İstanbul’un yakın çevresindeki sayfiyeler şehir oluyor
Nüfusunun 17 milyona dayandığı tahmin edilen İstanbul'da yeni yerleşim merkezleri oluşmaya başladı
Türkiye'nin mega kenti İstanbul, son yıllarda hızlı yapılaşması ile gündemden düşmüyor. Nüfusunun 17 milyona dayandığı tahmin edilen kentte yeni yerleşim merkezleri oluşmaya başladı. Eskinin sayfiye alanları olarak bilinen Silivri, Tuzla, Bayramoğlu gibi yerleşim alanları kentin bir parçası haline dönüşüyor. Bu gelişmede metro, hızlı tren gibi ulaşım projeleri etkili oluyor. Türkiye'de kentler genellikle batıya doğru bir büyüme eğilimi gösterir. Ancak son yıllarda bu yaklaşım değişmeye başladı. Özellikle de İstanbul'da. Çünkü nüfusu 17 milyona dayanan ve nüfus artışında hız kesmeyen kentte yaşanan arsa sıkıntısı eskinin sayfiyesi olarak bilinen, batıda Silivri, doğuda da Bayramoğlu ve Tuzla bölgelerinin öne çıkmasını deyim yerindeyse 'şehir' olmasını sağlıyor. TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kurumsal Değerleme Departmanı Yöneticisi Ozan Kolcuoğlu, bu eğilimin İstanbul'un en batı sınırında yer alan Silivri ilçesinde yaşandığını, İstanbul merkezine 70 kilometre uzaklıkta yer alan Silivri'deki 2000 yılında yaklaşık 100 bin kişi olan kayıtlı nüfusun 2012'de 140 bine ulaştığını söylüyor.
Son 10 yılda gelişti
Silivri, konut anlamında son 10 yılda da şehirleşme anlamında çok yol aldı. 2000'li yılların başlarında kendi iç döngüsü ile yaşayan, yerel müteahhitler ile 5-6 katlı apartmanların inşa edildiği, yaz aylarında sahil kesiminde yer alan beldelerin günübirlik veya sezonluk tatilciler ile canlanan şehirden çıkıp günümüzde konut projelerinin yer almaya başladığı, hafif sanayi kuruluşlarının sayısının arttığı ve İstanbul ile entegre olmuş bir ilçe kimliğine büründü. Silivri'nin gayrimenkul yatırımı açısından ilgi çekmeye, İstanbul 1/100.000 Çevre Düzeni planında 3. Havalimanı'nın Silivri bölgesinde konumlanacağının işaret edilmesi ve Silivri Cezaevi'nin hayata geçirilmesinin ardından başladı. Günümüzde 3. Havalimanı yeri plana göre değişiklik göstermiş olsa da Kanal İstanbul projesi ve Kuzey Marmara Otoyolu Geçiş Projeleri gibi büyük ölçekli projeler bölge gelişimini tetikliyor. Kanal İstanbul için kesinleşen bir güzergah bulunmasa da projenin konuşulmaya başlandığı son 2 yıllık süreç içinde Silivri ve çevresindeki köylerde gayrimenkul alım satımlarının artmasına neden oldu. Son 3 yıla baktığımızda bölgedeki konut fiyatları ortalama yüzde 30 oranında değer kazanırken imarsız tarlalarda bu oran yüzde 100'leri buluyor.
Fiyatlar neden yükseliyor?
Geçmişte yerel müteahhitler tarafından inşa edilmiş apartmanlardan oluşan Silivri ile günümüzdeki villa ve markalı konut projelerinin yer aldığı Silivri ile karşılaştırdığımızda 2 kat fiyatlamalardan söz etmek mümkün. Çünkü artık sadece yaz aylarında nüfus çeken bir ilçe olmak yerine 12 ay yaşanabilir bir düzen barındıran ve ihtiyaçları karşılayan bir bölgeden bahsedebiliyoruz. Bu gelişmeler ile metrekaresi bin 500 TL civarlarında olan konut birim fiyatlarının yer yer 3 bin TL fiyatlara ulaştığı gözlemleniyor. Kanal İstanbul projesi ve Kuzey Marmara Otoyolu'nun bölgeden geçecek olması fiyatlardaki artışın en büyük nedenlerinden biri oluyor. Boş arsa stoğunun fazla olması, düzenli konut bölgelerinin bulunması, sahil ilçesi özelliğinde olması artan talebin nedenleri arasında gösteriliyor.
Nereleri öne çıkıyor?
Silivri ilçesine baktığımızda, yerleşik kesimin bulunduğu merkez, yazlık kesimin bulunduğu Gümüşyaka ve merkeze yakın konumlu mahalleler ile sanayi gruplarının bulunduğu Kavaklı ve Ortaköy mahalleleri fonksiyonları yönünden göze çarpmaktadır. Kent merkezini incelediğimizde konut ve ticari yerleşimler söz konusudur. Konut birim fiyatları metrekarede 750 ile 2.000 TL aralığında değişiyor. Yazlık kesime baktığımızda merkeze yakın yerleşimler ve Gümüşyaka bölgesi sayılabilir. Villa tarzı yerleşimin yoğun olduğu kesimde konut birim fiyatları metrekarede ortalama 1.500 ila 3.000 TL aralığında değişiyor. Sinpaş Grubu'nun 288.000 m2 arazi üzerinde 222 adet villadan oluşan Sealyberia Konut Projesi ve Saral İnşaat'ın yaklaşık 380 adetlik villadan oluşan Sunflower Konut Projesi bölgede son yıllarda geliştirilen büyük çaplı projeler olarak öne çıkıyor. Sanayi gruplarının yer aldığı Kavaklı ve Ortaköy mahallelerinde arsa birim fiyatları metrekarede 300 ila 500 TL aralığında değişiyor.
Tarla alıyorlar
Ayrıca köy yerleşimlerinde henüz imar planı dahilinde kalmayan tarla satışlarının hızlandığı biliniyor. Bölgedeki plansız alanların yakın zaman içerisinde imara açılması beklentisi ile tarla fiyatlarında artış yaşanıyor. Şehir merkezinden uzak müstakil ev yaşamı ve çiftlik hayatını tercih edenler tarafından tercih edildiği görülüyor. Bölgede fiyatlar genel olarak belirli bir oranda yükselme gösterirken, özellikle, 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planında gözüken 3. Havalimanı projesinin yerinin değiştirilmesi ile fiyatlardaki artış hızı düştü. Bölgede alımların daha çok tarla vasıflı gayrimenkuller üzerine yoğunlaştığına dikkat çeken Re/Max Erguvan Genel Müdürü Engin Eren, bölgedeki fiyatların her yıl en az yüzde 30 oranında arttığını önümüzdeki dönemde daha da büyük artışlar beklediklerini söylüyor.
3. Köprü bağlantı yollarının, hızlı tren projesinin ve metro projelerinin bölgenin değerlenmesine henüz etki etmediklerine işaret eden Eren, "Bölge henüz 3. Köprü projesini fiyatlamadı. Bu proje ile birlikte bölgenin fiyatlarının yukarı çıkmasını bekliyoruz. Ayrıca 3. Köprü ile birlikte İzmit Körfez Geçişi projesine entegre olacak hızlı tren projesi de buraya kadar uzayacak. Bu da metro gelmeden bölgenin İstanbul'a bağlanmasını sağlayacak" diyor.
İlerleyen süreçlerde imar planı süreçlerinin tamamlanması ile ilgili beklenti ve riski satın alan yatırımcıların planlama sürecini iyi takip etmeleri ve gayrimenkullerinin piyasa koşullarındaki gelişimini izlemeleri öneriliyor. 2023'te 2 milyon nüfusa ulaşması beklenen Silivri İlçesinde, öngörülen nüfusun gerçekleşebilmesi için Silivri İlçesine büyük çaplı kamu yatırım projelerin gelmesi gerektiği düşünülüyor. Bu Gümüşyaka Mahallesinde TAVAK (Türk Alman Vakfı Üniversitesi) için yer verildiği biliniyor. Bu projenin dışında bekleyen çok sayıda üniversite için çalışmaların devam ettiği de vurgulanıyor. Gelecekte bölgeye yapılan yatırımların bir süre daha arazi alım satımları şeklinde devam etmesi bekleniyor. Çünkü hali hazırda bu araziler 'tarla' vasıflı gayrimenkullerden oluşuyor. Önümüzdeki dönemde imar planlama süreçlerinin tamamlanması ile ilgili beklenti ve riski satın alan yatırımcı profilinin bir süre daha devam edeceği düşünülüyor.
Tuzla öne çıkıyor
Tuzla'da İstanbul'un Anadolu yakasında bölgenin en önemli transfer merkezi olmaya aday bir şehir yükselecek. İstanbul'a iki yeni şehir projesinin Anadolu yakasındaki ayağı olan projenin Tuzla'da hayata geçirilmesi Mart ayında da ihaleye çıkarılması planlanıyor. Yerli yabancı pek çok inşaat şirketinin gündeminde olan Yenişehir projesi, Tuzla/Orhanlı'da 2 milyon metrekare alan üzerine kurulması planlanıyor. TOKİ İştiraki Emlak Planlama İnşaat Proje Yönetimi Ticaret A.Ş. Genel Müdürü Hüseyin Karaca, "Yenişehir, iş ve sosyal hayatın merkezi olacak" diyor. İş dünyasının yanı sıra ticaret, sosyal ve kültürel hayatın kalbi, önümüzdeki dönemde Tuzla Orhanlı'da kurulacak Yenişehir'de atacak. TEM, E5 ve 3. Köprü Bağlantı Yolları'nın kesiştiği noktada yer alan, ayrıca yapımı planlanan Sabiha Gökçen Havaalanı 2. Pisti'nin kenarında kurulan Yenişehir, İstanbul'un önemli transfer noktalarından biri olacak. Yakın zamanda Tuzla'ya taşınacak Harem Otogarı sayesinde Yenişehir sakinleri karayoluyla yurtiçi ve yurtdışı seyahatlerde avantajlı konuma sahip Yenişehir, 2 milyon metrekarelik bir alana kadar kurulacak.
Yenişehir'in inşası için Türk inşaat sektörünün önde gelen kuruluşlarının yanı sıra yabancı firmalardan da büyük talep geldiğini belirten Hüseyin Karaca, "Yenişehir'le özellikle Kuveyt, Dubai, Singapur ve Katarlı yatırımcılar yakından ilgileniyor" açıklamasını yapmıştı.
2 milyon metrekare
Karaca, İstanbul'un Anadolu yakasında Tuzla Orhanlı'da 2 milyon metrekarelik alanda kurulması planlanan Yenişehir'i şöyle özetliyor: " Yenişehir birkaç etaptan oluşacak. Çok fonksiyonlu bir proje olan Yenişehir'de ofis, otel, apart otel, kongre merkezi, home-ofis, hastane, okul, üniversite, dini tesis, AVM, mağaza, dükkan, seyir kuleleri, eğlence alanları ve sosyal tesisler bir arada bulunacak. Tabi bu fonksiyonlara proje içerisinde ne kadarlık bir yer ayrılacağına projeyi yapan firma ya da firmalar karar verecek."
Yenişehir'in İstanbul'un en planlı yapılanması olacağını belirten Hüseyin Karaca, "Yatırımcısına birçok avantaj sağlayacak" diyor. Raylı sistem sayesinde Yenişehir'den İstanbul'un herhangi bir noktasına ulaşım mümkün olacağını söyleyen Hüseyin Karaca şöyle devam ediyor: "Yenişehir'in kuzeyinden geçmesi planlanan raylı sistem ve ona entegre olan, doğrudan Sabiha Gökçen Havaalanı ve Yeni Otogar'a erişim sağlayacak ring metro hatlarıyla Yenişehir'den İstanbul'un herhangi bir yerine ulaşılabilecek. Yine bu yıl devreye girecek olan İstanbul-Ankara Yüksek Hızlı Tren hattı da Tuzla'dan geçecek. Bu sayede Bursa, Eskişehir ve Bolu, Yenişehir'e bağlanacak."
Bayramoğlu'nu geliştiriyor
İstanbul'un eski yazlık bölgeleri arasında yer alan Bayramoğlu, Güneşli'de G Plus at Divan Residence projesi ile ortaklık yapan Mar Yapı ve Divan Grubu'nun Bayramoğlu'ııdaki G Marin projesi ile öne çıkmaya başladı. İstanbul'un eski sayfiyesi olan Bayramoğlu'nun yeniden gündeme gelmesini sağlayan Mar Yapı, Divan'ın rezidence hizmetlerini de bölgeye taşımış oldu.
Geleceğin Kalamış'ı olarak nitelendirilen, İstanbul'un eski sayfiyesi olan Bayramoğlu'nda Mar Yapı tarafından hayata geçirilen G Marin projesi, bölgenin eski parlak günlerine dönmesinde önderlik yapacak bir proje olarak nitelendiriliyor. Gebze sanayi bölgesi ve teknoloji merkezlerine yakınlığının yanı sıra Marmaray ve bölgeye yapılması planlanan marina projeleriyle gelişime açık olan bir bölge olan Bayramoğlu'nun önümüzdeki dönemde birçok markalı konut projesine ev sahipliği yapması bekleniyor. Mar Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Münir Özkök, arazi geliştirici bir firma olarak Bayramoğlu'nun potansiyelinin ve gelişiminin kendilerini cezbettiğini ve bölgeye örnek olabilecek bir projeye imza attıklarını söylüyor.
Özkök, "Güneşli'de hayata geçirdiğimiz Divan Residence at G Plus projesinde Divan Grubu ile yakaladığımız başarılı işbirliğini G Marin projesine de taşıdık" diyor.
Küçük Amerika geri döndü
Bir zamanlar İstanbulluların gözde sayfiye yeri olan, bahçe içinde 1-3 katlı villaları, sahili ve eğlence mekanlarıyla "Küçük Amerika" olarak anılan Bayramoğlu'nu öncelikli yatırım bölgesi olarak belirlediklerini vurgulayan Özkök, bu hedef paralelinde yaptıkları inceleme ve araştırmalar sonucunda markalı konut yatırımına başlama kararı aldıklarını söylüyor. Bu karar doğrultusunda arazi arayışlarına girdiklerini ve sonrasında yarım kalmış bir projeyi devralmayı tercih ettiklerini ifade eden Özkök şöyle devam ediyor: "Mağdur edilmiş 96 aileyi evlerine kavuştururken, yarım bırakılmış inşaatların sektörde yarattığı ve yaratacağı olumsuz havayı, beraberinde getireceği güven sorununu ortadan kaldırdık. Projemizle Bayramoğlu yeniden hayat bulacak. Güneşli'de G Plus'la yarattığımız etkiyi burada da yaratacağız ve bölge, inşaatçılar için yatırım üssü haline gelecek."
Levent Gökmen Demirciler/Ekonomist
Yorum Yaz