Cansel Turgut Yazıcı: Gayrimenkulü demografi belirler!

Gayrimenkul sektöründe belirleyici olan noktalardan biri de demografik gelişmeler. Bu nedenle bu ayki yazımda Türkiye'nin demografik gelişimlerinin konut sektöründe yaratması muhtemel gelişimlerden ve talep dinamiklerinden bahsedeceğim. 

 

Kişi başı milli gelirin özellikle son yıllarda arttığı ülkemizde nüfusun gelir dağılımına baktığımızda hane adedi sayısı artıyor, hane halkı sayısı "yani bir evde yaşayan insan grubu sayısı" azalıyor; tek çocuklu hane halkları ile çocuksuz çiftlerin sistemdeki payı ise artıyor. 

 

Her geçen gün birden fazla öğrenci, yaşlı ve aile olmayanların bir arada yaşamaya başladığını görüyoruz. Bu durum konut talebinde belirleyici bir unsur. Konut gelişiminde daha fazla ve küçük sayıda, orta segmente hitap eden konut ihtiyacı bu guruba hitap edecek gibi duruyor. 

 

 

Çalışma çağı nüfusu ve kadınların çalışma hayatına katılımı hızlanarak arıyor. Bu durum perakende ve konut sektörünü etkileyecek faktörlerden biri. İlk evlenme çağı ise her 2 cinste de yükselmekte, öte yandan boşanma oranları maalesef artmakta. 

 

Önümüzdeki dönemde yüksek öğretimde okullaşma oranının artacağı düşünülüyor. Bu kısımdaki talep ufak konut ihtiyacına olan kesimi gösterecek gibi duruyor.

 

 

Türkiye nüfusu büyüyor, önümüzdeki 10 yıl büyümeye de devam edecek, ancak nüfusun büyüme hızı düşecek. 2023 senesinde bugünkünden yüzde 40 daha fazla 65 yaş üstünde nüfusumuz olacak gibi duruyor. 

 

Yani genç Türkiye yaşlanıyor. Bu da konut gelişimcilerine yaşlılara yönelik üretim yapılması gerçekliğini getiriyor. 

 

Sadece Türkiye'de değil tüm dünyada bilişim ve iletişim teknolojilerinin sağladığı avantajlar nedeni ile esnek çalışma koşullarına bağlı olarak esnek yaşam şekilleri ortaya çıkmakta. Gelir ve satın alma gücü farklılıkların^ rağmen bireylerin ve hane halklarının yaşam şekilleri birbirinin benzeşmekte, segment ayrımları ortadan kalkmaya doğru gitmekte. Bu gelişmeler ve yaşam şekillerindeki değişim konut üreticilerinin home-ofis tarzı fonksiyonel yapılar geliştirmeye yöneltecek. 

 

 

Küresel iklim değişimi tüm küresel yaşamı etkilediği gibi gayrimenkul sektörü üzerinde de doğrudan ve dolaylı etkilere sahip bulunmakta. Enerji verimlilik düzenlemeleri ile sürdürülebilirlik ihtiyacı her geçen gün artmaktadır, yeni yapılarda bu konuya uyum ve destek sağlayacak nitelikte olmalı. 

 

 

Diğer yandan konut büyüklüklerinde küçülme görüyoruz. 2010 yılında 153 metrekare olan ortalama konut büyüklükleri 138 metrekareye kadar düşmüş durumda. 

 

Önümüzdeki dönemde yukarıda saydığımız gelişmelere de paralel olarak ilk tercih edilecek konutların büyüklüğünün 120 metrekare civarında olabileceğini söyleyebiliriz. En çok talep edilen konut tipinin ise bu gelişimlere paralel 2+1 ve 3+1 konutlar olacağını söylemek yanlış olmayacak. İkinci tercih ise bahsedilen gelişmelere paralel olarak 90 metrekare civarındaki 1+1 ve 2+1 konutlar için olacak gibi duruyor. 

 

Önümüzdeki dönemde milli gelirin artması ve gelir dağılımı alt düzeye daha yaygın hale gelmesi gibi bir ümidimiz var. Özellikle faizlerin düşmesi de sağlanırsa bugün, maaşı ile kredi kullanamayan kesimin mortgage kredisi kullanabilir hale gelmesini bekliyoruz. Bu ekonomimize ivme getirecek bir unsur. Bu anı bizler dört gözle bekliyoruz. 

 

 

Birinci el-yeni konutlar daha çok tercih edilecektir ve şehir merkezleri ile şehir kenarlarında güvenlikli sitelerde daire talebi ilk sırada yer alacaktır. En çok talep edilen donatılar ve özellikler sırası ile yeşil alan, güvenlik, çocuk parkı ve market olacağı, diğer sosyal donatılar ikincil ihtiyaçlar olacak gibi duruyor. 

 

Tabi ki bu gelişmeler ve hane halkı gelişimi perakende pazarındaki ticari hayata, ve yaşamın daha birçok kesimine değişiklikler getirecek.