Gayrimenkul Değerleme nedir?
Gayrimenkul değerleme, gayrimenkulün özelliklerine göre gayrimenkulün değerinin tahmin edilmesi sürecidir.
Gayrimenkul değerleme, gayrimenkulün konumu, durumu, fiziksel özellikleri, büyüklüğü, piyasadaki arz ve talep koşulları, genel ekonomik koşullar, yasallık ve gelir potansiyeli gibi kriterlere göre gayrimenkulün değerinin tahmin edilmesi ve değerlendirilmesi sürecidir. Gayrimenkul değerlemesine, konut, arsa, arazi, dükkan akla gelebilecek her türlü mülk tipleri girmektedir.
Gayrimenkul değerleme nasıl yapılır?
Gayrimenkul değerlemesi çoğu zaman profesyonel sertifikalı bir değerleme uzmanı tarafından yapılır, fakat bir gayrimenkul yatırımcısı kendi mülk değerlemesini yapabilir. Gayrimenkul değerlemesi, gelir yaklaşımı, satış karşılaştırma yaklaşımı ve maliyet yaklaşımı başlıkları altında üç farklı şekilde yapılır.
Gelir yaklaşımı yöntemi, daha çok ticari gayrimenkul ve kiralık mülklerde yaygın olarak kullanılan bir değerleme yöntemidir. Bu yöntemde gayrimenkul değerlemesi, gayrimenkulün yarattığı net gelirin kapitalizasyon oranına bölünmesiyle hesaplanır. Değerleme uzmanının net işletme gelirini tahmin etmesi için, tahmin edeceği gayrimenkulün ve çevresindeki mülklerin gelir ve gider tablolarını toplaması gerekir. Bir sonraki adım ise yakın zamanda satılan mülklerin piyasa satışlarını kullanarak üst sınır oranı seçmektir.
Satış karşılaştırma yaklaşımı yönteminde de gayrimenkul değerini tahmin etmek için, satış fiyatlarının piyasa verileri kullanılır. Buda bir mülkü yakın zamanda satılan diğer benzer mülklerle karşılaştırarak yapılır. Karşılaştırılabilir mülkler, söz konusu mülkle belirli özellikleri paylaşmalıdır. Hiçbir iki özellik tam olarak aynı olmadığından dolayı da farklılıkları hesaba katmak için genellikle ayarlamalar gerekir.
Maliyet Yaklaşımı, mülkün değerini arsa maliyeti artı mülkün yenilenmesi maliyeti eksi fiziksel ve işlevsel amortisman olarak kabul eden bir gayrimenkul mülk değerleme yöntemidir. Bu yöntem daha çok okullar, hastaneler ve devlet binaları gibi kolay satılamayan gayrimenkuller için kullanılır. Mülke yakın olan arazilerin son satışları incelenir ve satış karşılaştırma yaklaşımı kullanılarak, arazi maliyeti tahmin edilir. Bu satışlar büyüklük ve konum olarak karşılaştırılabilir olmalıdır.
Gayrimenkul değerleme neden yapılır?
Gayrimenkul değerleme, banka ve diğer finans kuruluşların finansman sağlarken aldıkları teminatın piyasa değerinin ölçülmesi için yapılır. Özel ve kamu sektöründe gerçek ve tüzel kişilerden alınan teminatların karşılığının tespit edilmesi için yapılır. Gerçek kişilerin alım-satım, mal paylaşımı ve diğer hukuki süreçlerinde değerleme raporuna ihtiyaç duyulduğunda yapılır. Aynı zamanda ülkemizde 2018 yılında yürürlüğe giren, yabancı ülke vatandaşlarının yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı edinimi ve gayrimenkul alım-satım işlemlerinde yapılır.
Gayrimenkul değerlemede dikkat edilmesi gerekenler
Gayrimenkul değerlemede belirlenen etik kurallara kesinlikle uyulmalıdır. Gayrimenkul değerleme süreci, bir gayrimenkulün gelecekteki değerinin etik kurallarına bağlı kalınarak ve verilerle birlikte gerçekleştirilebilir. Bu süreçteki adımlar mülke göre değişir. Ancak hemen hemen hepsinde durum aynıdır. Öncelikle ilk olarak taşınmazın tapu sicil müdürlüğü kayıtlarının incelenmesi gerekir. Sonrasında bu doğrultuda arsa üzerinde yapı olup olmaması incelenir. Daha sonra ise, belediye kayıtları detaylıca incelenir.
- Etiketler:
Yorum Yaz