Gayrimenkulün yeni gözdesi otel yatırımı!

 

2008 yılı ortasında tüm dünyada etkisini gösteren ekonomik krizle beraber gayrimenkul başta olmak üzere birçok sektör büyük yaralar alırken, Türkiye turizm sektörü 2009 yılını turist sayısında bir önceki yılın üzerinde kapatarak büyük bir başarıya imza attı.

Bu başarının yanı sıra son yıllarda Türkiye'de gayrimenkul sektöründe otel yatırımlarına büyük ağırlık veriliyor. Son dönemde yatırımcılar birçok proje ile otel pazarına girmeye hazırlanırken, uluslararası işletmeciler de hem mevcut markaları ile büyüme hem de ekonomik otel markalarıyla Anadolu'ya yayılma stratejisini izliyor. Bunun yanında daha önce Türkiye pazarına girmemiş birçok uluslararası otel zinciri de başta İstanbul olmak üzere Türkiye'de otel projelerini takibe alıyor.

2010 yılı ve sonrasının da otel yatırımları açısından hareketli geçeceği, özellikle markalar açısından rekabetin ön planda olacağı tahmin ediliyor.
Bütün bu gelişmeler Türkiye otel ve turizm pazarı için olumlu görünse de aynı zamanda çok büyük bir tehlike de içeriyor. Zira 2009 yılı genelde turizm sektörü için başarılı geçse de birçok otel yanlış lokasyon seçimi ve hatalı konseptler nedeniyle de yine bu dönemde batmanın eşiğine geldi.

 

Türkiye turizm gelirlerinde ilk sıralarda
Dünya'da en çok ziyaret edilen ve en çok turizm geliri elde edilen ilk on ülkeden biri konumunda olan Türkiye, son yıllarda hem otel talebinin hem de otel yatırımlarının giderek arttığı bir ülke haline geldi.
Türkiye yaklaşık 25,5 milyon kişi ile toplam 880 milyon olan turist sayısı içinde %2,9'luk payı ile İtalya ve İngiltere'nin ardından yedinci sırayı aldı. 2009 yılında tüm dünyadaki ziyaretçi sayısı %4 düşerken, Türkiye ziyaretçi sayısını %2 artırarak ne kadar güçlü bir pazar olduğunu gösterdi. Turizm gelirlerinde ise toplam 900 milyon dolarlık pazar içinde 21,3 milyon dolar ile %2,36'lık bir paya sahip olan Türkiye, Avustralya'nın ardından dokuzuncu büyük pazar payına sahip oldu. 

Krize rağmen 2009 yılı ziyaretçi sayısında 2008 yılının üzerine çıkan Türkiye 2010'un İlk 5 aylık dönemine bakıldığında da 2009 yılının aynı dönemine oranla %10,14 artış göstererek, 8 milyon 70 bin kişi tarafından ziyaret edildi. Bu artışın yaz sezonu dışında gerçekleşmiş olması başta İstanbul olmak üzere Türkiye'nin dünyada önemli bir finans ve kültür merkezi olarak da konumlanma stratejisinin başarılı bir şekilde yürüdüğüne işaret ediyor.

 

Vizeler kalkınca turist akını başladı
İlk 5 aylık dönemde Türkiye'yi ziyaret eden ziyaretçilerin ülkelerine baktığımızda ise kısa süre önce karşılıklı olarak vizelerin kaldırıldığı İran ve Suriye'den gelen ziyaretçi sayısında büyük artış olduğunu görüyoruz. 2009 yılında da daha önceki yıllarda olduğu gibi Türkiye'ye en çok ziyaretçi gönderen ülkelerin başında olan Rusya ile de vizelerin karşılıklı olarak kaldırılmasını öngören anlaşmanın yürürlüğe girmesiyle birlikte Rus turist sayısında da patlama yaşanması bekleniyor.

Son dönemde İsrail ile Türkiye arasında yaşanan gerginlik ise ilk 5 aylık rakamlarda kendisini göstermemiş olsa da yıl sonunda bir önceki yıla göre ciddi bir düşüş olması bekleniyor. Fakat 2009 yılında Türkiye'ye gelen ziyaretçiler içerisinde %1'den daha az paya sahip olan İsrailli ziyaretçi sayısında meydana gelecek bu düşüşün Türkiye turizmine olumsuz bir etkisinin olmayacağı düşünülüyor.

 

Otel pazarı iki konseptten oluşuyor
Türkiye otel pazarı resort oteller ve şehir otelleri olmak üzere 2 ana konseptten oluşuyor. Resort otellerde Antalya, Muğla ve Aydın illeri en fazla stoka sahip olan iller olurken, şehir otellerinde İstanbul, Ankara ve İzmir otel stoku en yüksek şehirler olarak karşımıza çıkıyor. Sadece Antalya, Muğla ve Aydın Türkiye'deki toplam otel arzının yaklaşık %65'ini oluşturuyor.

Türkiye'nin en büyük şehri olan ve dünyanın önde gelen metropolleri arasında gösterilen İstanbul ise toplam oda stokunun %10,7'sine, bir diğer önemli liman kenti olan İzmir ise oda stokunun %4,6'sına sahip. Diğer illerin stoklarının toplamı ise Türkiye oda stokunun %20'sinden bile azını oluşturuyor.
Türkiye'deki toplam otel stokuna baktığımızda birçok şehirde yeterli otel stokunun olduğu görülüyor, fakat maalesef bu stokun çok büyük bir kısmı talebe cevap vermekten uzak eski ve hizmet kalitesi çok düşük markasız otellerden oluşuyor. Otel arzının kısmen yüksek göründüğü İzmir, Balıkesir, Mersin, Denizli ve Çanakkale'deki arzın büyük kısmını ise yine resort oteller oluşturuyor.

Günümüzde tüm dünyada turizm sektörünün gelişmesi ve profesyonelleşmesi ve müşterilerin otelcilik sektöründen beklentilerinin kalacak bir odadan çok kaliteli bir hizmet beklentisi olarak değişmesi ile birlikte talep uluslararası standartlarda inşa edilmiş, profesyonel işletme şirketleri ve uluslararası markalar tarafından işletilen otellere kaymıştır. Türkiye'de faaliyet gösteren uluslararası otel markaları ve bu markaların işlettiği otel stokuna baktığımızda ise İstanbul, İzmir ve Ankara dışında büyük bir eksiklik olduğunu görüyoruz.

 

Pazarda en büyük işletmeciler yarışıyor
Türkiye'nin uluslararası otel zincirleriyle tanışması 1955 yılında Harbiye Hilton Oteli'nin açılmasıyla başlıyor. 1955-1985 yılları arasında bazı yerel yatırımlar ve birkaç uluslararası otel şirketinin pazara girmesinden sonra 1985 yılında turizm yatırımlarına yönelik yapılan teşvikler ve arazi tahsisleri ile hem otel yatırımları hem de uluslararası markaların Türkiye pazarına girişi hızlanıyor. Bugün ise dünyanın en büyük otel zincirleri Türkiye pazarında yerlerini almış ve birbirleriyle rekabet ederken bir yandan da birçok uluslararası butik otel işletmecisi Türkiye'yi büyümek için uygun Pazar olarak görerek işletmek için otel projeleri arıyor.

Türkiye'de faaliyet gösteren uluslararası otel şirketleri ve yerel tekil otel yatırımcılarının yanı sıra hem uzun yılların verdiği işletme deneyimi ile hem de birçok lokasyona yayılmış otel portföyü ile uluslararası markalarla rekabet edebilecek kalitede hizmetler sunan bazı profesyonel yerel otel şirketleri de bulunuyor.

 

İstanbul'da 30 binden fazla yatak var
16 milyonluk nüfusu ile Türkiye'nin en gelişmiş şehri olan İstanbul ticari ve ekonomik merkez konumunu yüzyıllardır koruyor. İstanbul tamamına yakını şehir otellerinden oluşan 30 binden fazla oda kapasitesiyle Türkiye'nin en büyük otel pazarlarından birisi olmasının yanı sıra dünyada da otelcilik açısından da en önemli şehirlerinden biri konumunda bulunuyor. İstanbul iş dünyasının kalbi olma özelliği, sahip olduğu tarihi ve kültürel yapılar, 2 kıta üzerine kurulu eşsiz konumu ile hem yerli hem de uluslar arası ziyaretçiler için önemli bir uğrak yeri konumunda. Özellikle son 6 yıllık performansıyla dünya listelerinde de yerini sağlamlaştıran İstanbul 2008 son çeyreğinde %78 doluluk oranı ve €160 ADR* görmesine rağmen tüm dünyada etkisini gösteren global krizin etkisiyle 2009 yılını %70 doluluk oranı ve €150 ADR1 ile 1 ADR - İlgili dönemde elde edilen otel gelirlerinin aynı dönemde satılan oda sayısına bölünmesi sonucu bulunan rakam kapattı. İstanbul 2009 yılında dünyanın en çok ziyaret edilen şehirleri sıralamasında İstanbul 7,51 milyon ziyaretçi ile Hong Kong'un önünde 9. sırada yer aldı. İstanbul aynı zamanda 2009 yılı odabaşına otel değerleri sıralamasında da Roma'nın ardından 6. olarak son 4 yılda 7 sıra yükselerek, ne kadar güçlü bir otel pazarı olduğunu ispatladı.

 İstanbul her ne kadar otel stoku en yüksek şehir olsa da uluslararası arenada yükselen yıldızı ile hala otel yatırımcıları için büyük fırsatlar sunmaya devam edecek. Son dönemde dünyanın bütün büyük uluslararası otel zincirleri Türkiye pazarındaki zincirlerine bir halka daha eklemek, henüz Türkiye pazarına girmemiş olan zincirler ise ilk otellerini işletmeye açmak için agresif bir şekilde çalışıyor. Kuşkusuz Türkiye pazarına girmek için de en iyi yol tüm dünyanın gözü üzerinde olan İstanbul'dan geçiyor. Özellikle lüks butik otel işletmecileri markalarının prestijini fazlasıyla yansıtacak İstanbul'da otel işletmek için birbirleriyle yarış halinde. Son dönemde Avrupa'nın ilk W-Hotel'in Türkiye'de açılması, Four Seasons'ın Türkiye'de 2. otelini işletmeye açması bu çabanın sonuçlarını gösteriyor.
 
Birçok ilde potansiyel bulunuyor
Türkiye önemli bir turizm pazarı olmasının yanı sıra çok hızlı büyüyen bir ülke. 1955 yılında Türkiye'de nüfusu 1 milyonun üzerindeki tek şehir İstanbul iken bugün 20 şehrin nüfusu 1 milyon dolayında. Türkiye'nin her bir şehri yüzyıllardır sayısız millete ev sahipliği yapmış olmasına rağmen çoğu şehrimizdeki otel stokunun ya yok denecek kadar az ya da talebe cevap vermekten uzak, uluslararası standartlarla bağdaşmayan yapılardan oluşması nedeniyle sahip olduğu potansiyeli kullanamıyor. Doğru lokasyonda doğru özelliklerle yapılacak otel projeleri için bir çok il büyük potansiyel taşıyor.

 

Kocaeli iş seyahati ziyaretçilerini ağırlıyor
Kocaeli 1.437.926'lik nüfusu, doğusunda Sakarya, batısında İstanbul, kuzeyinde Karadeniz ve güneyinde Marmara Denizi ile son derece stratejik konumu ile bölgenin İstanbul'dan sonra en önemli şehri sayılabilir. Kocaeli çoğunluğu Gebze'de faaliyet gösteren sanayi tesisleriyle Türkiye'nin üretim sanayinde 1 numaralı şehri konumunda bulunuyor. Gebze dışında Dilovası ve Çayırova bölgeleri başlı başına birer sanayi bölgesi konumunda. Hem İstanbul'a olan yakınlığı hem de limanlarının yoğun trafiği nedeniyle Kocaeli sayısız yerli ve uluslararası şirkete ev sahipliği yaparken ağırlıklı olarak iş seyahati ziyaretçilerini ağırlıyor. Kandıra, Karamürsel gibi ilçeleri ise doğasıyla tatil amaçlı ziyaretçilerin gözdesi konumun bulunuyor. Kocaeli 150.000 m2 üzerine kurulu 35.000 m2 kapalı alana sahip fuar alanı ile de her yıl birçok ulusal fuara ev sahipliği yapıyor. Bu ekonomik ve ticari yoğunluğun özellikle iş otellerine yönelik yarattığı talep yatırımcılar için büyük bir potansiyel yaratıyor.

 

Eskişehir bölgenin önemli kentlerinden
Eskişehir'in resmi nüfusu 724.849 olmasına rağmen sahip olduğu 2 büyük üniversite dolayısıyla şehrin gerçek nüfusunun 1.000.000'un üzerinde olduğu varsayılıyor. Özellikle Türkiye'nin en büyük ve en eski üniversitelerinden biri olan Anadolu Üniversitesi şehrin birçok ulusal ve uluslararası akademik organizasyona ev sahipliği yapmasını sağlıyor. Şehir, Ankara ve İstanbul'un orta noktasında hem karayolu hem de tren yolu ile ulaşım ağlarının merkezinde bulunurken, havalimanı da aktif olarak çalışıyor. Şehrin oldukça gelişmiş sanayi bölgesi ulusal çapta faaliyet gösteren Arçelik, Eti, Sarar, Paşabahçe, Pınar, Reysaş gibi birçok büyük sanayi kuruluşuna ev sahipliği yapıyor. Ayrıca şehrin ortasından geçen Porsuk nehri, tarihi odun pazarı evleri, doğal sıcak kaynak suları ve kaplıcaları, Yunus Emre ve Nasreddin Hoca gibi kahramanlara ev sahipliği yapmış olması, bir çok tarihi ve kültürel yapısıyla Eskişehir bir çok gezi ve tatil amaçlı turiste de ev sahipliği yapıyor.

 

Denizli otel yatırımcıları için doğru bir pazar
Denizli'nin nüfusu 907.325'dir. Denizli kara, demir ve yıllık 600.000 yolcu trafiğine sahip havaalanı ile ulaşım olanaklarına sahip. İzmir ve Antalya gibi iki büyük şehrin ortasında ve bu şehirlere ulaşımı kolay bir konumda yer alıyor. Türkiye tekstil sanayisinin kalbi olan Denizli tuğla ve kiremit, deri, yem başta olmak üzere birçok sanayide de oldukça gelişmiş. Bu gelişmiş sanayinin şehirde yarattığı iş oteli talebinin yanı sıra tekstil sektörüne yönelik fuarlar ve başta dünya çapında travertenleriyle ünlü Pamukkale olmak üzere birçok termal bölgeye sahiptir. Bu termal bölgeler ve tarih boyu birçok uygarlığa ev sahipliği yapması dolayısıyla sahip olduğu birçok tarihi ve kültürel miras ise hem yerli hem de yabancı ziyaretçiler açısından büyük bir tatil ve sağlık turizmi potansiyeli yaratıyor. Tüm bu göstergeler ışığında çok yönlü turizm potansiyeliyle Denizli otel yatırımcıları için doğru bir pazar olarak görülüyor.

 
Konya popülerliğini artırıyor
Konya Türkiye'nin yüzölçümü en büyük ve nüfus bakımından Türkiye'nin en büyük 6. Şehri konumunda bulunuyor. Kuzey komşusu Ankara ve güney komşusu Antalya'ya kara yolu ile 3'er saat uzaklıkta yer alıyor. Havaalanı ile de İstanbul'a her gün ulaşım sağlanabiliyor. Konya M.Ö. 7000 yılına kadar uzanan tarihiyle sayısız uygarlığa ev yapmış ve bu tarihin izlerini taşıyan kültürel mirasları, tarihi alanları, mağaraları, sivil mimari örnekleriyle bir açık hava müzesini andırıyor. Uzun yıllardır Mevlana Müzesi başta olmak üzere birçok tarihi varlığıyla kültür ve inanç turizmin merkezi konumunda bulunan Konya UNESCO'nun 2007 yılını Mevlana Yılı olarak ilan etmesi ve tüm dünyada bu bağlamda yapılan etkinliklerle popülerliğini daha da artırdı. Mimari ve yerleşim açılarından da tam bir planlı şehircilik örneği olan Konya gelişmiş sanayisi ile birçok iş amaçlı seyahatlerin de uğrak noktası konumunda bulunuyor.

 

Samsun'da sanayi otel talebi yaratıyor
1.228.959'luk nüfusu ile Samsun Karadeniz Bölgesi'nin en büyük şehridir. Çevresindeki tüm illere göre de en büyük ve en gelişmiş il olan Samsun, karayolu ile doğu Karadeniz'e ya da iç Anadolu'ya ulaşmak için geçilmesi gereken merkezi bir aks konumunda bulunuyor. Bu nedenle birçok satış pazarlama çalışanları, ilaç mümessilleri, dağıtım şirketleri Samsun'u ana lokasyon olarak seçip buradan çevre illere dağılıyor. Yine çevre illere yakınlığı nedeniyle birçok bölgesel toplantı ve organizasyona ev sahipliği yapıyor. Ulaşım açısından karayolunun yanı sıra, Karadeniz Bölgesi'nin 2 havaalanından birine sahip olması, tren yolu üzerinde bulunması ve yolcu taşıması için değilse bile yük taşıması için aktif olarak kullanılan limanlarıyla büyük avantajlar taşıyor. Tüm Karadeniz şehirleri gibi kuzey sınırı Karadeniz'in güzelliği, yeşilliği ve yaylalarıyla eşiz doğal güzelliklere de sahiptir. Karadeniz'in sanayisi de en büyük şehri olan Samsun iş amaçlı seyahat edenlere yönelik otel talebi yaratıyor.

 

Trabzon uluslar arası markayla tanıştı
Trabzon'un nüfusu 765.127'dir. Trabzon, Karadeniz Bölgesi içinde yer alan 14 il arasında nüfus çokluğu bakımından Samsun'dan sonra 2'inci sıradadır. Doğu Karadeniz Bölgesi'nde yer alan Trabzon, Kafkasların ve İran transit yolunun başlangıcında yer alıyor. Türkiye'nin en büyük limanlarından biri olan Trabzon limanı Karadeniz'e kıyısı olan diğer ülkelerin limanlarıyla bağlantı halindedir. Bu ülkelerden Türkiye'nin herhangi bir yöresine gönderilecek mallar önce ucuz ve güvenli olan deniz taşımacılığı ile Trabzon limanına gönderilirken, daha sonra ülke geneline karayolu ile dağıtım yapılıyor. Samsun ile beraber bölgenin 2 havalimanından biri olan Trabzon havalimanı yıllık 1.500.000'un üzerinde yolcu trafiğine sahiptir ve haftada İstanbul'a 63, Ankara'ya 21 direkt uçuşu bulunuyor. Trabzon ayrıca Sümela Manastırı, Ayasofya Müzesi, Uzungöl gibi birçok tarihi ve doğal güzelliği ile de ziyaretçi çekiyor. Bölgedeki tek 5 yıldızlı otel şehir merkezindeki Grand Zorlu Otel %80 doluluk oranı ile Türkiye ortalamasının üzerinde bir başarı yakaladı. Trabzon'da kısa süre önce Fransız Accor Grubu, Akfen Grubu ile birlikte 200 odalı Novotel'i açarak şehri ilk uluslararası markalı oteliyle tanıştırdı.

 

Diyarbakır otel yatırımları için cazip
Nüfusu 1.460.714 olan Diyarbakır yüzyıllar boyunca birçok medeniyete ev sahipliği yaptı. Tarihi İpek Yolu üzerinde kurulu olması nedeniyle bölgenin kültür, sanat, bilim ve ticaret merkezi olma özelliğini günümüzde de devam ettiriyor. Şehrin eski taş evleri, kendine özgü mutfağı, müzeleri, Malabadi köprüsü, Ulu Cami, Dicle Nehri ve Çin Seddi'nden sonra dünyanın en uzun ve en iyi korunmuş 2. surları olan ve şehri çevreleyen surları hem yerli hem de yabancı ziyaretçileri çekiyor. Diyarbakır Havalimanı da bölgenin en aktif havalimanlarından biridir ve her gün İstanbul'a 7, Ankara'ya ise 3 direkt uçuş yapılıyor. Bölge gelişmişlik anlamında çevre illerden daha ileride olmasından ve alışveriş imkânlarından dolayı özellikle hafta sonları çevre illerden de birçok ziyaretçi çekiyor. Yine şehrin büyük, uzmanlaşmış hastaneleri de tüm bölgeden ziyaretçi çeken unsurlar arasında yer alıyor. Diyarbakır'ın turizm potansiyelinin yanı sıra 2009 yılında yürürlüğe giren yeni teşvik yasasıyla birlikte bölgede yapılacak turizm yatırımları için KDV istisnası, gümrük vergisi muafiyeti, kurumlar vergisi indirimi, sigorta primi desteği, kullanılan kredi faizinin bir kısmının devlet tarafından karşılanması gibi sayısız teşvikler otel yatırımlarını daha da cazip kılıyor.

 

Türkiye 2009 yılında krize rağmen turizm sektöründe dünyanın en başarılı ülkelerinden biri oldu.  Sunduğu çok yönlü turizm imkânları ve her bütçeye hitap edebilen otel arzıyla çok farklı profillerde ziyaretçilere ev sahipliği yapabiliyor.

Temel ekonomik göstergeler de krizin etkilerinin yavaş yavaş ortadan kalkmaya başladığına işaret ediyor. Hükümet 2010 yılı ilk yarısı verilerine dayanarak daha önce %3.5 olarak açıkladığı 2010 ekonomik büyüme tahminini %4 olarak revize etti. UNESCO'nun İstanbul'u “2010 Avrupa Kültür Başkenti” olarak ilan etmesi ve bu kapsamda yapılan etkinlikler, Avrupa'nın önemli bir kültür merkezi olarak yerini sağlamlaştıran İstanbul'un bu konumu daha da güçlendirerek, İstanbul'a ek bir çekim gücü kazandırarak bir yandan ziyaretçi sayısını artırırken diğer yandan da ziyaretçilerin şehirde ortalama kalış sürelerini artırması bekleniyor.