Artık metrekare değil, itibar kazandırıyor
Konut piyasasında aynı bölgede, hatta birkaç yüz metre arayla bulunan benzer daireler arasında milyonlarca liralık fiyat farkı oluşabiliyor. Sektör temsilcilerine göre bu farkta artık yalnızca metrekare ve bina yaşı değil, sitenin yönetim anlayışı da belirleyici oluyor. Aidatın seviyesi, site borçları, güvenlik, ortak alanların kullanımı ve site sakini profili alıcıların kararını doğrudan etkiliyor. Özellikle düzenli yönetilen, aile yaşamının ağırlıkta olduğu sitelerdeki dairelerin daha yüksek fiyatlardan alıcı bulabildiği belirtiliyor.
Konut alıcısının tercihi artık yalnızca satın alacağı dairenin kapısından içeri girdiğinde gördükleriyle sınırlı kalmıyor. Aynı bölgede benzer büyüklük ve özelliklere sahip iki daire arasında milyonlarca liralık fark oluşabilirken, fiyat makasının arkasında sitenin nasıl yönetildiği, mali yapısının sağlam olup olmadığı ve sakinlerine sunduğu yaşam kalitesi de bulunuyor. Yüksek aidat, geçmiş dönem borçları, sürekli yaşanan yönetim-sakin anlaşmazlıkları, güvenlik ve otopark problemleri, bakımsız sosyal alanlar, gürültü ve kısa süreli kiralamaların yoğunluğu daireyi satmayı zorlaştırırken, düzenli ve şeffaf yönetilen siteler ise ikinci elde avantaj sağlıyor.
Çalışmayan yönetim değer kaybettiriyor
Site yönetimi, konutun ikinci el değerinde giderek daha önemli bir kriter hâline geliyor. Yüksek aidat ödenmesine rağmen güvenlik, temizlik, bakım ve personel hizmetlerinin yeterince karşılanmaması, ortak alanların elektrik veya suyunun kesilmesi, asansörlerin çalışmaması gibi sorunlar site sakinlerinin yaşamını zorlaştırırken, satış aşamasında da alıcının pazarlık gücünü artırıyor. Yönetimin gelir-gider tablolarının şeffaf olmaması ve geçmişten devreden borçların bulunması da alıcı açısından risk olarak görülüyor. Bazı sitelerde yönetim harcamalarıyla ilgili iddiaların yargıya taşındığı örnekler bulunurken, uzmanlara göre alıcılar artık tapu ve ekspertiz kadar sitenin mali geçmişini de sorguluyor.
Aile siteleri prim yapıyor
Çocuklu ailelerin ağırlıkta olduğu, ortak yaşam kurallarının oturduğu, güvenlik ve otopark problemi bulunmayan, sosyal alanları düzenli işletilen siteler daha fazla talep görüyor. Emlakçılara göre özellikle ailelerin yoğun yaşadığı bölgelerde bu özellikler, aynı bölgedeki benzer konutlara göre fiyat avantajı oluşturabiliyor. Buna karşılık sürekli gürültü şikâyetlerinin yaşandığı, kısa süreli kiralamaların yoğun olduğu veya sakin profili nedeniyle ailelerin tercih etmediği sitelerde satış süreci uzayabiliyor. Dolayısıyla “hangi sitede?” sorusu, “hangi daire?” sorusu kadar önemli hâle geliyor.
Site bilançoları da sorgulanabiliyor
Site yönetiminin mali yapısı, konut alıcısının yalnızca satış fiyatını değil, evin aylık toplam maliyetini de değiştiriyor. Yüksek aidatın yanı sıra geçmiş dönem borçları, planlanan büyük bakım ve yenileme giderleri veya yakında yapılacak toplu ödemeler, kâğıt üzerinde uygun görünen bir daireyi alıcı için daha pahalı hâle getirebiliyor. Bu nedenle bazı alıcılar satın alma öncesinde sitenin son dönem bütçesini, aidat geçmişini, devam eden davaları ve planlanan harcamaları sorguluyor. Aynı metrekaredeki iki daireden birinin düşük aidatlı ve mali açıdan dengeli bir sitede, diğerinin ise yüksek giderli bir projede bulunması, toplam konut maliyetinde yıllar içinde ciddi fark oluşturabiliyor. Emlakçılara göre bu hesap, özellikle yatırım amacıyla ev alanların yanı sıra ilk kez konut sahibi olacaklar için de giderek daha önemli bir kriter hâline geliyor.
İşte en zor satılan evler!
Konut piyasasında satış süreleri uzarken, emlakçılardan alınan bilgilere göre bazı konutlar fiyatları düşürülmesine rağmen uzun süre alıcı bulamıyor. Özellikle eski ve deprem riski taşıyan binalardaki daireler, yüksek aidatlı sitelerde bulunan konutlar, ciddi tadilat masrafı gerektiren evler, otoparksız daireler ile giriş ve bodrum katlar alıcıların daha temkinli yaklaştığı taşınmazların başında geliyor. Emlakçılar, vatandaşın artık yalnızca satış fiyatına değil, binanın yaşı, deprem güvenliği, aidat, ulaşım ve eve taşındıktan sonra karşılaşacağı masraflara da baktığını belirtiyor.
1 sene elde kalabiliyor
Sektör temsilcilerine göre piyasanın en büyük sorunlarından biri de satıcıların beklentisi ile gerçek satış fiyatı arasındaki fark. İlanlarda yüksek rakamların görüldüğünü ancak pazarlık aşamasında fiyatların aşağı çekildiğini belirten emlakçılar, bazı konutların 6 ay - 1 seneye varan sürelerle ellerinde kaldığını ifade ediyor. Özellikle yüksek tadilat isteyen, krediye uygunluğu sorunlu veya tapu-iskan konusunda belirsizlik bulunan konutlarda satış süresinin daha da uzadığı belirtilirken, uzmanlar konut sahiplerinin fiyat belirlerken yalnızca metrekare ve bölgedeki ilanlara değil, alıcının karşılaşacağı toplam maliyete de bakması gerektiğini vurguluyor.
Dönüşümde dikkat edilmesi gerekenler
Riskli binalarda hatlar kapanabilir
Kentsel dönüşümün ilk adımı olan riskli yapı tespitinde binanın yalnızca dışarıdan incelenmesiyle yetinilmiyor. Taşıyıcı sistem, beton ve donatı durumu, kolon ve kirişler, korozyon ve çatlaklar teknik incelemelerle belirleniyor; gerekli karotlar alınıp statik analiz yapılıyor. Hazırlanan raporun uygun bulunması halinde yapı “riskli” olarak tescil ediliyor ve maliklere bildirim yapılıyor. Maliklerin riskli yapı kararına karşı 15 gün içinde itiraz hakkı bulunuyor. İtiraz edilmez veya itiraz reddedilirse karar kesinleşiyor. Ardından maliklere tahliye ve yıkım için en az 60 gün, gerekirse bunun ardından en az 30 gün ek süre veriliyor. Deprem Güçlendirme Derneği Başkanı Sinan Türkkan, bu 90 günlük süreçte bina sahiplerinin yıkıp yeniden yapma, müteahhit seçme veya güçlendirme konusunda karar vermesi gerektiğini belirtiyor.
İtiraz süresini kaçırmayın
Riskli yapı kararından sonra binanın mutlaka yeniden yapılması gerekmiyor; teknik olarak uygun olması halinde güçlendirme de mümkün. Ancak maliklerin zamanında karar alamaması veya gerekli çoğunluğu sağlayamaması halinde süreç idarenin müdahalesine kadar ilerleyebiliyor. Türkkan, süre sonunda elektrik, su ve doğalgaz bağlantılarının kesilebileceği uyarısında bulunurken, riskli yapı kararı alan vatandaşların özellikle 15 günlük itiraz süresini kaçırmaması ve 60+30 günlük sürede karar vermesi gerektiğini vurguluyor.
Yorum Yaz