Maslak bölgesinin gayrimenkul değerini nasıl bir gelecek bekliyor?
TSKB Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Buğra Ersan Tüzgen, İstanbul'un gelişmekte olan bölgelerinden Maslak'ın gayrimenkul geleceğini değerlendirdi
Maslak Bölgesi İstanbul ilininin Merkezi İş Alanı (MİA) olarak tabir edilen Büyükdere Caddesi üzerinde yer almakta olup lokasyon olarak çevresi doğuda İstinye, kuzeyde devlet ormanları, güneyde Etiler-Levent ve batıda devlet ormanı ve Kağıthane ile çevrilidir.
Ulaşım olarak oldukça elverişli bir noktada bulunan bölge TEM Otoyolu'nun kuzeyinde yer almaktadır. Bölgeden TEM Otoyolu ve sahil yoluna erişim kolaylıkla sağlanabilmektedir. Bölgeye karayolu ile erişimin dışında metro ile ulaşım da bir o kadar kolaydır. Mevcut Şişhane-Hacıosman Metro hattındaki İTÜ Ayazağa Kampüsü ve Maslak Oto Sanayi durakları bölgeye erişimi kolaylaştıran istasyonlar durumundadır. Lokasyon olarak ana akslara yakın konumlu bulunan bölgede özellikle sabah ve akşam mesai başlangıç ve bitiş saatlerinde oldukça yoğun bir trafik oluşmaktadır. Bu yoğunluk Büyükderece Caddesi, Tem Otoyolu, F.S.M. Köprüsü ve hatta Boğaziçi Köprüsü trafiğini etkileyebilecek boyutlara ulaşmaktadır.
Maslak Bölgesi bulunduğu lokasyon açısından İstanbul'un en önemli ofis bölgelerinden biri konumundadır. Maslak Bölgesi Etiler, Balmumcu ve Büyükdere Caddesi üzerinde yer alan Levent Bölgesi'nden sonra ofis birim kira değerleri en yüksek olan bölge durumundadır. Erişilebilirliğin yüksek olduğu bölge ayrıca prestij açısından önemli bir noktada yer almaktadır. Bölgede göze çarpan en önemli mevcut ofis binaları Beybi Giz Plaza, Veko Giz Plaza, Windowist Plaza, Olive Plaza, Sun Plaza, Park Plaza ve Nurol Plaza'dır. 2013 yılı ilk çeyrek verilerine göre A sınıfı ofis binalarında boşluk oranı yaklaşık olarak %6 seviyesindedir. Bu değer Levent ve Beşiktaş-Balmumcu Bölgeleri'nden sonra en düşük 3. boşluk oranıdır. Bölgede yer alan A ve B sınıf ofis binalarında minimum kira değeri 18 USD/m2 iken maksimum kira bedeli 30 USD/m2 seviyesinde gerçekleşmektedir. Bölgedeki A sınıfı plazalarda ortalama kira bedeli 27-28 USD/m2 aralığındadır. Bölgeki ofislerin satışı ise 4.000 USD/m2 – 5.000 USD/m2 aralığında değişmektedir.
Bölgedeki mevcut ofis projeleri dışında inşaat halinde olan bir çok ofis projesi yer almaktadır. Bu projelerden dikkat çeken projeler Spine Tower, Eclipse Maslak, Maslak One, Orjin Maslak, 42 Maslak ve Doğuş Gayrimenkul tarafından inşaatına başlanılan ofis projesidir. Söz konusu projelerden Maslak One Projesi 2013 yılı, Spine Tower, 42 Maslak, Eclipse Maslak, Orjin Maslak 2014 yılı, Doğuş Gayrimenkul Ofis Projesi ise 2015 yılı içinde ofis pazarına dahil olacaktır. Mevcut yapılar ve yapılan yatırımlar bölgenin ileriki süreçte de İstanbul'un önemli ofis bölgelerinden biri olacağını göstermektedir.
Maslak Bölgesi'ne konut açısında bakıldığında bölgede göze çarpan projeler Mashattan, Maslak 1453, Ağaoğlu My Home, Vadi İstanbul, Skyland , 42 Maslak ve Vadi İstanbul projeleridir. Söz konusu projeler de 42 Maslak projesi hariç rezidans satış fiyatları minimum 2.400 USD/m2 – maksimum 3.800 USD/m2 aralığında seyrederken 42 Maslak projesinde rezidans satış fiyatları 5.000 USD/m2 – 7.500 USD/m2 aralığnda değişmektedir. Yukarıda belirtilen projelerden sadece Mashattan'da oturum varken diğer projeleri inşaat halindedir. Gerek ulaşım kolaylığı gerekse ofis projelerinin yoğun olduğu bir bölge olması nedeniyle nitelikli konut projeleride bölgede son zamanlarda hızlı bir artış gösterdiği gözlemlenmektedir.
Maslak Bölgesi'nde faal durumda iki adet AVM bulunmaktadır. Bunlar İstanbul'un en önemli alışveriş merkezlerinden biri olan İstinye Park diğeri ise Doğuş Power Center'dır. İnşaatı devam eden Maslak 1453, Skyland, Vadi İstanbul ve 42 Maslak projelerinde alışveriş merkezi konsepti de yer almaktadır. İnşaat halindeki projelerin tamamlanmasından sonra alışveriş merkezi olarak bölgede önemli bir kiralanabilir alan oluşacak olup bu durum rekabet gücünü azaltacaktır.
Maslak Oto Sanayi'nin yerinden kaldırılarak başka bir yere taşınması ve bölgenin dönüştürülmesi planlanmaktadır. Bu proje ile ilgili çalışmaların olduğu piyasada bilinmesine rağmen mevcut sanayi tesisinde bir çok maliğin yer alması ve bu durumun sorun olacağı riski ile gerçekleşen somut bir adım bulunmamaktadır.
Maslak Bölgesi ofis bölgesi olmasının yanında ayrıca büyük bir eğitim alanıdır. Maslak bölgesinde İTÜ Ayazağa Kampüsü, Yıldız Teknik Üniversitesi Maslak Kampüsü, Işık Üniversitesi ve Koleji, Beykent Üniversitesi Maslak Kampüsü bölgede yer almaktadır.
Sonuç olarak bölgede bulunan imar planı sıkıntılarının 2013 yılı içinde yavaş yavaş çözülmeye başlaması ile ofis yoğunluklu bir yapılaşmanın gözlemlendiği Maslak Bölgesi'nin mevcut yapılaşma durumunu koruyarak gelecek dönemde hızlı bir yapılaşmanın ortaya çıkması beklenmektedir.
Buğra Ersan TÜZGEN
TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kıdemli Değerleme Uzmanı
Yorum Yaz