Daire alırken ya da satarken izlenecek yollar!
Gayrimenkul uzmanı Salim Taşçı daire alırken dikkat edilmesi gereken püf noktaları ele aldı
Tapu alırken önemli olan bu işlemlere başlamadan önce süreç hakkında bilgi edinerek karşılaşacağımız zorlukları bilinçli olarak atlatmak olacak. Konut almayı planlayanlar gayrimenkul almadan önce bazı hususlara dikkat ederek ileride büyük sorunlarla karşılaşmayacaklardır.
Gayrimenkul alırken veya satarken izlenecek yollar neler?
Bir daire, büro, mağaza, arsa, arazi açıkçası bir mülk alırken veya satarken,
Alıcı:
- Nüfus cüzdanı aslı,
- 2 fotoğraf (son altı ay içerisinde çekilmiş) adres bilgileri ile.
Satıcı:
- Nüfus cüzdanı aslı
- 1 fotoğraf
Sattığı daire ise; Dask, tapu aslı veya sureti,
O yıl içerisinde belediyeye yatırması gereken emlak vergisini yatırıp, akabinde alacağı rayiç bedel evrakı. (Emlak vergisi yatmadan rayiç bedel evrakı alınmaz) bu işlem diğer yani daire satışı, alımı dışındaki, işlemlerle de geçerlidir. Yani rayiç alım evrakı.
1- Maketten alıyorsanız yani temeli dahi atılmamış, ortada sadece maket varsa; sözleşme aşamasında yanınızda, avukatınız, mali müşaviriniz, emlak müşaviriniz mutlaka olmalıdır.
2- Teknik şartname dâhil, inşaatın tüm safhaları, teslim tarihi, teslimde gecikirse, gecikme tazminatı vs… tüm detaylar kayıt altına alınmalıdır.
3- Ödenecek peşinat ve taksitlerin, mutlaka banka üzerinden yapılması gerekir.
4- Müteahhit binayı kat karşılığı almışsa, yine müşavirleriniz yanınızda olmak kaydı şartıyla, kat yapım sözleşmesi okunmalıdır. Müteahhit herhangi bir nedenle binayı tamamlayamazsa, almış olduğunuz tapunun gitme ihtimali yüksektir. Arsa sahibinin tapu iptal davası açma hakkı vardır. Binanın %90'ı bile bitmiş olsa ve yapıcı firma veya müteahhit işi bıraksa, binada kalan noksanı, arsa sahibi, müteahhitten daire alanlara tamamlatma yoluna gidebilir. (Maketten alıyorsanız, yüklenici firmanın sigorta yaptırıp yaptırmadığına bakınız.) yeni tüketici kanununa göre.
5- Bitmiş daire alıyorsanız, iskânı alınmış mı, iskân alınması gecikiyorsa, nedenleri nedir? Belediye imar müdürlüğünden öğrenilebilinir. Sözleşmede iskânı alırken müteahhit mi, mülk sahiplerimi bedelini karşılayacaktır belirtilmesi gerekir.
6- İskânı alınmış ikinci el dediğimiz bir konut alıyorsanız, eşlerden herhangi birisi satıyorsa, aile konutum udur, eşinin muafakatı var mıdır, eş rızası yoksa tapu iptal davası açılması kaçınılmaz olur, epey baş ağrıtır.
7- İşleme başlamadan önce tapuya gidilip, tapu kütüğündeki, şerhler hanesi incelenmelidir. İpotek, haciz, intifa, sükna hakkı gibi kayıt var mıdır, yok mudur?
8- İntifa tesis edilmiş bir mülk satılamaz diye bir kanun yoktur. 500 bin lira bedeli olan bir konutu ilanda 200 bin liraya satanın neden bu fiyata sattığı araştırılmalıdır. Tapu memuru (üzerinde intifa var, kabul ediyor musun) dediğinde, 5 yüz bin lira değeri olan bir yeri 200 bine alıyorum, aman kaçırmayım! Deyip, intifanın da ne olduğunu bilmiyorsanız! İşte o zaman yandınız demektir. İntifayı koyan kişi hayatta olduğu müddetçe yeni malik (sahip) olan kişi o aldığı mülkün önünden geçemez… ne zamanki, intifayı koyan kişi vefat eder, o zaman aldığı konutun içerisine girer.
9- Kat yönetim planın incelenmesi, zira konut alanların %99'u kat yönetim planına bakmayı aklına getirmez.
10- Tapu işleminden önce, apartman yönetimi ile konuşup, geriye dönük borçlar olup, olmadığının öğrenilmesi gerekir.
11- Satıcı kişi vekâletle işlem yapıyorsa, vekâleti veren mal sahibine ulaşıp, satış için vekâlet verip, vermediğinin araştırılması zaruridir. Aksi halde sahte vekâletle mülk alıp, mahkemelerde dolaşmak kaçınılmaz olur. Vekâlet işlemini yapan noterlerde irtibata geçip, yevmiye numarası söylenerek böyle bir vekâlet işleminin yapılıp, yapılmadığının teyidi şarttır.
12- Tapu harcını mutlaka aldığınız bedel ve bu bedele yakın bir tutardan bildiriniz. İleride maliyenin bir sürprizi! İle karşılaşmamış olursunuz.
13- Banka kredisi ile konut alacaksanız, daire kat mülkiyetine geçmiş mi? İskânı var mı? Yoksa neden yoktur. Mutlaka incelenmelidir.
14- Eğer daireyi, noterden satış vadi sözleşmesiyle almışsanız, ilgili tapu dairesine gidip, tapu kütüğüne şerh düşürünüz.
15- Kat yönetim planı inceleyip, aldığınız dairenin kapı numarasını, tapu kütüğündeki, kayıtla bire, bir olmasına dikkat ediniz.
16- Alacağınız daire, 1999 yılından önce yapılmışsa, bölgenizdeki, jeofizik mühendisleri odasından, zemin etüdü incelemesi yaptırınız. İnşaat kalitesi vs… için inşaat mühendisleri odasından da yardım isteme yoluna gidiniz.
17- Bir mülkü, aldığınız veya sattığınızda kişiyi iyi tanımıyorsanız, para alışverişinde sıkıntı doğacaksa, akitli işlem talebinde bulununuz. İşlem neticesi (Bankada) imza atılırken para hesaba girer. Zira tapuda, memur “paranızı aldınız mı” diye sormaktadır. İnsanlar almadığı halde aldım der. Der ama içi de gider. “ya alamazsam” diye.
Alacağınız konut:
- Oturumunuza tam uygun mu?
- İleride satarsanız rant yapıyor mu?
- Kolaylıkla satılabiliyor mu?
- Konutunuz iş yerinize, çocuğunuzun okuluna yakın mı?
- Civarında yeşil alan var mı?
- Çevrenin sosyabilitesi uygun mu?
- Hastane, eczane, alışveriş merkezleri yakın mı?
- İleride manzaranızı önleyici konut yapılacak arsa var mı?
- Gerilim hattı, gürültü yapabilecek tesis, işletme var mı?
- Komşularınızı araştırdınız mı?
Arsa - arazi alırken:
- Alacağınız arsa veya arazinin çapını alarak, kadastrodan memur talebinde bulunup, nokta, yer tespitini yaptırınız.
Arsa ise, ayrıca belediye imara gidip son imar çapı, plan notlarını alınız. Bu işlemleri tamamladıktan sonra, tapu kayıtlarını inceleyip, alıma mani bir husus yoksa (şerh, ipotek vs…) alım işlemini yapınız. Tabii arsayı alırken, normal imar mı? Ada bazında imar mı inceleyiniz veya inceletiniz.
Arazide ise, aldığınız bu arazi imar alanı içerisindeyse, o bölgenin imarını yapan müellifle görüşüp alacağınız bu arazinin konumunu öğrenmeye çalışınız. Yeşil alan veya okul yeri olarak plana alınmış olabilir.
Evet, en başta yazmamız gereken, “ev alma, komşu al” tekerlemesini sona yazmamıza rağmen, siz en başta yazılmış kabul ediniz.
Yorum Yaz