Teknik Yapı Uçaksavar'ı nasıl ikna etti?
20 yıldan uzun süredir yatinmalann ilgisini çeken Uçaksavar Sitesi için 47 firma yanştı. İki yılın sonunda gülen taraf Teknik Yapı oldu. Üstelik konut sihirbazı Ağaoğlu'na fark atarak
Neredeyse iki yıllık bir çalışmanın ardından Türkiye'nin ilk sivil kentsel dönüşüm projesi için imzalar atıldı. Uçaksavar Sitesi'nin yenileme işi Teknik Yapı'ya verildi. Gayet açık olan şey şu: Uçaksavar Sitesi'ndeki daire fiyatları şimdiden üçe katlandı. Bu sonuç yenilenmesi gereken siteler üzerinde domino etkisi yaratırsa hiç şaşırtıcı olmaz.
53 yıldır Etiler'de, İstanbul Boğazı'na hakim bir tepede duran Uçaksavar'a talip olunması yeni bir durum değil. Sitenin üzerinde bulunduğu 96 bin metrekarelik arazi, yatırımcıların iştahını kabartma konusunda fazlasıyla yeterli zaten. Uçaksavar'ın ilk talibi Fatih Sultan Mehmet Köprüsü'nü inşa eden Japon şirketiydi. Yıkıp, uydu kent yapmak istiyordu. Sonra Alarko Holding kat karşılığı istedi.
Ama kuşku bir hayalet gibi kat maliklerinin tepesinde gezinirken, 427 dairelik bir sitede karar almanın sanıldığından zor olduğu anlaşıldı. Kat malikleri nihayet 2008 yılında aynı görüşte birleşti. Yarım asırlık yuvaları inşaat ömrünü tamamlamıştı. Ve teklifleri değerlendirmenin tam sırasıydı. Bir heyet kuruldu. Firmalar davet edildi.
Günün sonunda masada 47 firmanın teklifi vardı. İyi bir iş çıkardılar. Heyet, en başından beri her şeyi kitabına uygun yaptı. İlk işi hukuksal konularda destek alabileceği bir partner bulmaktı. Çekişen taraflara aynı mesafede kalabilmek için sert bir çizgi izlediler. Ama patronun kendileri olduğunu hatırlatacak güçlü mesajlar vermek için de hiçbir fırsatı kaçırmadılar. Dikkatli, seçici ve detaylar konusunda hassas davranıldı. Heyet, müteahhitlerden şirketlerin tanıtım dosyalarını taşınabilir bellekte istemişlerdi. Bu basit detayı görmezden gelenleri adına bakmaksızın elemekten hiç çekinmediler. Geçen yılın sonunda dört firmayı finale bıraktıklarını açıklayıp diğerlerine teşekkür ettiler. Ocak'ta finale kalan Ağaoğlu, Tekfen, Teknik Yapı ve Varyap'tan tekliflerini tüm kat maliklerine sunmaları istendi. Mart sonunda yapılan ve kazananı belirleyecek oylamaya katılım yüzde 90'ın üzerindeydi. Teknik Yapı yüzde 83 gibi yüksek bir oranla ipi göğüsledi. Heyet sonucu duyurduktan sonra spekülasyonların önüne geçmek için sessizlik yemini etti. Ama artık çok geçti. "Uçaksavar Sitesi'nde bir dairesi olan iki, hatta üç daire alacak" dedikoduları metastazlı hücreler gibi hızlı yayılmıştı.
Ne olduysa sunum sırasında oldu
Asıl dikkat çekici olan Teknik Yapı'nın bu kadar güçlü rakipler karşısında yüzde 83 gibi açık ara farkla seçilmesiydi. Üstelik yakın zamanda 420 kat malikinin katılımıyla bir anket yapılmıştı. Anketten Ağaoğlu yüzde 96'lık oranla tek favori çıkmıştı. Ne olduysa sunum sırasında oldu. Rüzgar tersine döndü. Kat malikleri Teknik Yapı'yı seçme nedeni olarak "Bizi yarı yolda bırakmayacak, güçlü bir şirket olduğu için" gibi cılız bir gerekçe gösterdi. Bu kulağa hiç inandırıcı gelmiyor. Çünkü elenenlerden Tekfen 1.3 milyar liralık cirosuyla Türkiye'nin üçüncü büyük inşaat şirketi. Ağaoğlu, geçen yılı 1 milyar liranın üzerinde ciroyla kapatmış. Varyap'ın bu yılki ciro hedefi ise 500 milyon lira. Yani diğer üçü de güçlü.
Teknik Yapı daha fazla rant vaat etmiş olabilir mi? Belki. Ama patronu Nazmi Durbakayım kesin bir dille reddediyor: "Yazılıp çizilene aldırmayın. Benim ağzımdan bu yönde bir şey çıkmadı.
Daha projemiz çizilmedi bile. Proje çizildikten, izinler alındıktan sonra kat maliklerini mutlu etmek zaten bizim elimizde." Cevap bekleyen soru çok açık: Teknik Yapı'nın proje için daha uygun olduğunu düşündüren ne? Tekfen, Ağaoğlu ve Varyap'ın elenme nedenleri bu konuda fikir verebilir. Yaygın söylentiye göre kat malikleri dört firmanın özellikle son üç yıldaki performanslarını incelemiş. Yapımı tamamlanmış, içinde hayat olan konut sayısına bakmışlar. Tekfen altyapı işlerine yoğunlaştığı için elenmiş. Aslında Varyap'ın da elenmesi bekleniyormuş. Ama Meridian gibi ödül yağmuruna tutulan bir projeyi inşa ediyor olması ekstra bir bonus kazandırmış. "Bir dinleyelim" demişler. Varyap, sunum için masraftan kaçınmamış. Kat maliklerini Ataşehir'deki Marriott Otel'e davet etmiş. Ancak şirketin sunumu çatal bıçak seslerine karışmış.
Bazı kat malikleri oturma düzeni nedeniyle sunuma sırtını dönmek zorunda kalınca şirket projesini anlatmakta hayli zorlanmış. Ardından meydan biri alaylı diğeri mektepli iki patrona, yani Ağaoğlu ve Durbakayım'a kalmış. Konut sihirbazı Ağaoğlu sadece geçen yıl 3 binin üzerinde daire satmayı başardı. Özellikle güler yüzlülüğü ve hızlı zekasıyla kat maliklerinin gönlünü kazanması zor görünmüyordu. Ama tezcanlı doğasını gizlemek konusundaki hünerini bu kez sergileyemedi. Açık ara önde olduğunu gösteren anket sonucunun ve iyi iş çıkardığını düşündüğü sunumunun etkisiyle medyaya şöyle bir demeç verdi:
"Uçaksavar Sitesi bilindiği gibi İstanbul'un çok güzel bir yerinde, değerli bir arazi. 1958'de yapılan bu site şu anda inanılmaz kötü durumda. Kat malikleri biraraya gelerek aralarında bir anket yapmışlar. 420 kat malikinin katıldığı anketten yüzde 96 oranında 'Burayı yeniden Ağaoğlu yapsın' sonucu çıkmış.
Swiss Otel'de kat malikleriyle toplantı yaptık. Burada kentsel dönüşüm uygulayabiliriz. Ancak bir kişi dahi itiraz etse Kat Mülkiyeti Yasası karşımıza çıkıyor. Yasa koyucunun bu durumu çözüme kavuşturması lazım."
Kat maliklerinin çoğu bu açıklamayı fazlaca erken yapılmış bir zafer kutlaması olarak yorumladı. Ayrıca sunumda Ağaoğlu'nun My konseptiyle 10 yıldan fazla süredir oturttuğu kurumsal kimliği soru işaretlerinin en büyüğüydü. Çünkü kat maliklerinin her birinin ayrı isteği vardı. Biri mutfağını gülkurusu rengine boyatmak istiyor, diğeri 'balkonum kapansın' diye tutturuyordu. Bu istekleri Ağaoğlu kabul eder miydi? Bunun cevabı havada kaldı.
Pencere önündeki ağaç
Teknik Yapı, rakibinin hatasının da getirdiği avantajdan yararlanarak bir plan, üstelik iyi bir plan yaptı. Kat maliklerinin karşısına tamamı mimar ve mühendislerden oluşan yönetim kuruluyla çıktı. Sunumun ortalarına doğru kat malikleri farklı isteklerini daha gür sesle dillendirmeye başlamıştı. Bu iyiye işaretti. 37 yıldır konut üreten ve detaylar üzerinde kafa yorarak farklılaşan Nazmi Durbakayım fırsatı kaçırmadı. Söz isteyen bir kat maliki cebinden bir fotoğraf çıkarıp şöyle demişti: "30 yıldır mutfağımın penceresinden baktığımda bu ağacı görüyorum. Yine bu ağacı görebilecek miyim?" Durbakayım'ın yüzüne eski bir hatıra canlandığında oluşan bildik bir tebessüm yerleşti. Bir keresinde yöneticileri Bağdat Caddesi'ndeki yedi katlı bir apartmanı yenilemek için kat malikleri ile görüşüyordu. Altı dairenin onayına rağmen giriş kattaki bir türlü ikna olmuyordu. Üstelik neden hayır dediğini de açıklamıyordu. Belli ki ihtiyar, huysuz adamın tekiydi diye iç geçirip durumu Durbakayım'a anlatmışlardı. Kendi gözleriyle görmek istemiş, bir akşamüstü ziyaret etmişti, Durbakayım. Daha kapı aralanırken olup biteni anlamaya başlamıştı. Koridorun girişinden başlayan ahşap raflar bütün evi dolaşıyor ve üzerinde binlerce kitap taşıyordu. Emekli bir diplomat olan daire sahibi Durbakayım'ın yüzündeki şaşkınlığa tebessüm ederek cevap vermişti: "Neden hayır dediğimi anladınız mı Nazmi Bey?" İkna etmekte hiç zorlanmamıştı. Sadece kitaplar tek tek kolilere koyulurken başından ayrılmamıştı. Bu konuda söz vermişti. Kitaplar uygun bir yere kaldırılıp inşaat bitene kadar saklanmıştı. Yeni daireye tekrar taşınırken Durbakayım yine kolilerin başındaydı.
Hatırladığı buydu. Sonra, Hyatt Regency Oteli'nin salonunda duran kat malikine dönüp, "Yeni dairenizde aynı ağacı görmeniz için elimizden geleni yaparız. Başaramasak bile söz veriyorum mutfağınızdan mutlaka bir ağaç göreceksiniz" demişti.
Yadırgamayacaksınız sözü verdi
Durbakayım'ın anlattığına göre kat malikleri Teknik Yapı'nın sunuma bütün yönetim kuruluyla gelmesinden çok etkilenmiş. Yönetim kurulunun tamamının mimar ve mühendis, yani meslekten olmasından da. "Devlet arazisine konut yapmakla vatandaşın dairesini yeniden yapmak birbirinden ayrı işler. Uçaksavar gibi bir projeyi yapacaksanız büyüklüğünüz fazla işe yaramaz. İnsanların size her an ulaşıp isteklerini aktarabilmesi daha önemlidir. Kâr etmeyi bir tarafa bırakıp, insanların mutluluğu için bazı imalatları söküp değiştirmeyi göze alıyorsanız bu işe gireceksiniz." Kat maliklerini etkileyen ikinci önemli nokta Teknik Yapı'nın verdiği yeni dairenizi yadırgamayacaksınız sözü. Nazmi Bey bu konuda nasıl bir mesafe kat ettiklerini şöyle anlatıyor "30 yıldır aynı dairede yaşıyorsanız artık günlük hayatınızın parçası haline gelmiş şeyler vardır. Örneğin her sabah güneş sağınızdan doğmuş, solunuzdan batmıştır. Bulunduğunuz kata göre alıştığınız bir manzara vardır.
30 yıldır üçüncü katta yaşayan birini beşe çıkarabilirsiniz belki. Ama yedinci karta kesin rahatsız olacaktır. Özetle biz insanlara yeni dairelerinin yadırgamayacakları bir konumda olacağının sözünü verdik." Teknik Yapı'nın Uçaksavar Sitesi'nin yerine nasıl bir proje inşa edeceği henüz belli değil. Nazmi Durbakayım, "Hep beraber projeyi çizip konsept oluşturacağız. Sonra ruhsat için başvuracağız. Her şey planlandığımız gibi giderse önümüzdeki bahar temel atarız. Tahminen 24-30 ay içinde de inşasını tamamlarız" diyor.
KENTSEL DÖNÜŞÜMDE YENİ MODEL
Uçaksavar Sitesi işi Teknik Yapı için kuşkusuz bir zafer.
Uçaksavar maliklerinin cesareti, sivil bir kentsel dönüşüm furyasını tetikleyebilir. Çünkü istanbul'un en güzel yerlerindeki inşaat ömrünü tamamlamış çok sayıda site müteahhitler için eşsiz bir fırsat sunuyor. Ama benzeri dönüşüm projeleri boş bir arsada konut üretmekten çok daha zor. Bu model özellikle hızlı büyüyüp, konutta ikinci bir Ağaoğlu olma düşü görenler için mayınlarla dolu bir tarladan farksız, Çünkü Uçaksavar tipi kentsel dönüşüp modelinde kat maliklerinin talepleri müteahhitlere çok dar bir manevra alanı bırakıyor, Hatta kurumsallaşma yolunda çabuk adımlarla ilerleyen, hızlı üretip, hızlı satan büyük inşaat şirketlerinin bu yeni modelde elverişli bir yaşam alanı bulamaması bile söz konusu olabilir. Gücünü hafife aldığı bir müteahhit bile birkaç detayla yılların şirketini alt edebilir.
Kaynak: BURAK MAVİ, FOTOĞRAF: DİNÇER DİNÇ, UĞUR UÇAN / Cnbc-E Business
- Etiketler:
Yorum Yaz