İstanbul'da ikinci el konutun fiyatı nasıl?

İstanbul'da ikinci el konutun fiyatı nasıl?

İkinci el konut pazarını iki kategoride ele almak gerekiyor. Birincisi, merkez ilçelerde bulunan konutlar. Bu tip konutlar genellikle getiri amaçlı alınıp satılmakta...


Son zamanlarda piyasaya baktığımızda, genellikle sıfır konutların, markalı projelerin, GYO'ların lansmanlarını görüyoruz.
Gayrimenkul sektöründe neredeyse yüzde 80 payı olan ikinci el konutları göz ardı ediyoruz gibi...
İstanbul'da 3.8 milyon konut olduğu söyleniyor. Bu hesaba göre 3 milyon civarında ikinci el konuttan söz edebiliriz.
Peki, ikinci el konut pazarının bugünkü durumu nedir?
Markalı konut projeleri genelde lüks konseptte yapılmış yüksek bedelli projeler. Sosyoekonomik açıdan belirli bir alıcı kitlesi var. Yatırım veya kullanma amaçlı olan alıcılar, bunların yapıldığı lokasyonlara yakın çok daha ucuza ikinci el konutları tercih edebiliyorlar. Bunların müşterisi 100 ila 150 bin TL seviyelerinde bir bedelle ev alabilecek olanlar.


MERKEZDE DURUM FARKLI

İkinci el konut pazarını iki kategoride ele almak gerekiyor. Birincisi, merkez ilçelerde bulunan konutlar. Bu tip konutlar genellikle getiri amaçlı alınıp satılmakta. Kira getirişi bulunanlarda genelde kiralık olarak talep gören konutlar.
Beşiktaş, Şişli, Kadıköy, Bakırköy, Fatih'in aralarında bulunduğu bazı ilçeleri bu kapsamda sayabiliriz. Bu tip konut satışları son üç yılda azalma gösterse de belirli bir alım satım kapasiteleri her zaman bulunuyor.
İkincisi, merkeze uzak semtlerde alternatif ucuz konutlar. Bunlar, genellikle yatırım veya kullanma amaçlı alınıp satılan konutlar. Fiyatları uygun olduğu için vatandaş ileride fiyatı yükselir beklentisiyle yatırım amaçlı alıyor ya da merkezlere gücü yetmeyen kişiler oturmak amacıyla alıyor. Bu tip konutların en güzel örnekleri Beylikdüzü, Esenyurt, Kurtköy, Tuzla gibi ilçelerde göze çarpıyor. Bu piyasalar merkezlere kıyasla oldukça hareketli.

"İstanbul'da ikinci el konutun fiyatı nasıl?" diye soracak olursak; merkezlerde 2 oda 1 salon 80-100 metrekare civarında bir apartman dairesinin fiyatı 200-250 bin TL dolayında. Fakat; Fatih, Aksaray, Kocamustafapaşa, Gültepe, Çeliktepe, Fikirtepe, Kayışdağı gibi alternatif merkezlerde 100-200 bin TL aralığında fiyatlara da ev bulabilirsiniz.
Beylikdüzü, Esenyurt, Kurtköy gibi semtlerde ise çok alternatif bulunuyor. 70-80 bin TL'den tutun, 300-500 bin TL'ye kadar değişiklik gösteren fiyatlarda konutlar var.


İkinci el konut alacaklara önerilerimizi şöyle sıralayabiliriz: Önce satın alma amacınızı tespit edip ona göre ev alın. Yani yatırım amaçlı mı, gelir amaçlı mı, kullanma amaçlı mı alışveriş yapacaksınız. Buna belirleyin. Bu tespite uygun araştırma yapın. Her ne amaçla olursa olsun alınacak evin yerini, ulaşımını, altyapısını, sosyal imkânlarını, kendi sosyal yapınıza ve yaşam tarzınıza uygunluğunu araştırın.
Tapusu olmayan, arsadan hisseli tapusu bulunan evleri tavsiye etmiyoruz. Tapu dairesinden ve belediyeden araştırmadan ev alınmamalı. Eğer evde kiracı veya ev sahibi oturuyorsa mutlaka evin teslim ve tahliye koşulları yazılı hale getirilmeli, mümkünse noterde onaylatılmalı.
Alacağınız evi mutlaka birkaç kez görün; hatta günün değişik saatlerinde gidip bakın. Özellikle sahil veya sahile yakın bölgelerden ev alacaklar, konutun depremden zarar görüp görmediğini de araştırmalı.
 

DEĞER KAYBI YAŞANDI

Son 3 yıla baktığımızda ikinci el konutların yüzde 15 ila 25 değer kaybettiğini söyleyebiliriz.
Yalnız, son 5-6 aydır merkezlerde biraz satış yoğunluğu ve fiyatlarda bir miktar yükselme göze çarpıyor. Biz bu durumu fazla satılık konut olmamasına bağlıyoruz. Ev sahipleri istedikleri fiyattan müşteri bulamadıkları için acil ihtiyacı yoksa evini satmıyor. Uzak semtlerde halen stoklar çok fazla. Bu yüzden fiyat artışı söz konusu değil.


Zaten genellikle merkeze uzak lokasyonlar rağbet görüyor. Buralarda hem çeşit fazla hem de fiyatlar uygun. 2010 yılında satışların hemen hemen yüzde 70'i bu bölgelerde gerçekleşti.
"Şimdi konut almanın zamanı mıdır?" diye soranlara, "Bence zamanıdır" diyorum. Seçenekler oldukça fazla, her keseye uygun ev bulmak mümkün, faizler oldukça uygun, fiyatlar dip yapmış vaziyette. Bu piyasaları ve imkânları belki bir daha bulamayabiliriz.

Kaynak: Nizamettin Aşa / Habertürk Emlak köşe yazısı

  • Etiketler:

Yorum Yaz