Gayrimenkul sektörüne kuşbakışı

Başta inşaat ve turizm olmak üzere istihdam açan çok sayıdaki alt sektörleriyle ekonominin önemli bir çarkı olan gayrimenkul sektörü, 2004- 2007 yılları arasındaki hızlı büyüme döneminin ardından 2008 yılında başlayan küresel ekonomik krizden olumsuz etkilendi. Türkiye'de gayrimenkul fiyatlarında önemli düşüşler yaşandı ve gayrimenkul yatırımlarında bir durgunluk ve daralma dönemine girildi. 2009 yılında kuvvetli daralmanın yaşandığı zaman diliminde inşaat sektörü tüm yıl toplamında yüzde 16,3 oranında küçülerek krizden en fazla etkilenen sektör oldu. Krizin etkisi ile birlikte yeni ekonomik koşullar ortaya çıktı. 2010 başından itibaren sektör açısından daha iyimser görüşler öne sürülmeye başlandı.

 

Farklı dinamiklerin olduğu ve kimi zaman kendi içlerinde farklı sentezlerin oluştuğu sektörün gittikçe artan bir şekilde uluslararası normları benimsemesi, rekabete açık oluşu ve yabancı aktörlerin etkisiyle gelecek potansiyeline güç kattı. Sektör için olumlu olarak nitelendirilebilecek bir diğer görüş de son iki yılda Amerika ve Avrupa'da yaşanan ekonomik şoklar ve dev firmaların batışıyla, uluslararası yatırımcıların gözlerini, gelişmiş ülkelerden gelişmekte olan ülkelere kaydırdığı. Ayrıca artan petrol fiyatlarıyla gelirleri daha da artan komşu ve çevre ülkelerin Türk müteahhitleri açısından fırsatları barındırması da diğer bir nokta.Ülkemiz sınırları içinde gayrimenkul sektöründeki ekonomik potansiyel demografik faktörlerce de destekleniyor ve senede en az 300.000 konutun inşa edilmesi gerekiyor.
 

Tüketicinin Son Hali
Peki ya tüketici cephesinden manzara nasıl görünüyor? Ekonomik kriz, belirsizlikler, faiz oranları, işsiz kalma korkusu, kredi alalabilme olanakları, yatırım isteği, kişisel ihtiyaçlar...vs gibi tüm etmenlerin, risklerin ve olanakların bileşkesi alındığında ortaya nasıl bir tablo çıkıyor?

Bu tabloya bir açılım ING Bank'tan geliyor. ING Bank, Mortgage Barometre olarak isimlendirdiği aylık olarak yaptığı araştırmalarıyla tüketicilerin konut alma düşüncelerini, ekonomik beklentileriyle harmanlayarak ifade eden bir endeks ortaya koyuyor. Endeksin en yüksek değeri 200, en düşük değeri ise sıfır. Tüketicilerin konut piyasasının durumunu konut alımına uygun olmadığı yönünde değerlendirmeleri ve hiç birşekilde ev almak istememesi durumunda barometre 0 değerini gösterirken , konut piyasasının genel gidişatını olumlu bulmaları ve ev alma iştahlarının en üst düzeyde olması durumunda ise barometre 200 değerini gösteriyor.
 
Çalışma kapsamında: 30+ yaşında, A,B,C1,C2 sosyo-ekonomik statü gruplarına mensup, kadın ve erkeklerle görüşülüyor. Her ay farklı bölgelerde toplamda 14 ilde 1000 kişi ile görüşülerek endeks belirleniyor. Son araştırma sonuçları Mayıs 2010 tarihine ait. Buna göre:
Geçtiğimiz yıla göre mevcut ekonomik koşullar, ortalamada istatistiksel olarak geçen 6 aya göre daha olumlu değerlendiriliyor, erkekler kadınlara göre mevcut ekonomik koşullara daha olumlu bakıyor.
Bu dönemde, hedef kitlenin yüzde 46'sı, gelecek yılı mevcut yıla göre daha kötü değerlendirilirken, gelecek yılın ekonomik koşulları 30- 34 yaş grubunda daha olumlu olarak öngörülüyor.
Mayıs ayında en çok tercih edilen yatırım aracı gayrimenkul. Hedef kitlenin yüzde 67'si yatırım yapmadığını belirtmiş, bu oran 35 yaş üstünde, kadınlar arasında ve C1C2 sosyoekonomik grubunda daha yüksek.
Gelecekte konut satın alma eğilimine bakıldığında, geçen döneme göre göreceli bir düşüş görülüyor. Hedef kitlenin yüzde 41'i konut satın almayı düşünüyor.
 

Mayıs ayında geçen aylarda olduğu gibi ortalama planlanan konut satın alma dönemi ortalama 11 ay.
Ev satın almak istediğini belirtenlerin yüzde 74'ü, içinde oturmak ve yaşamak amacıyla ev satın almak istiyor.
Bu dönemde konut satın alınırken kullanılacak kaynaklar arasında kendi birikim ve yatırımları ve kredi en ön sırada yer alıyor. Hedef kitlenin yüzde 61'i kendi birikim ve yatırımlarını kullanacağını belirtmiş. Bu oran Ocak, Şubat ve Nisan aylarına göre daha yüksek.

Alınması düşünülen ev fiyatı ortalama 91.416 TL olarak görülüyor.
Ortalama kredi kullanımı oranı, Mayıs ayında ortalama yüzde 54 ve krediye aylık ödenebilecek tutar, ortalama aylık 916 TL olarak belirlenmiş. Bu oran, Nisan döneminde olduğu gibi Mayıs döneminde de erkekler arasında ve AB SES grubunda daha yüksek.
Hedef kitlenin yüzde 73'ü, kendisine / ailesine ait bir konutta yaşıyor. Mevcut oturulan konutların ortalama 16 yıl önce satın alınmış.
 
Hedef kitlenin yüzde 62'si cadde, sokak üzerinde apartman daireleri tercih ediyor. İleride oturulmak istenen ev tipi ise "villa/site içi villa, dağ evi, çiftlik evi müstakil ev"'

Anket Sonuçları Şaşırtıyor
Tüketicinin gayrimenkule hangi gözlüklerle baktığına dair ilginç bir tespit de EPOS Gayrimenkul Danışmanlığın yaptığı çalışmalardan geliyor. 591 konut projeyi ve 250 bin konutu yakından takip ederek markalı projelerin hareketlerini 5 yıldır izleyen EPOS Gayrimenkul Danışmanlığa göre bugün pazarda 53 bin konut satış stoklarında bulunuyor ve Avrupa yakasında Beylikdüzü ve Bahçeşehir öne çıkarken Anadolu yakasında Ataşehir ve Sancaktepe cazibe merkezi oluyor. Şirketin Yönetici Ortağı Neşecan Çekici'nin geçtiğimiz günlerde GYODER'de yapmış olduğu sunumdan alınan anket sonuçlarına göre;

1. Türkiye'de tüketiciler konut alırken göz önünde bulundurdukları en önemli özellik konutun depreme dayanıklılığı. Diğer öncelikler sırasıyla lokasyon, fiyat aralığı, firma güvenirliliği ve yatırım kabiliyeti.
2. En fazla 3+1 daireler rağbet görüyor ve ortalama 140 - 150 m2 evler tercih ediliyor. Kuzey cephe talebi halen bir vazgeçilmez olma niteliği taşıyor.
3. Genelde konut almayı düşünenlerin, ev sahibi olma kararına varması ile imzayı atması arasında geçen süre ortalama 15- 17 ayı buluyor. Arzulanan konutun araştırılması aşamasında arkadaş ilişkileri ilanlardan daha etkili oluyor.
4. Anket sonuçlarında altı çizilmesi gereken başka bir husus da konut alımında çocukların karara etki gücü. Konut alımı kararlarında eşlerden ziyade çocukların isteği daha etkili oluyor. EPOS Danışmanlığın 7 - 14 yaş grubu çocuklar arasında yapmış olduğu bir araştırma sonucunda çocukların ev denilince akıllarına ilk gelen kavramların aile ve mutluluk olduğu görülüyor. Nasıl bir evde oturmak istedikleri sorulduğunda ise bahçeli, konforlu ve yüksek teknoloji ile donatılmış evler şeklinde tercihleri sıralanıyor.
5. Sosyal ve psikolojik faktörlerin kişisel ihtiyaçların önüne geçtiği; konutta da artık "modaya uyma" döneminin yaşandığı tespit ediliyor.
6. Projeler bazında incelemeye gidildiğinde kişilerin firma - proje eşleştirmesini sağlıklı yapamadıkları görülüyor. Kişiler proje isimlerinde telaffuz kolaylığından dolayı Türkçe isimleri tercih etseler de konut alımında proje isimleri kararlarını etkilemiyor.
7. Anket sonuçlarından çıkan en düşündürücü nokta ise kişilerin konut alırken inşaat ve arsa ruhsatlarını, altyapı özelliklerini fazla merak etmemeleri. 100 kişiden sadece 5'i maket önünde daire seçerken bu detayları sorguluyor.