kazanç sağlasa da enflasyonist ortamda paranın değer kaybetmesine neden oluyor. Gayrimenkul ise hem kira getirisi hem de yaptığı primle size orta vadede kazanç sağlıyor. Uzmanlar gayrimenkulünü satıp bankaya yatırılan için "Bugün sattığınızı yarın yerine koyamıyorsunuz" uyarısında bulunuyor.
Son 1 yıldır banka faizlerinin yüksek oluşu yatırımcının aklını çeliyor. Bankaların TL mevduatlarına verdikleri faiz oranı 2023 yılı başında yüzde 16-17 seviyesinde iken bugün yüzde 45-47’lere kadar çıktı. Bu süreç Kur Korumalı Mevduattan TL’ye kayışları hızlandırdı. Faizlerin bu denli yüksek oluşu gayrimenkullerin elden çıkarılmasına da ortam hazırladı. Yatırımcı elindeki arsayı veya evi satarak bankaya yatırdı. Bugün bankalardaki TL mevduat hesapları tarihi rekor kırarak 15 trilyon lirayı geçti. Dinimizce caiz olmayan, ayrıca ekonomi tarafında da mantık dışı sayılan faiz geliri birçok insanı etkisi altına aldı.
Enflasyonu atlamayın
Sıcak paraya kanan yüzbinlerce kişi elinde avucunda ne varsa satarak bankaların kapısını aşındırmaya başladı. Ancak bu kısa süreli tatlı hikaye, geri dönüşü olmayan bir sürece yol almaya başladı. Çünkü enflasyonist ekonomilerin hakim olduğu ülkelerde faiz yatırımı her zaman zarar yazar. Bu haftaki sayfamızda doğru yatırım ve faiz ilişkisini ele alacağız. Türkiye gibi ülkelerde en doğru yatırımın gayrimenkul olduğu gerçeğini görüş, fikir ve rakamlarla anlatacağız…
Paranızın değeri hızla kayboluyor
Bankalar para ticareti yapan kurumlardır. Merkez bankasından veya yurtdışından sağladıkları kredileri, üstüne kâr payı koyarak yine size satarlar. Paradan para kazanırlar… Yüksek faiz dönemleri bankalar için bulunmaz bir ortamdır. Elde ettikleri nakit akış gücü ile piyasayı domine ederler. Hem kredi verirken hem de satarken kazanç elde ederler. Tüketicinin nakit birikimine ‘yüksek faiz’ kampanyaları ile çelme takarlar. Türkiye’de de son 1 yıldır böyle bir dönem yaşanıyor. Kısa süreli tatlı gelir yatırımcıyı cezbediyor. Ancak enflasyonun faiz getirisinden yüksek olduğu bu dönemlerde paranın bankada durması güncel ekonomi teorileri ile örtüşmüyor. Çünkü paranız en iyi ihtimalde orta vadede değer kaybediyor.
Kısa süreli kazanç size tatlı gelmesin
Türkiye gibi nüfusu sürekli artan, dışarıdan göç alan ve toprakları sürekli değerlenen ülkelerde gayrimenkul yatırımı en doğru tercihtir. Zaman zaman ekonomist ve konut sektörü temsilcileri ile yaptığımız istişarelerde de bu sonuç ortaya çıkıyor. Konusunda uzman kişiler banka faizlerinin kısa dönemde iyi kazanç vaat ettiklerini ancak orta ve uzun vadede zarara neden olduklarını açıkça dile getiriyor. Oysaki gayrimenkul yatırımı her dönem prim yapıyor. Dünyanın hangi ülkesine giderseniz gidin; İster oturmak için ister yatırım için düşünülsün en güvenli yatırımın gayrimenkul olduğu su götürmez bir gerçek…
Sattığınızı geri yerine koyamıyorsunuz
Birçok kişi taşınmazını satarak parasını faize yatırıyor. İlk 3-5 ay, belki 1 yıl iyi gelir elde ediyor. Ancak 1 yılın sonunda elde ettiğiniz para ile yeni bir taşınmaz alamıyorsunuz. Diyelim ki 2.5 milyon liralık bir eviniz var. Ve bunu satıp banka faizine yatırdınız. 1 yılın sonunda paranız 3.5 milyon liraya kadar yükseldi. Ancak bu paranın vadesi dolduğunda, sizin 1 yıl önce sattığınız evi 3.5 milyon liraya alamıyorsunuz. Üstelik 1 yıl içinde elde ettiğiniz faiz gelirinde de kullandınız. Bu durumda paranız pula dönüyor. Sattığınızı yerine koymanız için yeniden bankadan kredi çekip onun faizini ödemek durumunda kalıyorsunuz. Kısacası bu döngü sizin yatırımınızdan yiyor.
Kira getirisi ve ipotek avantajı
Gayrimenkul yatırımı çok yönlü bir kazanç sağlıyor. Bunu örneklerle açıklayalım. Paranızın faizde durması kısa süreli getiri sağlarken, satınalma gücünüz azalıyor. Oysaki gayrimenkul yatırımında ekstra bir de kira getirisi imkanı oluyor. Hem evinizin değeri artıyor hem de kira geliri elde edebiliyorsunuz. Ticari işletmeler tarafından bakıldığında ise; gayrimenkuller teminat olarak kullanılabiliyor. Ticari işletmeler, gayrimenkullerini varlıklarına ekleyip şirket değerini yükseltebiliyor. Şahıslar mülklerini ipotek gösterip farklı alımları için kredi kullanabiliyor. Elinizdeki bir tapu bankadaki nakitten her zaman daha fazla kâr elde etmenizi sağlıyor.
Yılın ikinci yarısında fiyatlar yükselecek
Ülkemizde konut satışları son 10 yılın en kötü dönemini yaşıyor. Pazar 2023 yılını 1 milyon 225 bin adetlik bir tablo ile kapadı. Kredi bulma sorunu ev alımlarını durdurdu. Kendini korumaya almak isteyen ev sahipleri fiyatları birden yukarı çıkardı. Ancak satışların bıçak gibi kesilmesi, piyasayı yumuşattı. Konut fiyatlarındaki hızlı yükseliş ivme kaybetti. Bugün Türkiye’deki konut fiyatları ciddi bir fırsat sunuyor. Sektör temsilcilerinden ‘alım zamanı’ açıklamalarını sıkça duyuyoruz. Ekonomist çevreden ise ‘paranızı bankada tutmayın, mümkünse gayrimenkule yatırın’ söylemleri geliyor. Sektördeki genel tabloya baktığımızda gayrimenkul fiyatlarının 2024 yılının ikinci yarısından sonra artacağı görülüyor. Banka faizlerinin eski cazibesini kaybetmesiyle biriken paranın gayrimenkule kayacağı düşünülüyor. Merkez Bankası’nın şahin görünümden çıkıp faiz yükseltme iştahını durdurması buna ortam hazırlıyor.
Sektör kampanya müjdesini bekliyor
2023 yılının ikinci yarısında ‘ilk kez ev sahibi olacaklara’ yönelik yeni bir kredi kampanyası üzerinde çalışıldığı açıklanmıştı. Cumhurbaşkanı Recep Tayyip Erdoğan konuyla ilgili müjdeyi vermişti. Bu kapsamda uygun ödeme koşulları ve uzun vade ile ev sahibi olunabileceği belirtilmişti. Kampanya ile ilgili sektörde bir çok alternatif konuşuluyor. 1.20 faiz oranı ve 18 yıl vade en fazla üzerinde durulan rakamlar, ancak resmileşen bir durum yok. Ancak sektörün yeniden hareketlenmesi ve ev sahipliği oranının yükselmesi adına kampanyanın bir an önce devreye girmesi gerektiğini ifade ediyoruz.
Üretim talebi karşılamıyor
Resmi verilere göre Türkiye'nin her yıl 1 milyon yeni konuta ihtiyacı var. Ancak son 10 yıllık rakamlara bakıldığında yılda ortalama 750 bin yeni konut yapılabiliyor. Artan nüfus, evlenenlerin sayısındaki artış ve yatırımda konut tercih edenler, ihtiyacın artmasına neden oluyor. Kısacası arz talebi karşılamıyor. Bu da konut yatırımının daha da değerleneceği anlamına geliyor.
Bankalarda bulunan TL cinsi mevduatlar
2019 1 trilyon 391 milyar TL
2020 1 trilyon 850 milyar TL
2021 1 trilyon 868 milyar TL
2022 4 trilyon 737 milyar TL
2023 7 trilyon 204 milyar TL
2024 15 trilyon 415 milyar TL
Banka mevduat faiz ornaları
2008 % 17.6
2009 % 7.7
2010 % 6.9
2011 % 9.1
2012 % 6.6
2013 % 7.1
2014 % 8.7
2015 % 9.8
2016 % 8.5
2017 % 12.2
2018 % 20.4
2019 % 22.1
2020 % 14.5
2021 % 16.2
2022 % 15.2
2023 % 16.6
2024 % 47.5
Not: Rakamlarda yıl ortalaması alınmıştır.
Herkesin merak ettiği soru
Tarla almak ne kadar mantıklı
Son dönemde arsa satışları neredeyse konut satışlarını yüzdesel anlamda yakaladı. Konut almaya gücü yetmeyen yönünü arsaya çevirdi. Özellikle İstanbul’un çevre illerinde imarlı arsa tükenme noktasına geldi. Hal böyle olunca ‘imarı olmayan’ yani tarla statüsündeki arsalara rağbet arttı. Peki yatırım için tarla almak ne kadar mantıklı? Bu soruyu ve riskleri işinde uzman kişilere sorduk.
Hisseli ile dikkat edin
Öncelikle tarla statüsünde bulunan bir alana ev yapmak mümkün değil, alırken buna dikkat etmeniz gerekiyor. Yalnızca hobi bahçesi olarak kullanabilirsiniz. Ayrıca hisseli tarlalarda ekme ve biçme de sorun olabiliyor. Çünkü büyük arazilerde birçok ortağınız olacaktır. Sizin hasadınızdan pay almak isteyenlerle karşılaşabilirsiniz.
Belediye evinizi yıkmasın
Tarlaya Tiny house koymak da eskisi kadar kolay değil. Sayıları hızla artınca belediyeler birçok tiny house’un kaldırılması ile ilgili çalışmalarını artırdı. Bunu göz önünde bulundurmanız gerek. Özellikle İstanbul ve çevresinde yapılan bu mobil evlerin belediyeler tarafından yıkıldığı görülüyor. Buna en yakın örnek yakın zamanda Çatalca ve Tekirdağ’da yaşandı. Vatandaşların şikayetleri sonrası tiny Houselar oldukları yerden kaldırıldı. Bu durumda belediyelere dava açmanız mümkün ancak sonuç almanın uzun sürdüğünü belirtelim.
Yakında imar geliyor
Tarla sahibi veya emlakçıların yüksek vaatlerinden kaçınmalısınız. “Yakında imar geliyor” “Buralar çok değerlenecek” gibi söylemler sizi yanlış yönlendirebilir. Mutlaka belediyeden konuyla ilgili bilgi almayı unutmayın. Ayrıca tarla üzerinde şerh ya da icra bulunup bulunmadığını kontrol edin.
Sahte ilan tuzağı
Komisyon dolandırıcılarına da dikkat etmenizi öneririz. Sahte fotoğraflarla piyasa bedelinin çok altına çıkılan ilanlar sizi tuzağa düşürmesin. Konuştuğunuz kişi dolandırıcı olabilir. Bu yöntem de sizden kaparo isteyebilir. Ardından o kişinin telefonuna ulaşamazsınız.
Bölgeyi araştırın
Tarla vasfında bir alanın değerlenmesi uzun vadede olacaktır. Şayet bu kadar beklemeye vaktiniz yoksa, imarı olan bir yer tercih etmeniz daha mantıklı duruyor. Tarla statüsünde bir araziyi alıp ‘ileriye dönük’ yatırım yapacağım diyorsanız bölgenin gelişimini iyi araştırın. Arazi civarında kentleşme, otoyol ve kamu kurum binalarının olması hızlı değer kazanacağı anlamına gelir.
Sosyal medyadaki yatırım danışmanları sizi yanıltmasın
Sosyal medya artık hayatımızın bir parçası haline geldi. Teknolojinin gelişmesi bize kolaylık sağlarken suistimalleri de beraberinde getirdi. Son dönemde ortaya çıkan ‘sosyal medya yatırım danışmanları’ da bu duruma bir örnek. Kendini yatırım uzmanı olarak tanıtan eğitimsiz kişiler, kulaktan dolma bilgilerle yatırım tavsiyesi vermeye başladı. Özellikle konut sektöründe bu sıkça görülüyor. “Şimdi konut alım zamanı değil” “Fiyatlar düşecek” “En karlı yatırım banka faizi” gibi temeli olmayan yatırım tavsiyeleri ile vatandaşları yanıltan birçok sosyal medya kullanıcısı var. Bakanlık konuyla denetimlerini artırdı. Belli bir kitleye ulaşmış ve kamuya açık platformlarda yatırım tavsiyesi verenler ile ilgili yakın zamanda bir takım adımlar atılacağı öğrenildi.
- Etiketler:
Yorum Yaz