Gelişmekte olan ülkelerde gayrimenkul gerçeği ve Türkiye

Türkiye'nin gelişmekte olan ülkelerdeki yerinin zamanla sınırlı olduğunu hatırlatarak sizlere bu sütunda ilk yazımda merhaba demek isterim. Yirmi yılın üzerinde bu sektörde yer alma fırsatına ulaştım. Her anı, her saniyesi farklı deneyimlerle geçti. Türkiye'nin dışında Rusya, Kazakistan, Dubai, Sudi Arabistan gibi farklı pazarlarda da çalışma şansım oldu. Türkiye geçtiğimiz yirmi yıl içerisinde çok yol aldı. Şimdi ise önemli bir eşiğe geldi. Önümüzdeki on yıl çok önemli olacak, çünkü on yıl sonra Türkiye 1.5-2 trilyon dolarlık ekonomisi ile gelişmiş ekonomiler sınıfına girecek, standartları farklı olacak, gayrimenkul piyasası farklı olacaktır.

 

Gelişmekte olan ülkelerdeki gayrimenkul piyasalarının en önemli ortak paydası kaliteli konut açığı ve kredi piyasalarının küçüklüğüdür. Rusya'da konut kredilerinin gayrisafi milli hasılaya oranı yüzde dördün altındadır. Aynı oran Amerika'da ise yüzde altmış beşlerdedir. Konut fiyatlarının yüksek veya düşük olmasının fazla bir anlamı yoktur. Kalite anlamında ise belirli bir standartın olmaması, bakımsız görünen bir binanın içerisinde çok lüks daireler ile perişan durumda olan dairelerin eşzamanlı olarak olması normal bir durumdur. Türkiye özellikle son on yılda konut stoğunun kalitesini çok yükseltti. İnşaat malzemesi üreticilerinin dünyada sayılı ülkeler arasına girmesi, Türk müteahitlerinin dünya çapında başarıları ve hükümetimizin geniş vizyonu ile sektöre ciddi önem verildi. Türkiye şimdi gelişmekte olan ülkelerde parmak ile gösteriliyor. Sadece inşaat değil, satış ve pazarlama yöntemleri konusunda da Türkiye önemli ilerlemeler gösterdi. Amerikan stili pazarlama yöntemleri ile proje üzerinden örnek daireler ile satışlar yapılmaya başladı. Projeler Avrupa ülkelerinden talep görmeye başladı. Mütekabiliyet kilidi kırılır ise Arap ülkelerinden ve eski Sovyetlerden de özellikle İstanbul'un ciddi talep göreceği aşikar oldu.

 

Civarımızdaki diğer gelişmekte olan ülkelere bakarsak Türkiye'nin onbeş sene önceki halini görebiliriz. Yaşadıkları gayrimenkul balonlarından dolayı bankacılık sistemi sektöre güvensiz ve şüpheli bakmaktalar. Tüketicilere finansman konusunda zorluk çıkarmaktalar. Özel sektörün yaptığı kaliteli projeler sadece üst gelir grubunu hedeflemekte, nakit ve sığ bir piyasa oluşmuş durumdadır. Ciddi toplu konut projeleri devlet tarafından finanse edilmekte ve karaborsaya düşmüş durumdadır. Bu durum Dubai'den Moskova'ya, Alma Ata'ya kadar aynıdır.

 

Türkiye'ye baktığımız zaman ise gelişmekte ülkelerdeki genel durumdan çok ileride olduğumuzu söyleyebiliriz. Türkiye'de bugün orta sınıfa yönelik ciddi tüketici kredileri olduğunu ve özel sektörün bir çok kaliteli proje geliştirdiğini görebiliriz. Devlet sadece TOKİ kanalı ile gerçek rolü olan arsa stoğu geliştirme rolüne soyunmuştur. Her ne kadar kaliteli konut stoğumuz batı ülkeleri ile karşılaştırıldığında hala çok küçük olsa da bu hızla gidersek kısa bir süre içerisinde Almanya veya İngiltere'yi yakalayacağımız aşikar durumdadır. Fiyat baremi ve kredi stoğu olarak ise onlardan hala çok gerideyiz. Bu sebeple Türkiye'nin pozisyonu tam ortadadadır. Kısa ve orta vadede çok ciddi gelişme potansiyeline sahiptir.

 

Dünyada ve Türkiye'de faizler aşağı doğru baskı altındadır ve bunun önümüzdeki beş sene bu şekilde sürmesi beklenmektedir. Böyle bir ortamda gayrimenkulün cazibesinin sürmesi kaçınılmazdır. Eğer çok hızlı yükselişler ve balonlar yaşanmaz ise gayrimenkul sektörün cazibesinin süreceği aşikardır. Son sözümüz ise ilk sözümüz ile aynıdır. Bu cazibenin uzun sürmeyeceği ve Türkiye ekonomisinin gelişmiş ülkeler ile aynı sınıfa atladığında bugünkü fırsatların o zaman artık olmayacağı yönündedir.

 

Mustafa Samim Hatipoğlu
Kronos Gayrimenkul Hizmetleri Kurucu Ortağı