Kentsel dönüşümle yık-yap modeli geliyor!

Şehir Plancısı Faruk Göksu, kamuoyu tarafından kentsel dönüşüm olarak bilinen yasal düzenlemelerin yeni bir dönüşüm sürecini başlattığını belirterek, yeni sürecin 3 aşamalı bir zaman dilimini kapsadığını söyledi. Bu aşamaların tespit, yıkım ve yapım olduğuna vurgu yapan Göksu, yeni sürecin içinde kamu ve müteahhitlerin iki önemli aktör konumuna geleceklerini ifade etti.

 

Göksu, kamunun Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, belediyeler ya da TOKİ vasıtasıyla büyük dönüşüm projelerinde planlayan, tasarlayan, kredi veren ve geliştirici rollerini üstleneceğini anlatarak, bugüne kadar yap-sat ya da sat-yap modeli ile faaliyet gösteren müteahhitlerin ise bu süreçte yık-yap modeliyle yeni pazarlar yaratacağını kaydetti.

 

Göksu, yasanın, riskli yapının yıkımının ardından maliklerin 2/3 anlaşma oranı ile yapımına olanak verdiğini ve bu durumda anlaşma sağlanamayan payın satışı ya da kamulaştırılması işleminin idare tarafından başlatıldığını belirterek, anlaş-yap modelinde taşınmaz sahiplerinin bakanlığa kredi başvurusu yapabildiğini, böylelikle maliklerin kendi inşaatlarını kendilerinin taahhüt olarak yaptırarak, değerlerini koruyabileceklerini söyledi.

 

Yasada parsellerin birleştirilmesi şartı ile imar hakkı artışı verilebileceğini vurgulayan Göksu, bu durumda parsellerin birleşmelerine ve kamusal alan yaratma oranlarına göre imar bonuslarının gündeme gelebileceğini ifade etti. Göksu, bu durumda, birleşen parsel maliklerinin inşaatın maliyetini kredi ya da öz kaynak kullanarak karşılayacakları gibi paylaşım yöntemlerini de kullanabileceklerinin altını çizdi.

 

Faruk Göksu, yasanın kamu ile mülk sahiplerinin anlaşması halinde, taşınmazın tespit edilen bedelinin, İdarece malike verilecek konut veya işyerinin inşaat maliyetinden düşüleceğini belirterek, bu sayede yeni konut ve işyeri verilmesi seçeneğinin de ortaya konduğunu ve riskli mülkünü ver yenisini al modelinin geliştirildiğini kaydetti.

Bakanlar kurulu kararı ile riskli alan ya da riskli yapı ilan edilen yerlerde taşınmaz sahipleri, hak sahipleri ve kiracılar için farklı yöntemler uygulanacağını belirten Göksu, ister kamu isterse müteahhit yoluyla olsun yeni dönüşüm sürecinde kamu, mülk sahibi ve yapımcının karşı karşıya geleceğini söyledi.

 

 

Göksu, mülk sahiplerinin kentsel dönüşüm sürecinde mağdur olmamaları için sözleşmelerde şunlara dikkat etmeleri gerektiğini söyledi:

 

1. Teminat: Taşınmaz sahibi ile yapımcı arasındaki sözleşme karşılıklı olarak öncelikle güven ardından da teminat ve cezai şartları kapsamalıdır.

2. Paylaşım: Paylaşım oranları net ya da brüt olarak açık yazılmalı, paylaşımın yöntemine karar verilmeli. Proje hazırlama sürecinde ortaya çıkacak ilave imar artışlarının da aynı oranda paylaşılacağı belirtilmeli.

3. Proje: Proje tasarımında taşınmaz sahibinin görüş ve onayının alınması gerekir hükmü yer almalı.

4. Süre: Proje, onay ve inşaat ruhsatı ve iskan ruhsatı süreleri açık net olarak belirlenmeli.

5. Fesih: Sürelere uymama, şartların yerine getirilememesi vb gibi durumlarda sözleşmenin taşınmaz sahibi lehine feshi şartı olmalı.

6. Kira: İnşaat süresi içinde kira bedelleri artış oranları belirlenmeli.

7. Tapu devri: Tapunun devri inşaatın su basman, kaba, ince vb gibi yapım aşamalarına göre olmalı.

8. Sözleşme devri: Sözleşmenin üçüncü şahıslara devri olmamalı, cezai şart konulmalı.

9. Şerh: Sözleşme tapuya şerh edilmeli.

10. Vergi ve harçlar: Sözleşmede, damga vergisi,  alım-satım vergisi, KDV ve bağımsız bölüm tesisi vb gibi vergi ve harçların kimin tarafından ya da hangi oranlarda ödeneceği netleşmeli.