Ataşehir’de hangi projeler bölgenin potansiyelini arttırıyor?
TSKB Kurumsal Değerleme Departmanı Kıdemli Değerleme Uzmanı Ece Çalışkan Ataşehir Bölgesi’nin ulaşım haritasını ve yatırım yapılan projelerini değerlendirdi
Ataşehir'in ilçe sınırlarının oldukça geniş olmasına rağmen, “Ataşehir” dendiğinde akla gelen bölge, Doğu Ataşehir ve Batı Ataşehir bölgeleridir. Nitelikli ve büyük ölçekli konut projelerinin yanı sıra, çok sayıda AVM projesinin de bu bölgelerde konumlu olması, ilçenin asıl merkezinin bu bölgeler olması sonucunu doğurmuştur. Ataşehir ilçesinin gelişiminin Doğu Ataşehir'de başladığı ve 2004 yılından itibaren daha çok Batı Ataşehir'e doğru kaydığından bahsedilebilir. Batı Ataşehir bölgesindeki ilk projeler olan Kent Plus, Ağaoğlu My World, Uphill Court, Incity gibi konut projelerinde hayatın başlaması ile birlikte bu bölgenin cazibesi artarak, bölge bir çekim bölgesi haline gelmiştir. 2009 yılında inşaatı başlayan Varyap Meridian projesi de, bölgenin daha geniş kitlelerce duyulmasını sağlamıştır. Konut projelerinin yanı sıra, bölgede yaşayan nüfusun sağlık, alışveriş, eğitim, eğlence gibi her türlü günlük ihtiyaçlarını karşılayacak fonksiyonlara yer verilmesi ile birlikte bölgenin potansiyeli daha da artmıştır.
Ataşehir'de ilk dönemlerde hayata geçirilen projelerde konut fonksiyonunun yanında genelde yalnızca proje içine hizmet verebilecek, küçük alanlı ticari fonksiyonlara rastlanırken, son dönemlerde gerçekleştirilen projeler ise daha çok karma kullanımlı projeler şeklindedir. Konutun yanı sıra, ofis, home-office, büyük ölçekli ticari alanlar ve hatta AVM'ler içeren projelere olan talep de arzla birlikte artmaktadır. Yeni projelerde, hem proje içine hem de dışına hizmet edebilecek büyüklük ve nitelikte ticari alanlara yer verilmekte olup, bu durum da bölge dışında ikamet eden nüfusun da bölgeye çekilmesini sağlamaktadır.
Son dönemlerde, Ataşehir'de en dikkat çeken proje, kuşkusuz “İstanbul Uluslararası Finans Merkezi” projesidir. Bu proje ile birlikte Ataşehir'in, İstanbul'un en önemli ofis merkezlerinden biri haline gelmesi beklenmektedir. Finans Merkezi sınırları içerisinde, kamu banka ve kuruluşlarına ait binaların yanı sıra çok sayıda ofis projesinin de konumlandırılması planlanmaktadır. Hem Finans Merkezi sınırları içerisinde hem de yakın çevresindeki ofis projelerinin satış projeksiyonlarının beklentiyi karşılayacak ve hatta üzerine çıkacak derecede olması, bölgeye olan yüksek arzın karşılığı olan talebin de varlığını göstermektedir.
2016 yılına kadar büyük oranda tamamlanması planlanan Türkiye'nin ilk finans merkezinin 24 saat canlı kalması amacıyla otel, cafe, sanat ve eğlence merkezi gibi alanlar yapılması planlanmaktadır. Bu sayede bölge, yalnızca iş hayatından insanlar için değil, farklı kesimlerden insanlar için de bir cazibe merkezi olma özelliği kazanacaktır.
Anadolu Yakası'nda mevcutta faaliyette olan Kadıköy – Kartal Metro Hattı ile inşaatı süren Üsküdar – Çekmeköy Metro Hattı'nın entegrasyonunu sağlayacak bağlantı metro hattının, İstanbul Finans Merkezi altından geçmesinin planlandığı bilinmekte ve bu durumun, bölgenin daha kolay ulaşılabilir olmasına büyük katkı sağlayacağı düşünülmektedir.
Henüz inşaatına başlanmamış Ümraniye – Göztepe Metro Hattı'ndada İstanbul Finans Merkezi durağının bulunması planlanmaktadır. Anadolu Otoyolu ve E-80 Otoyolu'nun kesiştiği noktada konumlu olan Ataşehir'in yoğun talep görmesi ve gerek inşaat aşamasında gerek planlama aşamasında olan projelerle birlikte talebin daha da artacağı öngörüsü ile, ilerleyen süreçte bölgenin trafik sorununun aşılamaz bir noktaya gelebileceği düşünülmektedir. Bu problemin yaşanmaması veya en aza indirgenmesi konusunda, ulaşıma raylı sistemin yanı sıra havaray ile de destek olunması gündeme gelen planlardandır.
Ataşehir'de her konuda yaşanan gelişmeler göz önünde bulundurulduğunda, bölgedeki gayrimenkul fiyatlarının her geçen gün arttığını söylemek mümkündür.
Ataşehir bölgesinde inşa edilen ve satışları 2009 – 2010 yıllarında başlayıp günümüzde tamamlanmış olan konut projelerinin birim satış bedellerine bakıldığında, projelerdeki ortalama birim değer artışının yıllık bazda % 10 – 20 seviyelerinde olduğu görülmektedir. Bölgede son dönemde inşa edilen projelerin daha büyük ölçekli olmaları nedeniyle bu projelerin satış süreçleri de daha uzun yıllara yayılmaktadır. Söz konusu büyük ölçekli projelerin birim satış değer artışının yıllık bazda % 20 – 30 seviyelerinde olduğunu söylemek mümkündür.
Geçtiğimiz yıllarda inşa edilen, çok yeni olmayan bazı ofis projelerinin birim satış bedellerinin % 40 - 50 seviyelerine kadar artış göstererek bugünkü satış bedellerine ulaştığını söylemek mümkündür. Bölgede son dönemde inşa edilen ve edilmekte olan ofis projelerinde ise, satışın başlamasının üzerinden 1 yıl geçtiğinde dahi % 25 – 30 seviyelerinde getiri sağladığı gözlenmektedir. Son 3 yıla bakıldığında ise, bölgedeki ofis birim satış bedellerinde ortalama % 35 seviyelerinde bir artış yaşandığını söylemek mümkündür.
Ataşehir bölgesinde genel olarak büyük ölçekli projeler, büyük yüzölçümüne sahip arsalar üzerinde hayata geçirilmektedir. Özellikle son yıllarda bu tarz proje arzlarının artması sonucunda, bölgedeki arsa stoğu oldukça azalmış, yok denecek hale gelmiştir. Mevcutta üzeri boş durumda olan arsalar için istenen bedeller de, arsanın imar durumuna göre değişmekle beraber, yakın geçmişe oranla artmıştır.
Ece Çalışkan/ TSKB Kurumsal Değerleme Departmanı Kıdemli Değerleme Uzmanı
Yorum Yaz