Gayrimenkul, ne zaman satılırsa vergisi çıkmaz?

Şirketlerde de durum pek farklı değil. Birçok şirket gayrimenkul fiyatlarını hep izler, finansal durumu da elveriyorsa, ilk fırsatta uygun satılık bir yer gördüğünde hemen pazarlığa girişir.

 

Alımın üzerinden belli bir zaman geçince bu kez ‘artık değerini buldu' denilerek veya ‘ihtiyaçtan' gayrimenkul satılığa çıkarılır. Satılığa çıkan gayrimenkul için de kaçınılmaz olarak "Vergisi ne kadar çıkar? Belli bir süre geçince vergisiz olmuyor muydu?" denilir.
 

Önce sade vatandaştan başlayalım. Satıştan elde edilen kazançtan dolayı vergi ödenmemesi için şartlar biraz ağır. İktisap tarihi üzerinden beş tam yıl geçmesi gerekiyor. Beş yıl içinde satılan gayrimenkulden elde edilen kazanç değer artış kazancı sayılıp üzerinden Gelir Vergisi hesaplanıyor. Kazanç (2010 için) 7.770 TL tutarındaki istisnayı aşmadığında ise elde edilen gelir beyan edilmiyor. Bu arada beş yıllık sürenin 1 Ocak 2007'den sonra alınan gayrimenkuller için geçerli olduğunu belirtelim. 2007'den önce edinilen gayrimenkullerde; dört yıl içinde satış varsa ve kazanç da istisna tutarını aşmışsa, o zaman beyan ediliyor.

 

Değer artış kazancını beyan etmesi gerekenler, hesaplamayı yaparken Üretici Fiyat Endeksi'ndeki (ÜFE) artış oranını ve satış dolayısıyla yapılan masrafları da dikkate alabiliyor. Endekslemenin yapılabilmesi için artış oranının yüzde 10 veya üzerinde olması gerektiği de ayrıca dikkate alınmalı.

 

Anonim ve limited şirketlerin aktifindeki gayrimenkullerin satışına baktığımızda ise istisna için (iktisap tarihinden sonraki) sürenin iki yıl olduğunu görüyoruz. İstisna, kazancın yüzde 75'ine uygulanabiliyor. İstisna uygulanabilmesi için kazancın; satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci yılın sonuna kadar pasifte ‘özel bir fon' hesabında tutulması gerekiyor. Ayrıca, satış bedelinin satışın yapıldığı yılı izleyen ikinci takvim yılının sonuna kadar tahsil edilmesi gerekiyor.

 

Şirketler açısından KDV istisnası da var. Aktifte iki tam yıl süreyle kayıtlı bulunan gayrimenkullerin teslimi KDV'den de istisna. İstisna kapsamındaki kıymetlerin ticaretini yapan kurumların, bu amaçla aktiflerinde bulundurdukları taşınmaz teslimleri ise istisna kapsamı dışında kalıyor.

 

Gayrimenkul satışlarında Emlak Vergisi değeri ciddi sorun olarak satıcıların karşısına çıkabiliyor. Gerçek satış değeri Emlak Vergisi değerinin altında olduğunda elde edilen kazanç gerçek kazancın üzerinde görünebilecektir. Satıcılar tapuda işlem yapılırken gerçek satış değerini de yazdırmayı yetkililerden isteyebilir.