Arsa karşılığı alınan daireleri satarken nelere dikkat edilmeli?

Büyük bir “vergi şoku” yaşayabilirsiniz! Bu yazıyı dikkatle okuyun, hatta kesip saklayın.

 

Maliye, özellikle son yıllarda arsa karşılığı alınan daireleri “dedektif gibi” izliyor. Vergide “zamanaşımı” süresi de “beş yıl” olduğu için Maliye er-geç yakalıyor!

 

 

Olay, dairelerin satışında ortaya çıkacak “gelir vergisi”, duruma göre “KDV” ile ilgili..

- Azınlıkta kalan bir kesim, arsa karşılığı alınan dairelerin satılması halinde, gelir vergisi ödeneceğini bilmiyor. Bunların işi zor, “vergi bombası” her an patlayabilir.

- Çoğunlukta olan kesim, “beş yıllık” süreyi biliyor. “Arsayı aldım, beş yıl geçtikten sonra müteahhide verdim. Ne zaman satarsam satayım vergi yok” diyorlar. Oysa, Maliye'nin uygulaması bakımından burada “iki ince nokta” var.

 

1. Ticari Kazanç: Olayın bu yönünü daha önce yazdığımız için kısaca özetliyoruz. Maliye, yıl içinde birden fazla bağımsız bölümün ayrı ayrı kişilere veya birbirini izleyen yıllarda en az birer dairenin satılmasını “devamlılık” olarak nitelendiriyor ve Gelir Vergisi Kanunu'nun 37/4'üncü maddesine göre “ticari kazanç” olarak vergilendiriyor (Gelir İdaresi Başkanlığı Ankara Vergi Dairesi Bşk.nın 20.02 2012 Tarih ve 37-/18-253 sayılı özelgesi).  Ticari kazanç söz konusu olunca, ayrıca KDV'de uygulanıyor. Defter tutma, beyannameler vs. de cabası…

 

2. Değer Artışı Kazancı (Duruma Göre Ticari Kazanç): Değer artışı kazancında, “beş yıllık” süreye, Maliye farklı bakıyor. Bu farklılığı “ilk kez” bu köşede okuyacaksınız.

 

 

Maliye, arsanın müteahhide verilmesi olayını; arsa ve daire iktisabı (edinimi) olarak ayrı ayrı değerlendiriyor. Maliye Bakanlığı'nın, 2011/2 No.lu Gelir Vergisi Kanunu Sirküleri'nde yer alan örnek aşağıdaki gibi:

 

“ÖRNEK: Bayan (F)'nin, 05.08.1999 tarihinde satın aldığı arsayı, 23.01.2005 tarihinde kat karşılığı olarak müteahhide vererek almış olduğu gayrimenkuller, 25.04.2007 tarihinde tapuya tescil edilmiştir. Kat karşılığı alınan gayrimenkuller, ‘yeni bir iktisap' olarak kabul edilecek ve değer artışı kazancının tespitinde, gayrimenkullerin tapuya tescil edildiği 25.04.2007 tarihi esas alınacaktır. Fiilen kullanımın tapu tescilinden önce gerçekleşmesi halinde ise, bu tarihin esas alınacağı tabiidir”. Görüldüğü gibi, Maliye arsanın edinilmesinden itibaren 5 yıl geçmesini değil, müteahhitten alınan dairelerin “tapuya tescil edildiği tarihi” esas alıyor. Çok kişi, olayın bu yönünün farkında olmadığı için, arsasını 5 yıl geçtikten sonra müteahhide verdiğinde, gelir vergisinden kurtulduğunu zannediyor. Oysa Maliye olaya böyle bakmıyor (Gelir İdaresi Başkanlığı, İstanbul Vergi Dairesi Bşkl.'nın 16.02.2012 Tarih ve GVK.Mük. 80-567 sayılı özelgesi de bu yöndedir).

 

 

Maliye'nin yine aynı sirkülerle yaptığı açıklamaya göre; “Gayrimenkullerin ivazsız (yani miras veya bağış) olarak iktisap edilmesi, değer artışı kazancının konusuna girmemektedir. Bu çerçevede, ivazsız olarak iktisap edilen gayrimenkulün üzerine, sahibi tarafından inşa edilen veya kat karşılığı olarak alınan gayrimenkullerin, daha sonra elden çıkarılması halinde, elde edilen gelir, değer artışı kazancı kapsamında değerlendirilmeyecektir.”Arsasını, kat karşılığı müteahhide verecek olanların, sözleşme öncesinde iyi bir hukukçu ve vergiciden destek almasında yarar var.