İstanbul’un yeni cazibe merkezi Bayrampaşa

Lüks konut projeleri, AVM ve otel yatırımların yükseldiği Bayrampaşa, İstanbul'un yeni ticaret ve kültür merkezi olma yolunda…Emlak piyasasının hareketlendiği semtte, konutların satılık fiyatları 90 bin TL'den başlayıp 450 bin TL'ye kadar çıkıyor. Kiralık konutların 2 bin 500 TL'ye kadar yükseldiği semtte, dükkanların satılık fiyatı ise 800 bin ile 10 milyon TL arasında değişiyor

 

Merkezi konumuna rağmen uzun yıllar atıl bir vaziyette kalan Bayrampaşa, İstanbul'un son yıllarda en hızlı gelişen ilçelerinden biri. Avrupa'nın en büyük AVM'si olan Forum İstanbul'un hizmete girmesiyle gündeme gelen semt, aslında son birkaç yıldır büyük bir dönüşüm geçiyor. Eski sanayi yapılarının yavaş yavaş taşınması ardından cezaevinin kalkmasıyla dönüşüm içine giren Bayrampaşa son yıllarda yükselen alışveriş merkezleri ve lüks konut projeleriyle İstanbul'un yeni ticaret ve konut merkezi olma yolunda hızla ilerliyor.

Mega Center'ın ardından Bauhaus, Praktiker, Carrefoursa, Aquarium Alışveriş Merkezi, Miyansera Evleri ve Forum İstanbul gibi birçok yatırımın gerçekleştiği semtte, yeni start alan ya da sırada bekleyen birçok proje var. Örneğin Bayrampaşa'nın lüks konut projelerinden olan Miyansera Evleri'nin yatırımcısı Ağaçkakan İnşaat'a bağlı Ora İstanbul Gayrimenkul'un yatırımını gerçekleştirdiği ve bu yıl açılması planlanan, Crowne Plaza ile 3 yıldızlı Holiday Inn Express otellerinin yanı sıra outlet alışveriş merkezi, çocuk eğlence parkı ve çok amaçlı gösteri merkezinin yer alacağı Kentsel Eğlence Merkezi bunlardan biri. Jetpa Holding tarafından Bayrampaşa'da Forum İstanbul AVM'nin yanındaki arazide inşa edilen beş yıldızlı Caprice Gold Otel de semtte kısa süre önce start alan projeler arasında bulunuyor.

Yine Bayrampaşa Belediyesi'nin Orta Mahalle'de 10 bin metrekare arazi üzerinde hayata geçireceği Balkan Kültür Merkezi, Lütfi Kırdar'dan sonra ikinci büyük kültür kompleksi olacak. Öte yandan ilçedeki sebze ve meyve halinin taşınması, burasının kentsel dönüşüm çalışmalarında konut alanı olarak kullanılması da planlanıyor.

 

Satılık konutlara talep arttı
Bütün bu projeler Bayrampaşa'da emlak piyasasını da hareketlendirmiş durumda. Semtte son iki yıldan bu yana fiyat artışının olduğunu belirten Turyap Emlak'tan Tarık Buğra Özgecan “Özellikle Forum İstanbul'un açılması konut satışlarını arttırdı. Emlak piyasası epey hareketli. Günde 35-40 civarında tapu el değiştiriyor. Konut fiyatlarında son bir-birçuk yılda yüzde 30 artış oldu. 25-30 yıllık binalar 110 bin TL satılıyor. Daha önceden sıfır daireler bu fiyata satılıyordu” diyor.
Bayrampaşa bölgesinin son birkaç yıldır İstanbul'un yatırım yapılacak yerleri arasında ilk sıralarda yer aldığını vurgulayan Re/Max Fark Kurucu Ortağı Tuncay Barış ise “İkea, Praktiker ve Carrefour gibi zincir mağazaların gelmesi ardından Forum İstanbul'un açılması nedeniyle ev satın almak isteyenlerin sayısında ve gayrimenkullerin değerlerinde bir artış oldu” diye konuşuyor.

 

İlçeye olan talep arttı
Semtte son bir yıldır gayrimenkullerin yüzde 15-20 civarında prim yaptığını belirten Barış, satış tarafının hareketli olduğu konusunda ise Özgecan'la aynı fikirde değil: “Fazlasıyla bir ilgi var. Fakat buna rağmen satışlar fazla artmadı” diyor. Bayrampaşa Emlak'tan Hasan Demir ise, “Forum İstanbul'un açılacak olmasının ve diğer yatırımların yarattığı rüzgarın etkisiyle fiyatlar zaten önceden şişmişti. Talep var. Fakat buna rağmen fiyatlarda çok ciddi bir artış yok. Fakat önümüzdeki günlerde fiyatlarda bir artış bekliyoruz” diyor.
 

Lüks konut projelerinin yeni yeni yükseldiği semtte, mahalle aralarında eski binalar yıkılıp yerine yenileri yapılıyor. Öyle ki semtte her adım başında en az 2-3 tane yeni inşaata rastlamak mümkün. Tarık Buğra Özgecen, Zeytinburnu, Bağcılar ve Eyüp gibi birçok semtten müteahhit firmalarının gelip semtte konut inşa etmeye başladıklarını anlatıyor.

 

Semtte en çok prim yapan yerler
Semtte, özellikle Forum İstanbul AVM'ye yakın olan Muratpaşa, Kocatepe ve Yıldırım mahalleleri fiyatların en fazla arttığı yerler arasında. Geniş sokakların ve bahçeli evlerin bulunduğu bu mahalleler Bayrampaşa'nın en fazla prim yapan bölgeleri.
Genel olarak bu mahallelerde 60 metrekare büyüklükteki 1+1 dairelerin satılık fiyatı 90-120 bin, 90-100 metrekare 2+1'lerin 140-170 bin, 150-170 metrekare 3+1 lüks konutların ise 200-350 bin TL arasında değişiyor.

1+1'lerin kiralık fiyatı ise 450-500 TL, 2+1'lerin 650-750 TL, 3+1'lerin ise bin TL arasında değişiyor. Bayrampaşa Belediyesi'nin hemen arkasında yer alan Aquarium Alışveriş Merkezi'nin yer aldığı Yenidoğan Mahallesi'ne de talep var. Özgecen, tıpkı Yıldırım ve Kocatepe mahallelerindeki gibi geniş sokakların olduğu bu mahallede genelde 25-30 yıllık ikinci el konutlar bulunmasına rağmen fiyatların yüksek olduğunu belirtiyor. Örneğin burada 45-50 metrekare büyüklükteki 1+1'lerin satılık fiyatı 64 bin, 88-90 metrekare 2+1'lerin 110 bin, 125-150 metrekare büyüklükteki 3+1'lerin ise 145 bin TL. Kiralık dairelerin fiyatı ise ortalama 800-900 TL arasında.

Tarık Buğra Özgecan, ulaşımı rahat olan İsmetpaşa Mahallesi'nin de hareketli olduğunu belirtiyor. Burada 85 metrekare büyüklükte sıfır bir daireyi 185 bin TL'ye sattığını ifade ediyor. Kiralıkların fiyatı ise 750 bin TL'den aşağı değil.
Miyansere Evleri ve Park Evler gibi lüks siteler ise semtte konut fiyatlarının en yüksek olduğu yerler. Örneğin, 2+1 bir dairenin satılık fiyatı 275-300 bin, 3+1'lerin 340-395 bin, 4+1'ler ise 395-450 bin TL'den satılıyor. Bu tip sitelerde 1+1'lerde kiralık fiyatları ise 800 TL'den başlayıp 2+1'lerde bin- bin 250, 3+1'lerde bin 600, 4+1 bin 500 -700 TL, 6+1 olan dublekslerde ise  2 bin 500 TL'ye kadar çıkıyor.

 

En değerli dükkanlar; Numunebağ Caddesi'nde
Bayrampaşa'da en revaçta olan yerlerden biri de Yenidoğan Mahallesi'nde yer alan Numunebağ Caddesi. Aquarium Alışveriş Merkezi'nin de bulunduğu caddede, tekstil, triko, gıda ve birçok sayıda bankanın şubesi yer alıyor. Cadde üzerinde en düşük dükkanın kiralık fiyatı 7.5 bin TL'den başlayıp 20-25 bin TL'ye kadar çıkıyor.
Örneğin burada 200 metrekare bir dükkanın satılık fiyatı ise 800-900 bin TL. Fiyatlar daha da artabiliyor. Tuncay Barış, şu an portföyünde bulunan 700 metrekare büyüklükteki 4 katlı eski bir dükkan için mülk sahibinin istediği fiyatın 2-3 milyon dolar civarında olduğunu belirtiyor. Yine 100 metrekare büyüklükteki bir dükkanın kiralık fiyatının ise 2 bin 500 dolar civarında olduğunu kaydediyor.

Barış'a göre yine Yenidoğan Mahallesi'yle Topçular-Eyüp arasında kalan Rami-Kışla Caddesi de önümüzdeki dönemde yıldızı parlayacak yerler arasında olacak. Bu bölgede çok fazla sayıda sanayi sitelerinin olduğunu belirten Barış, bir çoğunun yenilenmek üzere olduğunu söylüyor. Örneğin burada 400 metrekare oturum alanı olan 4 katlı bir ofisin 2'nci katının satılık fiyatı 600 bin TL. Yine Barış, cadde üzerinde portföyünde bulunan bin 200 metrekare oturum alanı olan 4 katlı bir plazanın satılık fiyatının 10 milyon TL olduğunu belirtiyor. Cadde üzerindeki ortalama 200 metrekare bir dükkanın kiralık fiyatı ise 7-8 bin TL'den başlıyor.

 

En karlı yatırım hangisi?
Semtte, büyük çaplı arsa ise bulmak neredeyse imkansız. Olanların çoğu da zaten inşaat firmaları tarafından kapılmış durumda. Ancak 80-100 metrekare büyüklükte küçük arsalar bulmak mümkün.  Örneğin Yıldırım ve  Kocatepe mahalleri tarafında 160-200 metrekare bir arsanın fiyatı 600-650 bin TL arasında. Bayrampaşa'nın daha az popüler olan diğer yerlerinde ise aynı büyüklükteki bir arsanın fiyatı 300 bin TL.
 “Ana cadde üzerinde dükkan, önü açık yerlerde konut öneririm” diyen Özgecan, “Ben de bütün yatırımını Bayrampaşa'ya yapıyorum. Buradan konut ve işyeri satın aldım. Geçen yıl 45 bin TL'ye satın aldığım 1+1 daireyi 64 bin TL'ye sattım. Yüzde 40'tan fazla prim yaptı. Bayrampaşa normalde her yıl konut fiyatı 10 bin TL artar” diyor.

Fiyatların artış eğilimine girdiğini söyleyen Demir, yatırım yapmak isteyenlerin ellerini çabuk tutmaları gerektiğini söylüyor. Demir yatırım için adres olarak Kocatepe, Yıldırım, Murat ve Kartaltepe mahallerini gösteriyor.
Bayrampaşa'nın İstanbul'un yatırım yapılacak en gözde semtlerinden biri olduğunu belirten Barış, cezaevine ilişkin projenin netleşmesi ve devreye girecek yeni projelerle bölgenin daha da hareketleneceğini belirtiyor. Barış, yatırım yapacaklara ise konut ve işyerini öneriyor. Özellikle işyerlerine yatırımın karlı olabileceğine dikkat çeken Barış, “Ekonomik krizin etkisiyle dükkanlar değerlerinin altında bir fiyata satılıyor.Yatırım yapmayı düşünenler bu tip dükkanları rahatlıkla satın alabilirler. İşyerlerine yatırım kendisini 9-10 yılda amorti ediyor” diyor.