gürsel öngören

Kentsel dönüşümde nelere dikkat edilmeli?

Kentsel dönüşüm Uğurcan Tokay 27.04.2016
Prof. Dr. Gürsel Öngören, emlaktasondakika.com'a kentsel dönüşüm sürecini ve sahip olunan hakları anlattı.
Türkiye genelinde kentsel dönüşüm çalışmaları hız kesmeden devam ediyor. Cumhurbaşkanı Recep Tayyip Erdoğan'ın Başbakanlık döneminde başlattığı dönüşüm seferberliği kapsamında çalışmalar sürüyor.

Başta İstanbul olmak üzere ülkenin tüm bölgelerinde devam eden dönüşüm çalışmalarında devlet, hak sahiplerine her ay düzenli olarak kira yardımı yapıyor. kentsel dönüşüm hukuku denince akıllara gelen ilk isim Prof. Dr. Gürsel Öngören, emlaktasondakika.com'un sorularını yanıtladı...

Kentsel dönüşümde hak sahiplerinin ne gibi hakları var?

"Öncelikle evi kadar ev ve işyeri kadar işyeri hakkı var. Yeni ev veya işyerine geçinceye kadar 18 ay boyunca yaklaşık 800 lira kira yardımı alabiliyor. Devlet kentsel dönüşüme rızası ile katılıp, evini işyerini boşaltan kiracılara da birkaç aylık kira yardımı yapıyor ve onlara fazla üretilen konutlardan edinme hakkı tanıyor. Tapusuz gecekondu sahipleri bile hem enkaz bedeli hem ev alabiliyor. Böylece Sosyal Devlet ilkesi ile toplumun az gelirli bölümü pek çok yardımdan faydalanarak bir ölçüde eşitliğe kavuşuyor. Kentsel dönüşüm zengine değil fakire ve orta sınıfa hitap ediyor. Zenginin villası veya yalısında kentsel dönüşüme zaten ihtiyacı yok. Bu sebeple kentsel dönüşüm sosyal bir projedir"

Sizce firma sahipleri ne gibi konularda zorlanıyor. Anlaşma sağlanamayan adalarda müteahhitlerin ne gibi hakları bulunmakta?

"Firma sahipleri daha çok Maliye Bakanlığının açıklamaları sonucu zorlanıyor. Zira firma sahipleri kentsel dönüşüme alıştı. Riskli binalarda bir yıl, riskli alanlarda iki-üç yıl halkla uzlaşma süreçlerini yürütüyor. Belediyelerin yapması gereken işleri firmalar yapıyor. İyi ki de yapıyor, çünkü belediyelerin pek çoğunda yeterli vizyon yok ve yavaşlar"

"Anlaşma sağlanmayan adalarda yatırımcı ve inşaatçı firmalar acele kamulaştırma için Devletten hareket bekliyorlardı. Torba Kanun ile gelen değişiklik sonucu bu süreçler hızlanacak. Ayrıca tevhid, kayyum tayini, intifalar gibi pek çok yan konu da Torba Kanun değişiklikleri ile hızlandırıldı"

Fikirtepe'de dönüşüm sürecinin bu kadar sancılı olmasının nedeni nedir?

"Sıkıntı 2005 yılında çıkarılan Belediye Kanunu 73. madde ile getirilen kentsel dönüşüm modelinin hatalı olması sebebi ile çıktı. 2005 model kentsel dönüşümde Büyükşehir Belediyesi süreci yönetecekti ve tüm arsa sahipleri ile oybirliği uzlaşması esası ile model tasarlanmıştı. Büyükşehir Belediyesi Fikirtepe'deki insanları yerel anlamda tanımadığı için süreç yürümedi. Uzlaşma ve anlaşmaların ilçe belediyeleri eliyle yapılması çok daha kolay bir yöntemdi. İkinci olarak bizde uzlaşma kültürü yok, uzlaşma yerine 1 m2 toprak için savaşmayı tercih ediyoruz. Tüm bölgede herkes ile anlaşmak kısa sürede imkansız. 10 yılda ancak 60 adanın 10 tanesinde tam uzlaşma olabildi, o da 6306 sayılı Yasanın yardımıyla. Bu yüzden 2012 yılında 6306 sayılı Kanun çıkarılarak oybirliği yerine 2/3 çoğunluğun anlaşması ile kentsel dönüşüm yapılabilmesi düzenlendi. Büyükşehir Belediyesinin gerçekleştiremediği organizasyonu da Çevre ve Şehircilik Bakanlığı üstlenerek, Fikirtepe de durmuş olan süreç yeniden başlatıldı. Şimdi Torba Kanun da süreci kısaltacak; kalan adalar da 2017'de inşaata başlar diye düşünüyorum. Ek olarak Torba Kanun değişikliğine ilave, bazı mevzuat değişikliklerinin ve Uygulama Yönetmeliği değişikliklerinin de yapılması gerekiyor, bunlar da yapılırsa riskli alanlarda sürecin daha da hızlandırılacağını bekliyorum"

Hak sahipleri, kentsel dönüşüm kapsamında anlaşma yaparken en çok nelere dikkat etmeli? Bu noktada en fazla mağduriyet hangi noktada yaşanıyor? 

"Hak sahipleri herşeyden önce yetkin ve doğru bir firmayı seçmeli, sonrasında  yaptıkları inşaat ve paylaşım sözleşmesine dikkat etmelidir. Kira bedelleri ve inşaatın gecikme ihtimaline binaen ortalama bir ek gecikme süresi için tazminat tutarı kadar yatırımcı ve inşaat şirketlerinden teminat almalı. Burada en fazla mağduriyet bazı inşaat şirketlerinin yetersizliği ve bazılarının da deneyimsizliğinden kaynaklanıyor. Sermayesi yetersiz şirketlerden kaçınmak gerekiyor. İlave olarak da teminatlar almak ve gecikme ihtimaline binaen cezai şartları sözleşmeye koymak gerekiyor. Bunun için inşaat şirketleri ile sözleşmeleri uzman hukukçulardan yardım alarak yürütmek gerekiyor. Deneyimsiz inşaat şirketleri de süreci idari ve hukuki aşamalarda doğru planlamadığı için idari kararlar ve mahkemelerdeki davalar sebebiyle çok zaman kaybediyor ve hak sahiplerinin gecikme sonucu psikolojisi bozuluyor. Bu nedenle riskli alanda kentsel dönüşüm yapacak yatırım ve inşaat şirketlerinin; Danıştay ve mahkemelerin durdurma ve tedbir koyma ihtimallerini ve idari kararları düşünerek, uzmanlarla birlikte dönüşüm süreçlerini dikkatle planlanması ve hazırlanması gerekiyor"

Uğurcan Tokay / emlaktasondakika.com

kentsel dönüşüm hak sahipleri kentsel dönüşüm dikkat edilmesi gerekenler gürsel öngören