konut kredisi faizleri

Konut fiyatları 2015’te artacak mı? İşte çarpıcı açıklamalar!

Sektörden Haberler Emine Pile 08.12.2014
Gayrimenkul Uzmanı Yavuz Karaman, cnbc-e'de yayınlanan programında EYG Gayrimenkul Geliştirme İcra Kurulu Başkanı Ömer Faruk Çelik'i ağırladı
Emlak ve gayrimenkule dair tüm gelişmelerin konuşulduğu Emlak Hakkında Herşey programında bugün, konut kredisi kullanımı ele alındı. 

Merkez Bankası'nın açıkladığına göre 2013'te 583 bin 200 kişi kredi çekti, 891 TL'ye dek geliri olan 11 bin 300 kişi 40 bin TL'lik kredi kullanıldı. Gayrimenkul Uzmanı ve emlaktasondakika.com'un Genel Yayın Yönetmeni Yavuz Karaman ve EYG Gayrimenkul Geliştirme İcra Kurulu Başkanı Ömer Faruk Çelik bu araştırmanın sonuçlarına göre önemli bilgiler paylaştı. 

Konut kredisi faizlerinin düşmeye başladığı anda konuta olan talebin arttığını ve piyasanın da bugünlere geldiğini söyleyen Yavuz Karaman, mortgage uygulaması ile her kesimden insanın çok rahatlıkla gayrimenkul alabildiğini belirtti ve bunun sayesinde vatandaşın düşük faizle kredi kullanabildiğini ifade etti. 

Konut kredisinin yüzde 60'ını dar gelirli kullandı!

Karaman “Türkiye'de faizler düştü, bu büyük bir avantaj… Bundan en çok faydalanan grup alt kesim oldu. Bu rakam da onu gösteriyor. Kullananların yüzde 60'ı alt gelir grubundan…" açıklamasını yaptı 

"2013'te 583 bin 200 kişi kredi çekti, 891 TL'ye dek geliri olan 11 bin 300 kişi 40 bin TL'lik kredi kullandı. Burada şöyle bir tablo var : Ortalama 40 bin lira kredi kullanmışlar. Yüzde 75'ine kredi kullansalar demek ki 60-70 bin liralık evler alınmış. Muhtemelen Anadolu'daki insanlar ya da TOKİ projelerinden ev alanların oranı burada öne çıkıyor. Orta ve alt kesimde büyük bir ihtiyaç var, o ihtiyacı görmek lazım." dedi.

Bu konunun gayrimenkul sektörüne etkisini ve arz-talep konusunu ele alan EYG Gayrimenkul Geliştirme İcra Kurulu Başkanı Ömer Faruk Çelik, “Televizyonlarda gazetelerde hep markalı konut projelerini görüyoruz. Sektörü bu zannediyoruz. Bunlar reklamlarda, gazetelerde, lansmanlarda markalı konut projelerini gördüğümüz için orta-orta üst gelir grubundaki projeleri yöneten firmalar… Zannediyoruz ki konut piyasası bundan ibaret. 

Oysa biz 2 yıl önce KONUTDER'de bir araştırma yapmıştık. Araştırmaya göre sektör son 10 yılda 5 milyon konut üretmiş. Bu 5 milyon konutun yüzde 9'unu TOKİ, yüzde 1,6'sını Emlak Konut, yüzde 1,5'unu da KONUTDER üyesi dediğimiz 19 tane markalı konut dediğimiz konut firmaları üretmiş. Geri kalan yüzde 84'ünü noname ya da küçük firmalar dediğimiz piyasadaki oyuncular yönetmiş. Yani yüzde 4-5'i orta-orta üst segmente, TOKİ alt ve orta gelir segmentine üretmiş. Yani dağınık bir sektör var.

Türkiye'de sadece 650 bin nüfus artışından konut ihtiyacı var. Her yıl artan bir nüfusumuz var. Bunun ne kadarı dar gelirli diye baktığımızda metrekaresini 800 lirayla 1500 arasında satın alma gücü olan bir insan kitlemiz var. Bu, pazarın yüzde 50-60'ını gösteriyor. Yani ana büyüklükteki pazar, dar gelirlinin oluşturduğu bir segmentte duruyor. 

Orta gelire geldiğimizde metrekaresi 2 bin lira ile 3 bin lira arasında dediğimizde pazarın yüzde 30'u gibi bir rakam var. Geriye kalana baktığımızda ise pazarın yüzde 10-15'i gibi bir kısım var. Biz hep pazarın o yüzde 10'luk kısmına bakıyoruz. Pozisyonumuzu ona göre belirliyoruz.

Dar gelirlinin çok almasının nedeni de ana pazarın orda olması. Ana ihtiyaç dar gelirlide. Metrekaresi 1500 liraya kadar satılabilen konutlar… Kredi rakamlarına da bakıldığında piramidin altındaki sayı çok, piramidin üzerinde ama hacim çok…” dedi. 

Kentsel dönüşümün nasıl ilerlediğine dair bilgiler aktaran Yavuz Karaman ise “Gayrimenkul sektörü tek bir bileşenden oluşmuyor. Faiz bunlardan biriydi. İhtiyaç, nüfus artışı, nitelikli konut ihtiyacı evlilikler vs… Bunların içine bir de kentsel dönüşüm girdi. Kentsel dönüşüme çok farklı açılardan bakabiliriz. Vatandaş farklı açılardan bakıyor. Müteahhitler, inşaatçılar farklı açılardan bakıyor. Vatandaşın ve müteahhidin isteği farklı. Burada orta yol bulunmalı. Ama burada şu var ki kentsel dönüşüm gayrimenkul piyasasını genişletecektir. Belki arz fazlalığı ortaya çıkacakmış gibi duruyor ama değer artışı ortaya çıkacak.” dedi.

Konut fiyatlarında yükseliş olacak mı? 

2015'te sektörün durumu ne olacak? Fiyatlar artacak mı? sorusu konusunda öngörüde bulunan Çelik, arsa maliyeti konusuna dikkat çekti ve değer artışının beraberinde fiyat artışı getireceğini söyledi. Şu açıklamalarda bulundu. “Gayrimenkul geliştirenler için developer sektörü için ana hammadde arsa… Eğer biz arsayı belli bir fiyata mal edebiliyorsak o zaman projeyi geliştirip makul bir fiyatlarla satabiliyorsunuz. Son günlerde öyle bir noktaya geldi ki arsa maliyetleri artık her şeyin belirleyicisi oldu. Şuanda yüzde 50'den aşağı kat karşılığında maliyetli arsa bulamıyorsunuz. Bir de kentsel dönüşümde üzerine kira yardımları çıkıyor, arsa maliyetleri yüzde 50'nin üzerini zorluyor. Bunun üzerine bir de yüzde 30-40 inşaat maliyetini koyduğunuzda mecburen pahalı satılabilen konutlar yapmak zorunda kalıyorsunuz. Böyle olduğu noktalarda inşaat maliyetlerinin enflasyon kadar artması mühim değil, arsa maliyetlerinin ne kadar arttığına bakmak lazım. Makul fiyatlarda arsa geliştirmek zorlaştığı için de her dönemde gayrimenkul fiyatları artıyor. Avrupa'ya bakıldığında İstanbul'daki fiyatlar düşük…” 

Gayrimenkul Uzmanı Yavuz Karaman da arsa maliyetlerinin ve enflasyon artışının gayrimenkul fiyatlarına etkisini değerlendirerek, “Son yıllara baktığımız zaman fiyatlar sürekli yükseldi. Son 5 yılda yeni ve ikinci el konutlara bakıldığında fiyatlar yüzde 60'lara yakın bir artış var. Bu da şunu gösteriyor, aslında fiyatlar enflasyona paralel bir şekilde artıyor. 2015'te de muhtemelen enflasyon oranı da artış gösterecektir. İstanbul'da arsa fiyatları inanılmaz değerleniyor. Bu değer artışı olduğu sürece fiyatlarda düşüş beklenemez.” açıklamasını yaptı.   

Emlak Hakkında Herşey Yavuz Karaman Ömer Faruk Çelik konut fiyatları arsa maliyetleri konut kredisi faizleri mortgage