Konut test drive’ın konuğu Aziz Torun

Konut test drive’ın konuğu Aziz Torun

Vatan gazetesi yazarı Ercan İnan’ın her hafta yaptığı konut test drive’da bu haftaki konuğu Torunlar GYO Yönetim Kurulu Başkanı Aziz Torun oldu

 

En kısa yoldan ev, ofis, rezidans alışveriş merkezi hatta üstüne bir de marina sahibi nasıl olunur?

Kaynak: Ercan İnan / Vatan

BORSAYA gelme hazırlıklarını tamamlayan ve gün sayan Torunlar GYO, gayrimenkule yatırım gözüyle bakanlara yeni bir fırsat kapısı açabilir. 2.6 milyar liranın üzerinde bir portföy büyüklüğü ile Borsa'ya gelecek Torunlar GYO'nun hisse senedini alanlar, çok sayıda alışveriş merkezi, ofis katları, rezidanslar, konut projeleri ve bir marinanın ortağı olma şansını yakalayacak

Malum her hafta bir konut projesini test ediyorum. Bu test ile hem oturma amaçlı hem de yatırım amaçlı konut almak isteyenlere incelediğim projelerin detaylı bir analizini sunmayı hedefliyorum.

Bu hafta ise konuyu farklı bir noktadan ele alacağım. Bir gayrimenkul projesini değil de pek çok gayrimenkulden oluşan bir halka arz projesini test edeceğim.
Son dönemde çok telaffuz etmeye başladım. Bankalar yakında paranıza bırakın faiz vermeyi, saklamak için üstüne para isterlerse şaşırmayın diyorum. Faizlerin düştüğü, ekonomide işlerin açıldığı bir dönemde gayrimenkul en cazip yatırım alanı olarak öne çıkıyor. Ancak gayrimenkule yatırım yapmak için cebinizde bir hayli para olması lazım. Ne bileyim cebinizde biriktirdiğiniz sadece 40-50 bin TL'niz varsa, niyetiniz de olsa, gayrimenkuldeki fırsatları uzaktan izlemek zorunda kalıyorsunuz.

Ancak gayrimenkule yatırım için tapu ille de şart değil. Gayrimenkulün sağlayacağı primden hisse senedi alarak da yararlanabilirsiniz.

Geçen hafta içinde gazeteye ziyaretime Torunlar GYO Yönetim Kurulu Başkanı Aziz Torun geldi. Konu halka arz olunca bunun finans sayfalarında değerlendirilmesi gerektiği düşünülebilir. Ancak bu halka arz buram buram gayrimenkule yatırım koktuğu için konuyu her hafta yaptığım konut test drive'da ele almayı uygungördüm.

Bursa Zafer Plaza, Bursa Korupark AVM, ve Korupark Residence, Ankamall, Crowne Plaza, Marmaris Netsel Marina, Nish İstanbul, Torium Alışveriş Merkezi, Mall of Istanbul, Torun Tower, Kemankeş Butik Otel, Antalya Deepo Outlet, Samsun AVM...

Bunlar Torunlar GYO'nun portföyünde yer alan tamamlanmış ve projelendirme çalışmaları devam eden gayrimenkuller.
Toplam büyüklüğü yapılan iki ayrı ekspertiz çalışmasına göre 2.6 milyar TL'nin üzerinde bir büyüklüğü ifade ediyor.

Tapu yerine hisse senedi

Aziz Torun, neden tapu yerine hisse senedi alınabileceğini şöyle izah etti: “Bizim portföyümüzdeki gayrimenkullerin düzenli bir kira geliri var. Çok şeffaf bir şekilde yatırımcı hangi yatırımdan ne kira alındığını görebilir, inceleyebilir. Ayrıca portföyde yer alan konutlar ise satılıyor ve satış geliri bilançoya ekleniyor. Biz burada bir hisse senedi değil de tapu gibi güvenli bir enstrüman arz ediyoruz. Borsadan uzak durmuş, burayı riskli görmüş insanlara da yeni bir fırsat kanalı açıyoruz. Taahhüt ettik her yıl oluşacak karın en az yüzde 50'si temettü olarak dağıtılacak. Buradan hisse alanlar hem İMKB'nin sağlayacağı primden hem de gayrimenkullerin sağlayacağı gelirden kazanç elde edecek. Üstelik bu enstrümanın tapuya göre bazı avantajları da var. Diyelim ki sıkıştınız. Belki sıkıştığınız miktar evin değerinin dörtte biri. Ancak ne yapıyorsunuz haraç mezat tüm evi satıp borcunuzu kapatıyorsunuz. Oysa bu enstrümanda ihtiyacınız kadarını satabilir, sonra yerine koyabilirsiniz. Miras açısından bakarsanız bölüştürülmesi de kolay. Bizim açımızdan bakarsak ise bir aidiyet duygusu yaratacağız. Hisse sahipleri özellikle AVM'lerimize sahip çıkacaklardır. Eğer bir AVM'ye gidecek ve alışveriş yapacaklarsa, ortağı olduğu AVM'yi tercih edecektir”

Satışı içeride İş Bankası dışarıda JP Morgan yapacak

TÜRKİYE'NİN alışveriş merkezi odaklı gayrimenkul yatırım ortaklığı Torunlar GYO, halka arz için SPK ve İMKB'ye başvuruda bulunarak, yasal süreci başlattı. Torunlar Şirketler Grubu'nun bir iştiraki olan Torunlar GYO'nun halka arz öncesi 176.100.000 TL olan ödenmiş sermayesinin halka arz sonrası 224.000.000 TL'ye yükseltilmesi planlanıyor. Torunlar GYO'nun yüzde 21.38'i sermaye artırımı, yüzde 3.77'si ise ortak satışı yoluyla olmak üzere, yurt içi ve yurt dışında gerçekleşecek halka arzıyla birlikte halka açıklık oranının yüzde 25.16 olması öngörülüyor. Piyasa ve talep koşullarına bağlı olarak Torunlar GYO, halka arz oranının yüzde 15'i kadar daha ek satış gerçekleştirebilecek.

Torunlar GYO Yönetim Kurulu Başkanı Aziz Torun, “Portföy değeri 2.64 milyar TL olan Torunlar GYO, portföy değeri itibarıyla Türkiye'nin en büyük gayrimenkul yatırım ortaklıklarından biridir. Torunlar GYO'nun tamamlanmış projeler bazında portföy değerinin yüzde 89'unu kira gelirleri elde eden AVM yatırımları oluşturmaktadır” dedi. Halka arzdan elde edilecek kaynağın büyük bölümünün projelendirme süreci devam eden yatırımlarda kullanılması hedefleniyor.

Hisse satışlarını iç piyasada İş Yatırım, dışarıda ise JP Morgan yapacak. Satışta ağırlığın yurtdışında gerçekleşmesi de bekleniyor. Zira yabancıların da Türk gayrimenkul sektörüne ilgisi çok fazla.
 
Yeni projeler yolda

Halka arzdan sağlanacak gelir yeni projelerin finansmanında kullanılacak. Aziz Torun bu konuda “Biz halka açılalım. Parayı cebimize koyalım tadını çıkaralım demeyiz. İşimizle evli olduğumuz için yeni projelere bakarız” derken, yeni projelerle ilgili bilgi de verdi. Torium ve Torun Tower'ın yanısıra yakın zamanda başlayacak en önemli proje olarak Mahmutbey gişelere yakın bölgedeki Mall of Istanbul dikkati çekiyor. Burada AVM'nin yanısıra ofisler, rezidanslar ve otel olacak. Yatırıma bu yıl bitmeden başlanması planlanıyor. Ayrıca Bursa Korupark'ta üçüncü etapa da start verilecek. 2010 yılı Haziran ayı itibariyle 49.9 milyon TL net satış, 147.9 milyon TL net kâra sahip olan Torunlar GYO'nun faaliyet kârı ise 138.7 milyon TL. Torunlar GYO'nun özkaynakları ise 2.0 milyar TL'yi buluyor.


Ankamall'da her bir ortak 20 bin dolarını 400 bin dolara çıkardı

Torunlar yaklaşık 30 yıldır inşaat sektöründe faaliyet gösteriyor. Gayrimenkuldeki performanslarını küçük yatırımcılarla paylaşmak ise ilk kez denedikleri bir yöntem değil. Örneğin Ankamall'ı tam 1200 farklı ortakla hayata geçirmişler. Et Balık Kurumu'ndan 1996 yılında alınan bir arazi üzerine kurulan Ankamall'da Torunlar'ın sadece 300 hissesi var. Her bir hissenin değeri ise 20 bin dolardan 400 bin dolara çıkmış. “Hangi sürede gerçekleşti bir performans” diye soruyorum. Aziz Torun “1999 yılında Ankamall kar dağıtmaya başlamıştı” diyor.


Torium'da 70 cm kalınlığında kar var

Torunlar'ın AVM konusundaki tecrübesi tartışılmaz. Özellikle Anadolu'daki AVM'leri çok iyi iş yapıyor, kiracılarına da kazandırıyor. Torunlar'ın Beylikdüzü'nde inşa ettiği Torium Alışveriş Merkezi Ekim ayında açılacak. 90 bin metrekare kiralanabilir alanı olan alışveriş merkezi yaklaşık 250 milyon dolara malolmuş. Beylikdüzü AVM açısından zor bir lokasyon. Bölge AVM'ye adeta doydu da kusuyor. Aziz Torun “Fark yaratarak varolabilirsiniz ancak.
Bir yatırım yapayım 3-4 yılda geri kazanayım anlayışı iflas etmiştir. Kiracısı ile sinerji yaratabilen, güven aşılayanlar ayakta kalacak. Biz de bunu yaptık ve kiralamada hiç sıkıntı çekmedik. İnanıyoruz ki Torium bölgenin yeni çekim merkezi olacak” dedi. Torun yeni AVM'de en çok kar merkezine güveniyor. Burada kar yağdırılarak her türlü kış sporumun yapılmasına olanak sağlanacakmış. Kar kalınlığı 70 cm dolayında olacakmış.


Telsim Arazisi'ne yapılacak proje gün yüzüne çıktı

TMSF'NİN Uzanlar'ın borcuna istinaden el koyduğu Zincirlikuyu'daki Telsim arazisinin ilginç bir satış öyküsü olmuştu. Araziyi önce FIBA Holding'in patronu Hüsnü Özyeğin almış ancak Torunlar, ihale şartnamesindeki çok önemli bir detayı kullanarak 45 milyon TL'ye araziyi Özyeğin'in elinden adeta kapıvermişti. 2005'te yapılmıştı bu ihale. Ancak Torunlar daha sonra bu araziyi çok uzun bir süre beklemeye aldı.

Biraz da Büyükşehir Belediyesi ile emsal yüzünden ortaya çıkan tatsızlık yüzünden bu bekleme geldi. İstanbul'un en değerli bölgesindeki arazi otopark olarak kullanılmak zorunda kaldı. Şimdi nihayet Torunlar bu arazide bir projeyi başlatıyor. Düğmeye 2011'de basılacak ve inşaat başlayacak.

Yaklaşık 40 katlı, 160 ile 180 metre arasında yüksekliği olan resimdeki bu proje Esentepe'deki Telsim arazisinde yükselecek. Bu proje ABD'de çizildi. Aziz Torun, “Mimari açıdan İstanbul'a yakışacak bir proje olmasını istedik. Çok özendik” dedi. Bu arada Torun arazinin hemen önündeki metro durağı ve yan yol için Belediye'ye 3 bin metrekarenin üzerinde bir bölümü terkettiklerini de hatırlattı. Torunlar GYO'dan hisse alacaklar, otomatikman bu projenin de ortağı haline gelecekler.


Borsa'nın açık ara en büyük GYO'su olacak

Torunlar GYO'da fiyatlama çalışmaları devam ediyor. Ancak ekspertiz şirketlerinin ortaya koyduğu 2 milyar 640 milyon TL'lik portföy değeri şu an itibarıyla Torunlar GYO'yu İMKB'nin açık ara en büyüğü yapacak. Yakın zamana kadar sadece 3 daire, 2 ofisi bir araya getirip GYO olarak paketleyip halka açan şirketlere tanık olduk. Şu an bildiğim kadarı ile 15 ya da biraz üzerinde gayrimenkul yatırım ortaklığı şirketi var Borsa'da. Toplam portföy değerleri ise 3.4 milyar TL'yi ancak buluyor. Üstelik bunların ilk 3'ü toplam değerin yüzde 70'ini oluşturuyor. Yani Torunlar GYO 2.6 milyar TL ile açık ara en büyük olacak.

  • Etiketler:

Yorum Yaz