İstanbul'daki mega projeler yatırımcı için hangi bölgeleri öne çıkarıyor?
3'üncü Havalimanı, 3'üncü Köprü, Kanal İstanbul ve İzmit Körfez Geçişi Projeleri, Türkiye'de son dönemde geliştirilen mega projeler olarak dikkat çekiyor. Birbirine entegre olması planlanan bu projeler çevrelerindeki bölgelerin fiyatlarının artmasına neden oluyor. Öyle ki kimi bölgelerde arazi fiyatları yüzde 100-130'lar seviyesinde yükselmiş durumda
Türkiye ekonominin gelişmesi ile son yıllarda birçok sektörde olduğu gibi inşaat sektöründe de hızlı bir gelişim sürecine girmiş durumda. Birbiri ardına geliştirilen Kanal İstanbul, 3'üncü Havalimanı, 3'üncü Köprü ve İzmit Körfez Geçişi projeleri gibi milyar dolarlık yatırımların planlandığı mega projeler gelişimin ne denli büyük olduğunun kanıtı. Bu projelerle birlikte projelerin yapılacağı bölgelerde de hızlı bir değişim ve gelişim yaşanıyor. Eskiden adını bile duymadığımız bir çok bölge, projelerin verdiği rüzgarın etkisi ile gelişmeye başladı. Öyle ki kimi bölgelerde arazi fiyatları yüzde 130'lara varan oranlarda arttı. Son olarak 3'üncü Havalimanı'nın ihalesinin gerçekleştirilmesi ile İstanbul'un kuzey bölümünün imara açılacak olmasıyla bölgede yer alan arazilerde önemli bir hareketlenme görüldü. 3'üncü Köprü ve İzmit Körfez Geçişi projeleri de çevrelerindeki arazilere değer katan projeler oluyor. Bu bölgelerde yer alan arazi fiyatlarında yaşanan değişim ve gelişimi mercek altına aldık. Arazilerin m2 fiyatlarındaki değişimden imar durumlarına kadar merak edilen çeşitli konuları araştırdık ve şu sonuçlara ulaştık;
İstanbul kuzeye doğru büyüyor
İstanbul'un uçak trafiğini kaldırmakta zorlanan Atatürk Havalimanı'nın trafiğini üstlenecek olan 3'üncü Havaalanı proje alanının belirlenmesindeki en önemli etmenlerden biri olarak Kuzey Marmara Otoyolu gösteriliyor. 2012 yılı Mayıs ayında ihale edilen Kuzey Marmara Otoyolu'nun ilk etabı İstaş Astaldi ortaklığı tarafından kazanılırken, çalışmalarına başlanan proje 2015 yılında tamamlanacak. Bu tarih aynı zamanda 3'üncü Havaalanı'nın faaliyete geçeceği tarih olarak belirtiliyor.
İstanbul'a kurulması planlanan 3'üncü Havalimanı ve havaalanı ile birlikte hayata geçirilmesi planlanan yeni şehir projesi, Avrupa Yakası'nda konumlu olan Arnavutköy ilçe sınırları içerisinde yer alıyor. İlçenin Karadeniz kıyısında yer alan ve Yeniköy'den Akpınar'a doğru uzanan taş ocakları mevkii havaalanı projesine ev sahipliği yapacak. Yenişehir proje alanlarının ise havaalanının güneyine doğru uzanması planlanıyor. Yer seçiminde bu bölgenin tercih edilmesinin en önemli nedeni olarak 3'üncü Boğaz Köprüsü ve Kuzey Marmara Otoyolu gösteriliyor.
TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Genel Müdür Yardımcısı Hüsniye Boztunç, 3'üncü Havalimanı projesi içerisinde yer alan bölgede arazi fiyatlarının son bir yılda yüzde 100-130 oranında arttığını söylüyor. Boztunç, "Yeniköy'ün bir bölümü, Tayakadın, Baklalı Boyalık köylerini, Hadımköy'ün bir bölümünü içerisine alan proje alanları; çevresinde yer alan Karaköy, Durusu gibi bölgelerin de gayrimenkul piyasasını etkiledi. Sözkonusu bölgelerde arsa satışlarında geçen yılla kıyasla yüzde 40-50 seviyelerinde artış yaşandı" diyor.
Fiyatlar tavan yaptı
İstanbul için büyük bir öneme sahip olan 3'üncü Havalimanı'nın daha yeri belli olmadan yapılabileceği noktalar haberlere konu olurken buralardaki arazi fiyatları daha o dönemde tavan yapmıştı. Buralarda dönem dönem satılık arazi bulmakta sıkıntılar yaşanırken kesin yerin belli olması ile proje alanı içerisinde yer alan bölgelerde bu artışın yüzde 100-130 seviyelerine çıktığına dikkat çekiliyor.
3'üncü Havaalanı projesi ve havaalanı ile gelişmesi beklenen yeni şehir projesi için İstanbul'un mevcut kentsel gelişim yönünün aksine, İstanbul'un kuzeyinde yer seçimi yoluna gidildi.
İstanbul'un 535 bin hektarlık yüzölçümünün 240 bini, ormanlık alan olup, bu alanın büyük kısmı, şehrin kuzeyinde yer alıyor. Çevresel sürdürülebilirlik ilkeleri doğrultusunda, Avrupa Yakası'nda, Kemerburgaz, Bahçeköy, Kilyos, Demirciköy, Rumelifeneri, Zekeriyaköy ve Büyükçavuşlu'da, Anadolu Yakası'nda ise Şile Merkez ve Alacalı Köyü çevresi, Riva, Ömerli ve Alemdağ'da gelişimi ve yoğunluğu denetim altında tutulacak alan kararı yer alıyor. Bunun en önemli sebebinin doğal eşikler (su havzası, orman alanı vs.) olduğu düşünülüyor. Çevre düzeni planına ilişkin plan notlan incelendiğinde 3. Havaalanı bölgesinin planlandığı alanın doğal eşiklere sahip olması nedeni ile gelişimi ve yoğunluğu denetim altında tutulması gereken bölgede yer aldığı görülüyor.
Orman ve su havzası 3'üncü
Havaalanı proje alanı olarak gösterilen Tayakadın mevkii mevcut durum itibari ile orman ve su havzaları ile niteliksiz konut yerleşimlerinin görüldüğü bir bölge oluyor. İstanbul'un köyleri arasında yerini alan Tayakadın mevkii, 3'üncü Havalimanı'na ev sahipliği yapacağının açıklanması ile yatırımcıların gözdesi haline gelirken, arsa fiyatlarında ciddi artışlar oldu.
Proje alanına en yakın yeni gelişim alanı olarak alanın güneyinde yer alan Kemerburgaz Göktürk mevkii gösteriliyor. Kent merkezine yakın konumda olmasına rağmen merkez ile entegrasyonunda kopukluk görülen Göktürk bölgesi genel olarak özel araçlar ile ulaşımın sağlandığı bir yerleşim olarak dikkat çekiyor.
Bu yerleşim alanı ile kent merkezi arasında ulaşım bağlantılarını sağlayacak herhangi bir raylı toplu taşıma sistemi, metro veya metrobüs hattı bulunmuyor. Bölge mevcut durum itibari ile sakin yaşamı ve orman havası ile üst gelir grubunun tercih ettiği bir bölge olarak dikkat çekiyor.
3'üncü Havaalanı projesi ile birlikte bölgede oluşacak alt ölçekli kent merkezi olgusunun Göktürk Bölgesi'ni de canlandıracağı, Göktürk'ün mevcut durumuna göre daha merkezi bir lokasyona sahip hale gelmesini sağlayacağı düşünülüyor.
İstanbul'da kaçak yapılaşmanın yoğun olduğu bölgelerin başında yerini alan Arnavutköy de, 3'üncü Havalimanı'na yakınlığı ve 3'üncü Köprü'nün bağlantı yollarının üzerinde yer almasıyla dikkat çekiyor. Bölgede arsa fiyatlarında son zamanlardaki artışlar dikkat çekici seviyelere ulaştı.
3'üncü Köprü'nün geçeceği güzergah üzerinde yer alan Sarıyer de son dönemde prim yapan yerler arasında yerini alıyor. İstanbul deprem haritasında en sağlam bölge olarak görülen Sarıyer, güvenlik ve lüksü bir arada isteyenler için İstanbul'un tercih edilen en önemli ilçelerinden biri olarak ön plana çıkıyor. Özellikle Zekeriyaköy-Uskumruköy bölgesi, imar çalışmalarının başlaması ve tünel inşası sonrasında popülaritesini arttırmış durumda.
Köyler değerlendi
3'nün Köprü'nün Anadolu yakasındaki ayağında yer alması planlanan Poyrazköy, eski bir balıkçı köyü. Köyde yer alan araziler geçmişte m2'si 80 TL'den satılırken, şimdi fiyat m2'de 150 TL'lere kadar ulaştı. 3'üncü Köprü'nün geliştireceği bölgeler arasında yerini alan Sancaktepe'de de arazi fiyatları son yıllarda bölgede artış gösteren konut projeleri nedeniyle zaten yükselme eğilimindeydi. Köprünün güzergahı üzerinde olması bölgenin önemini biraz daha artırdı. Öyle ki geçmişte arazi m2 fiyatları 75-80 TL iken şimdi fiyatlar 140-160 TL'ler arasında değişiyor. 3'üncü köprü ve 3'ııncü havalimanının yakınlarında yer alan bu bölgelerin ulaşımlarının çok daha kolaylaşacak olması nedeniyle daha da değerleneceği düşünülüyor.
Bölgede metrekare fiyatları projeler açıklanmadan önceki rakamlardan neredeyse iki katı oranında artmış durumda.
Yeni havalimanı projesinin Tayakadın mevkiinde yapılacak olması bölgenin tamamının gelişimine önemli bir ivme sağlayacak. Sabiha Gökçen Havalimanı'nın Tuzla - Kurtköy bölgesine kattığı değer ve bölgenin hızlı gelişimi, KaraburunTayakadın bölgesi için de önemli bir emsal sağladığına dikkat çekiliyor.
Yaklaşık 3 bin 500 hektarlı bir alanda yapılması planlanan 3'üncü Havalimanı'nın 100 bin kişiye istihdam sağlayacak olması bölgenin yeniden yapılanacağına ve önemli ölçüde konut stoğu gerektireceğini gösteriyor. Tüm bu gelişmeler dışında son olarak bölgenin Bakanlar Kurulu Kararı gereği rezerv alanı ilan edilen bölge içinde kalması, bir yandan bölgenin Kanal İstanbul projesi kapsamında kaldığı, öte yandan geliştirilecek yeni projeler için seçilen bölgelerden biri olduğu yönünde yorumlanmasına sebep oluyor.
İmar planı belirsizliği
Tüm bu gelişmeler ışığında bölgenin hızlı gelişiminin önündeki en önemli engellerden biri olarak hisseli mülkiyet sorunu ve güncel imar planlarının belirsizliği ön plana çıkıyor. 3'üncü Havaalanı ve yeni şehir alanının açıklanması ile birlikte Göktürk Bölgesi de hem markalı konut üreticilerinin hem de yatırımcıların ilgisinin arttığı bir bölge oldu.
3'üncü Köprü'nün geçeceği güzergah üzerinde yer alan Sarıyer de son dönemde prim yapan yerler arasında yerini aldı. Çılgın Proje olarak da adlandırılan Kanal İstanbul Projesi'nin, kuzeyde Karadeniz kıyısında eski taş ocakları olarak bilinen alanı kapsarken doğuda Sarıyer batıda ise Karaburun'a kadar uzanması planlanıyor.
3'üncü Havalimanı Projesi ve havalimanı ile gelişmesi beklenen yeni şehir projesi için İstanbul'un mevcut kentsel gelişim yönünün aksine; İstanbul'un kuzeyinde yer seçimi yoluna gidildiği belirtiliyor.
Otel ve ofis projelerinin üssü olacak
Havaalanı çevresindeki gelişim örnekleri incelendiğinde bu bölgelerdeki gelişimin beraberinde otel, ofis, alışveriş merkezi, konut, sanayi, lojistik, depolama, hastane, eğlence, teknokent, üniversite, üretim fonksiyonlarını bölgeye çekmesine kaçınılmaz olarak bakılıyor. 3'üncü Havaalanı bölgesinin de hemen hemen bütün havaalanı örneklerinde olduğu gibi otel, ofis ve alışveriş merkezi yatırımlarının yanı sıra, havaalanı şirketlerinin merkez binaları, bankalar, uzman şirketler ve sık sık uzun mesafe yolculuk yapan uluslararası kurumlar için de bir çekim noktası haline geleceği de belirtiliyor.
3'üncü Havalimanı'nın kuzey doğusunda Havvada projesini geliştiren ve daha havalimanı ihalesi açıklanmadan projesinin lansmanını yapan İnanlar İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Serdar İnan, Kuzey İstanbul'a 3 milyon nüfusun geleceğini ve bu hareket için de 500 milyar dolarlık yatırım yapılacağının bunun de 1 trilyonluk bir değeri olacağını söylüyor.
İstanbul'un değerinin 3'üncü Havalimanı ve çevresinde yarattığı değerlerle daha da iyi anlaşılacağına dikkat çeken İnan, "İstanbul yakut, pırlanta değerinde bir kent. Bu projelerle değerli madeni işleyip değerini artırıyoruz. Kuzey İstanbul'da Dubai ölçeğinde bir kent oluşturulacak. İstanbul'un kuzeyine 3 milyon nüfus gelecek. Bunun 2.5 milyonu Avrupa yakasında 500 bini de Anadolu yakasında olacak" diyor.
İnan, yapılacak olan bu çalışmalar için başta inşaat olmak üzere birçok sektöre iş çıkacağını böylece ekonominin de canlanacağını vurguluyor. Altın Emlak Genel Müdürü Hakan Erilkun, havaalanının Arnavutköy'e taşınacak olmasının yanı sıra, 3'üncü Köprü güzergahının da bu noktadan geçecek olmasıyla bölgenin İstanbul'un en yoğun arsa-arazi hareketlerinin yaşandığı bölge haline geldiğine dikkat çekiyor.
3'üncü Köprü güzergahının bu bölgeye bağlanacak olmasının ardından hızlanan hareketin, Atatürk Havaalanı'nın bu bölgeye taşınacağının açıklamasından sonra zirve yaptığına işaret eden Erilkun şöyle devam ediyor: "Özellikle arsa-arazi anlamında satışa çıkarılan her arsa-arazi, büyüklüğü ne olursa olsun çoğu zaman aynı gün içinde alıcı buluyor. Çevresel Etki Değerlendirme Raporu'na göre havaalanının inşa edileceği bölgenin su kaynaklarına zarar vereceği ve mera alanını kapsaması sonucu taleplerde hiç durulma yaratmadı. Çünkü İSKİ, Küçükçekmece Gölü ve Sazlıdere Barajı'nın kirlenmesinden dolayı su kaynağını, Istranca Dereleri'nden sağlama kararı aldı."
Otoyol bölgeye değer katıyor
Türkiye'nin en büyük otoyol projesinin ihalesini kazanan Nurol-Özaltın-Astaldi-Yüksel-Göçay konsorsiyumu, Gebze-Orhangazi-İzmir Otoyolu, İzmit Körfez Geçişi ve bağlantı yollarını 7 yıl içinde inşa edecek. İstanbul ve İzmir'i birbirine bağlayacak proje tamamlandığında, İstanbul-İzmir arası araçla 3.5-4 saatte inecek. Mevcut yolla İstanbul'dan İzmit'i dolanıp Topçulara kadar 1 saat 10 dakika veya Eskihisar'daki feribotu kullanarak 60 dakika süren mesafe ise İzmit Körfez Geçişini sağlayacak köprünün tamamlanmasıyla Dilovası'ndaki Hersek Burnu'ndan 6 dakikaya inecek.
Yeni köprü ve otoyol, doğal olarak geçtiği güzergahtaki arazileri de değerlendirdi. Gayrimenkul uzmanlarına göre, İzmit Körfez Geçişi'ni kısaltacak asma köprü Gebze'den ziyade Yalova tarafındaki arazileri değerlendiriyor.
Dilovası ve Hersek Burnu arasında yer alan İzmit Körfezi için geçişi sağlayacak asma köprünün ayakları, Gebze'de Muallim Köy, Yalova tarafında ise Hersek Köyü'nde inşa ediliyor. Yol ardından Tavşanlı ve Kavaklıyı geçtikten sonra ilk çıkış Kılıç Köy'de olacak. Kılıç Köy'de kavşak ve gişelerin inşa edileceği yerler belirlendi. Orhangazi ve Gemlik yakınından ilerleyen otoyol, Ovaakça kavşağından Bursa Çevre Yolu'na bağlanıyor. Yapımı biten Bursa Çevre Yolundan sonra Karacabey, Ulubat Gölü'nün doğusu, Mustafakemalpaşa'nın güneyi ve Susurluk'un kuzeyinden geçerek Savaştepe ve Soma üzerinden İzmir Çevre Yolu'na bağlanıyor.
Yalova tarafı değerlendi
Gebze ve Dilovası mevkiinin sanayi yatırımlarıyla dolu olduğunu hatırlatan yatırım uzmanları, değerlenmesi beklenen araziler konusunda daha çok Yalova tarafındaki köyleri işaret ediyorlar. Yalova tarafında faaliyet gösteren emlakçıların verdiği bilgiye göre, halen Kabaklı Köyü'nde arazilerin dönümü 15-20 bin TL'den satılıyor. Yerin konumuna göre asfalta cephesi olan arazilerin dönümü ise 30-40 bin TL'ye kadar çıkıyor. Kılıç Köy'de ise arazilerin dönümü 20-25 bin TL'den alıcı buluyor. Bu köyde asfalta cephesi olan arazilerin fiyatı ise 100 bin TL'ye kadar çıkıyor. Ancak bu köye daha çok turizm tesisleri kurulmasının planlandığı vurgulanıyor. Fiyatların Yalova'dan uzaklaştıkça düştüğünü vurgulayan emlakçılar, Laledere Köyü'nde dönümü 15-20 bin TL'den değişen arazileri buna örnek gösteriyorlar. Orhangazi Ovaakca (İznik Gölü) tarafında da dönümü 10-15 bin TL'ye arazi bulmak mümkün.
Ovaakca Köyü'nün arka kısımlarındaki arazilerin dönümü ise 5-10 bin TL aralığına düşüyor. Tersane ve sanayi imarı bulunan Tavşanlı ve Altınova'da arazi fiyatları oldukça yüksek. Tavşanlı'da dönümü 50 bin, Altınova'da ise 400 bin TL'ye arazi var. Kadıköy, Akköy ve Termal tarafı ise turizm alanı olarak belirlenmiş. Bölgedeki gelişmeleri yıllardır takip eden yatırımcılar arazilerin çoğunu köylülerden almayı tercih ediyor. Bu şekilde bölgedeki arazilerin yaklaşık yüzde 60'ı yatırımcıların eline geçmiş.
Osmanlı Yatırım Emlak'tan Hakan Evin, yine de hala satılık çok arazi bulunduğunu söylüyor. Birbiriyle entegre olması planlanan mega projelerin en çok değer kattığı bölgeler ise şöyle;
KARABURUN: 3'üncü Havaalanı proje alanı dışında yer almakla birlikte, proje alanına bitişik konumda yer alıyor. Bölge 1990 yılında imara açılmış olup, hala aynı imar planları geçerliliğini koruyor. Bölgede arsa fiyatlarının havaalanı projesinden önce de rutin olarak bir artış göstermekte olduğu ancak son bir senede artışların yüzde 30-50 seviyelerinde gerçekleştiği belirtiliyor. Bölgedeki güncel arsa satış fiyatları deniz gören konut arsalarında 600 TL/m2; deniz görmeyen konut arsalarında ise 450-500 TL/m'2 aralığında. Karaburun mevkii proje alanları içerisine girmemesi nedeni ile yatırım yapmak için risk bulundurmayan bölgelerden biri olarak gösteriliyor. Proje alanı içerisine dahil olan kısımların planları Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yapılacağı için sözkonusu bölgelerde yapılan arsa yatırımlarının önümüzdeki dönemde kamulaştırma riski ile karşı karşıya kalabileceği belirtiliyor.
YENİKÖY : Yeniköy mevkiinin yaklaşık yüzde 70'lik bölümü havaalanı proje alanı içerisinde yer almakta. Bölgede mevcut durum itibari ile imar planı bulunuyor. Bu duruma rağmen tarla vasıflı taşınmazlar için istenen satış fiyatı 250- 300 TL/m2 aralığında oluyor. Bölgede imarı olmayan ancak parselasyonu yapılmış, 'ifrazlı parsel' olarak nitelendirilen tarlalar yer almakta. Yapılaşma hakkı bulunmamasına rağmen ifrazlı oluşu nedeni ile bu tarla vasıflı taşınmazlar için ise 450-520 TL/m2 mertebelerinde satış bedeli talep edilmekte. Deniz görmeyen yerlerde bu fiyatların yüzde 30 daha düşük olacağı belirtiliyor.
TERKOS- DURUSU : Durusu Gölü (Eski Terkos Gölü) çevresinde konumlu bölge havaalanı proje alanı dışında ancak proje alanına bitişik konumda yer alıyor. Gölün yanında konumlu olması yapılaşma haklarında sınırlayıcı etki oluşturuyor. Bölgenin kısmen imar planı bulunuyor. Planlı kısım gölün kuzey kısmında yer alıyor. Bölgede arsa fiyatları için 250-300 TL/m2 seviyelerinde satış bedeli isteniyor. İmarlı arsalar için geçtiğimiz senelerde istenen bedelin 50-60 TL/m2 olduğu belirtilirken, bölgede mevcutta imarsız parseller için 70-100 TL/m2 bedel isteniyor. Bölgenin havza sınırları içerisinde yer alması nedeni ile ileride de imara açılması konusunda kısıtlar bulunuyor. Bu nedenle havza dışında kalan yatırım yapmaya müsait arsa arzının az olduğu vurgulanıyor.
TAYAKADIN : Tamamı proje alanı içerisinde yer alan bölgede 1/1000 ölçekli uygulama imar planı bulunuyor. Bölgenin 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planları 16.08.2012 tarihinde onaylanmış olup, bu plana göre 1/1000 ölçekli imar plan çalışmaları durdurulmuş durumda. Proje alanı içerisinde yer aldığı için bölgenin planları Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından hazırlanacak. Bölgedeki imarsız tarla vasıflı taşınmazlar için istenen satış fiyatlarının 150-200 TL/m2 mertebelerine yükselmiş olduğu, fiyatların geçen seneye oranla iki kat artış gösterdiği belirtiliyor. Tayakadın, fiyat artışının en fazla görüldüğü bölgelerden biri olarak dikkat çekiyor.
BAKLALI-BOYALIK-YASSIÖREN : Bu köylerde de mevcut imar planı bulunmuyor. 1/5000 ölçekli imar planı olan bölgede buna göre hazırlanmakta olan 1/1000 ölçekli plan çalışmalarının durdurulduğu da belirtiliyor. Bölgedeki imarsız tarla vasıllı taşınmazlar için geçen sene istenen 30-40 TL/m2 rakamların 130150 TL/m2 aralığına kadar yükseldiği belirtiliyor.
KEMERBURGAZ-GÖKTÜRK : İstanbul'un kent merkezine yakınlığı, sakin yaşamı ve orman havası ile son yıllarda üst gelir grubunun tercih ettiği popüler yerleşim yerlerinden olan Kemerburgaz ve Göktürk, popülerliğini daha da artırıyor. Başbakan'ın genel seçimler öncesinde açıkladığı son dönemde İstanbul'da kurulması gündemde olan yeni şehirle ilgili olarak bölge daha da popüler hale geldi. Çünkü geçtiğimiz aylarda Çevre ve Şehircilik Bakanı Erdoğan Bayraktar da İstanbul'da inşa edilmesi planlanan yeni şehrin, İstanbul'un kuzeyinde Kemerburgaz tarafında olacağını açıkladı. Bu açıklamanın ardından hem markalı konut üreticilerinin hem de yatırımcıların bölgeye olan ilgisi arttı. Göktürk bölgesi, doğusunda Kemerburgaz ile komşu, kuzeyinde sulama göleti bulunan ve her yönden Belgrad ormanları ile çevrili olan yerleşim merkezi olarak dikkat çekiyor. Genellikle üst düzey gelir grubuna hitap eden konut projelerinin inşa edildiği ve gelişimini hızla tamamlayan bir bölge niteliğini taşıyor. Bundan 5-6 yıl kadar önce bölgede arazilerin m2 fiyatları 40-50 TL arasında değişirken, bugün büyük arazi bulunamayan bölgede arazi fiyatları m2'de 650 TL'ye kadar ulaşmış durumda.
SARIYER : 3 'üncü Köprü'nün geçeceği güzergah üzerinde yer alan Sarıyer de son dönemde en çok prim yapan bölgeler arasında yerini alıyor. Çılgın Proje olarak da adlandırılan Kanal İstanbul Projesi'nin, kuzeyde Karadeniz kıyısında eski taş ocakları olarak bilinen alanı kapsarken doğuda Sarıyer batıda ise Karaburun'a kadar uzanması planlanıyor. Bu durum da bölgedeki arazi fiyatlarını uçurmaya yetiyor. Sarıyer merkez, Kemerburgaz, Göktürk ve Arnavutköy'deki yerleşimlerin bu projenin dışında bırakılacağı hakkındaki söylentilere rağmen Göktürk ve Kemerburgaz bölgelerinin projeye oldukça yakın konumlanmaları nedeniyle bu bölgelerin de birinci derece etkileşim bölgesi içinde kalacakları tahmin edilmekte. Markalı konut sektöründe faaliyet gösteren 216 Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Bilent Dündar, son yıllarda ön plana çıkan Göktürk-Kemerburgaz bölgesi ile ilgilendiklerini, bölgede uygun arazi bulmaları halinde konut yatırımı yapabileceklerini söylüyor. 216 Yapı olarak deprem güvenilirliği olan fay hattından uzak arsaları proje üretmek için tercih ettiklerini belirterek şöyle devanı ediyor: "Deprem güvenilirliği İstanbul'da dikkat edilmesi gereken en önemli unsurlardan biri bence. Çünkü yaptığınız konut projesinin kaliteli malzemelerle deprem güvenilirliği açısından önem taşıyor ama fay hattı üzerinde inşa edilen bir binanın depremden hasar almadan çıkması neredeyse imkansız gibi bir şey. Bu nedenle biz de fay hattı üzerinde olmayan yerleri tercih ediyoruz. Bu bakımdan Kemerburgaz-Göktürk bölgesi deprem konusunda güvenilir bölgeler arasında yer alıyor. Kente yakınlığı ve temiz havası ile de tercih edilen bir yer olmasıyla bizim de ilgi alanımıza giriyor. Bu bölgede araştırmalarımız sürüyor." Bölgede geçmişte 600-700 TL'den başlayan arazi fiyatları son bir yılda 900-1.000 TL'lere ulaşmış durumda.
ZEKERİYAKÖY : İstanbul deprem haritasında en sağlam bölge olarak görülen Sarıyer, güvenlik ve lüksü bir arada isteyenler için İstanbul'un tercih edilen en önemli ilçelerinden biri. Özellikle Zekeriyaköy-Uskumruköy bölgesi, imar çalışmalarının başlaması ve tünel inşası sonrasında popülaritesini arttırdı. Her an açılması beklenen Çayırbaşı Tüneli'nin de bölgeye ulaşımın sağlanmasında önemli bir rol oynayacağı kuşkusuz. Kuzey Marmara Otoyolu'nun, Kınalı mevkiinde TEM Otoyolu Kavşağı'ndan başlayarak, Sarıyer-Garipçe ile Poyrazköy arasında konumlanacak 3'üncü Köprü'yü geçerek Anadolu'ya bağlanması planlanmakta. 3'üncü Köprü güzergahının Sarıyer Garipçe ile Poyrazköy arasında, Zekeriyaköy'e yakın konumdan geçecek olması bölgede m2'si 500-600 TL olan arazi fiyatlarını son bir yılda 600-900 TL'lere yükseltti. Bölgede yer alan mevcut konut projeleri incelendiğinde, konut fiyatlarının birim satış değerlerinin 2 bin 500-3 bin dolar/m2 aralığında değiştiği görülüyor.
POYRAZKÖY : 3 üncü Köprü'nün Anadolu yakasındaki ayağında yer alması planlanan Poyrazköy, eski bir balıkçı köyü. Köyde yer alan araziler geçmişte m2'si 80 TL'den satılırken şimdi fiyat m2'de 150 TL'lere kadar ulaşmış durumda.
SANCAKTEPE : 3' üncü Köprü'nün geliştireceği bölgeler arasında yerini alan Sancaktepe'de de arazi fiyatları son yıllarda bölgede artış gösteren konut projeleri nedeniyle zaten yükselme eğilimindeydi. Köprünün güzergahı üzerinde olması bölgenin önemini biraz daha artırmış durumda. Öyle ki geçmişte arazi m2 fiyatları 75-80 TL iken şimdi fiyatlar 140-160 TL'ler arasında değişiyor.
“Fiyatlar yüzde 130 arttı”
TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Genel Müdür Yardımcısı Hüsniye Boztunç
Özellikle 3'üncü Havalimanı W projesi içerisinde yer alan bölgede arazi fiyatları son bir yılda yüzde 100-130 oranında artış gösterdi. Yeniköy'ün bir bölümü, Tayakadın, Baklalı Boyalık köylerini, Hadımköy'ün bir bölümünü içerisine alan proje alanları, çevresinde yer alan Karaköy, Durusu gibi bölgelerinde gayrimenkul piyasasını etkiledi. Sözkonusu bölgelerde arsa satışlarında geçen yıla kıyasla yüzde 40-50 seviyelerinde artış yaşandı."
"Holdingler yer arıyor"
Hakan Erilkun Altın Emlak
3. Havalimanı'nın Arnavutköy'de yapılacak olması, 3'üncü Köprü güzergahının da bu noktadan geçecek olmasıyla bölge İstanbul'un en yoğun arsa-arazi hareketlerinin yaşandığı bölge oldu. Kanal İstanbul, 3'üncü Havalimanı ve 3'üncü Köprü bağlantısından ötürü bölgenin inanılmaz hızlı gelişimi bireyler kadar büyük yatırımcılar için de bölgeyi odak noktası haline getirdi. İkisi lojistik sektöründen olmak üzere üç holding bölgede yer arıyor."
Levent Gökmen Demirciler/Ekonomist Mortgage
Yorum Yaz