Kağıthane dönüşüme hazırlanıyor!
İstanbul Büyükşehir Belediyesi, 2005'te Kağıthane'yi İstanbul'un kentsel dönüşüm alanlarından biri olarak seçti
En çok Kağıthane dönüştü aslında. Önce Osmanlı'nın Sadabad'ıydı. Sonra Cumhuriyet döneminin sanayi alanı oldu. Şimdi, İstanbul'un en önemli kentsel dönüşüm alanlarından biri olarak seçilen Kağıthane, şehrin iş yükünü almaya hazırlanıyor; ama bu defa daha da güzelleşerek...
İstanbul Büyükşehir Belediyesi, 2005'te Kağıthane'yi İstanbul'un kentsel dönüşüm alanlarından biri olarak seçti. Daha sonra hazırlanan 1/100.000'lik plan ve 1/25.000'lik planlarda Kağıthane ve Cendere bölgesi hep böyle anıldı. Amaçlar büyüktü.
Levent-Büyükdere aksındaki iş merkezlerinin yükünü alacak. Kağıthane Deresi üzerindeki sanayi yapıları kültür endüstrilerine dönüştürülecek. Tüm bunlar için ulaşım projeleri de geliştirildi. Önce karayolu düşünüldü ama, en doğrusunun metro hattının buraya kadar uzatılması olduğu kararına varıldı. Çevre düzenlemeleri de düşünüldü. Mesela, bunlardan biri olan Çayırbaşı bölgesinden açılan tünelle boğaz suyunu Kâğıthane Deresi'ne taşımak suretiyle Haliç'e ulaştıracak proje tamamlanmak üzere.
Kağıthane'nin Gültepe, Çeliktepe, Sanayi mahalleleri dönüşüm hareketinin en başta ve yoğun bir şekilde yaşanacağı alanlar olarak görülüyor. Sonra sırada Hamidiye ve Osmaniye mahalleleri var. Tüm bunlar, bölgenin yakın plan markaların markajına girmesi de anlamına geliyor.
Nef, Sur Yapı, Eroğlu, Mesa ve Tekfen gibi büyük markalar bölgeye odaklanmış durumdalar. Gayrimenkul sektörünün en büyük oyuncuları arasında yer alan iki ismin daha bu bölgeyle ilgili planı var. Biri Keleşoğlu, Aydınlı ve Afk firmalarıyla ortaklık kurarak 5 bin konut, AVM, otel ve ofislerden oluşan projesiyle Avrupa Konutları. Diğeri, Hasdal'da Alıcılar Mahallesi'nde mülk sahipleriyle önemli oranda anlaştığı söylenen Ağaoğlu.
YEDİ ADIMDA PİYASANIN NABZI
Remax Sinerji ofisinde gayrimenkul danışmanlığını sürdüren Erol Akik, Kâğıthane'deki yeni projeleri, yatırım fırsatlarını ve fiyatları inceleyerek, bölgeyi değerlendirdi.
KONJONKTÜR:Bölge, önemli merkezlere ve ulaşım hatlarına yakınlığıyla zaten yıllardır yatırım yapmak ya da konut sahibi olmak isteyenlerin ilgisini çekiyordu. Şimdilerde ise, 'kentsel dönüşüm'ün eşiğinde olması sebebiyle de birçok yeni yatırımcının çalışmaları söz konusu. Bu arada bölge Maslak, Levent gibi yüksek fiyatlı ve yaşam alanlarının pek de bulunmadığı semtlere alternatif olarak gelişiyor.
Fiyatlarda, son bir yıl içinde ticari gayrimenkullerde yüzde 25-40, konutta ise yüzde 15-20 arasında artış yaşandı. A Plus ofis ve konutlarda Cendere Caddesi, Merkez Mahallesi'nde Kemerburgaz Caddesi, Osmanpaşa bölgesi, Bağlar Caddesi ve Eyüp Sultan Caddesi, Hamidiye Mahallesi'nde Girne Caddesi ve Başak Konutları bölgesi, Nurtepe Mahallesi'nde ise Çeşme sokak bölgesi çok talep alan ve en hareketli bölgeler olarak ön plana çıkıyor.
YENİ YATIRIMLAR: Levent, Maslak, Ayazağa ve TEM otobanına 10-15 dakikalık mesafeler içinde yer alması sebebiyleözellikle Cendere Bölgesi yeni yatırımların ilgi odağı haline geldi.Mevcut yatırımların dışında yeni yatırımlar da hızla gelişiyor. Nef Yapı, Mesa (Papirus), Tekfen, Sur Yapı ve Eroğlu(Ofishane)'na ait ofis projelerinin inşaatları olanca hızıyla devam ederken, Beşiktaş-Kağıthane-Alibeyköy hattında uzanacak olan metro ve alışveriş merkezi faaliyete geçmiş durumda. Bauhaus gibi büyük alışveriş merkezlerinin de yer aldığı bölgede Dumankaya gibi büyük firmalar da proje yapımına başlıyor. Konut alanlarında ise Merkez Mahallesi, Hamidiye ve Nurtepe Mahalleleri oldukça hareketli. Ayrıca, Çayırbaşı bölgesinden açılan tünelle boğaz suyunu Kâğıthane Deresi'ne taşımak suretiyle Haliç'e ulaştıracak proje tamamlanmak üzere.
KİRALARDA DURUM: Markalı projelerde üç oda ve üzeri daireler 1.500-2 bin 200 lira civarında kiralanabilirken, lokasyon açısından merkezi konumlarda yer alanlar ve yeni binalarda ise 850 ile 1.500 liralık ücretlerden söz etmek mümkün.
SATILIKLARDA DURUM: Merkez bölgelerde yer alan yeni sitelerde ve A sınıfı konutlarda metrekareler 2 bin 700 ile 3 bin 200 lira arasında değişirken, normal binalardaki üç odalı daireler 180 binden başlayıp 300 bin liraya kadar satılabiliyor.
ALICI PROFİLİ: Özellikle son bir yıldır, ticari ve konut imarlı arsalara yoğun talep var. Kâğıthane'deki gelişimi gören bölge dışından yatırımcılar ile Levent ve Maslak bölgesinde çalışıp yakına taşınmak isteyenler, konuta yoğun ilgi gösteren grubu teşkil ediyor.
PRİM FIRSATLARI: Yeni gelişim gösteren bölgede prim oranları belirtmek için çok erken olsa da, bölgenin hızla geliştiğini ve yeni yatırımlar arttıkça prim oranları da aynı şekilde yükseleceği söylenebilir.
TİCARİ GAYRİMENKUL: Cendere bölgesinde arsa seçenekleri oldukça kısıtlı. Artık bu bölgede 1.500-2 bin dolardan aşağı yer bulmak çok zor. Bu arada buradaki A Plus ofislerde kiralar metrekarede 18 ile 25 dolar aralığında seyrediyor.Metro istasyonunun bu bölgeye planlanmış olması nedeniyle daha da artış bekleniyor. Ayrıca Sular İdaresi Caddesi ve Hamidiye Mahallesi Girne Caddesi, ticari gayrimenkul açısından gözde bölgeler arasında yer alıyor.
---------------------------------
Avantajları ve dezavantajlarıyla eski, sıfır ve markalı konut
Kâğıthane'de üç yatırım alternatifini inceledik. Eski bir konut mu ya da sıfır bir daireye sahip olmak mı daha avantajlı? Veya markalı bir konuta yatırım yapmak mı daha kârlı? Erol Akik değerlendirdi.
Eski binada daire almanın avantajları ve dezavantajları nelerdir?
Eski binaların büyük çoğunluğunda tapu ve imar sorunları bulunmakta. Bu riski göze alanlar makul fiyatlarda ev alabilirler. Yakında çıkacak olan kentsel dönüşüm yasasının getireceği avantajları da dikkate almakta fayda var.
Alıcı ne kadara alabilir?
3+1 daireye 100 bin ile 200 bin lira arasında bir rakamla sahip olunabilir.
Kira getirisi ne olur?
800 ile 1.000 lira arasında.
----------------------------
Sıfır normal bir daire almanın avantajları ve dezavantajları nelerdir?
Sıfır daire almak, en azından yasal bir sorun yaşamamak açısından önemli. Prim yapma potansiyeli yüksek.
Alıcı ne kadara alabilir?
3+1 daire 250 bin ile 310 bin arasında alınabilir.
Kira getirisi ne olur?
1.200-1.500 arasında
---------------------------
Markalı konut almanın avantajları ve dezavantajları nelerdir?
Şu anda markalı konut olarak Nef Yapı ile Vera Residence'i sayabiliriz. Nef Yapı konutları satıldı. Vera'nın ise satışları devam ediyor. Bölgede şu aşamada başka alternatif olmadığı için bu projelere yatırım yapmanın avantajları açıktır.
Alıcı ne kadara alabilir?
3+1 ya da bulunduğu konuma ve projeye göre 2+1'leri 180 bin ile 450 bin lira arasında alabilir.
Kira getirisi ne olur?
Kira getirisi ise 1.000 -2 bin 200 lira arasında değişir.
ÜÇ YATIRIMDAN HANGİSİNİ ALMAK DAHA KÂRLI?
Bölgede henüz markalı konut arzı yeterli değil. Bu sıkıntının aşılmasında kentsel dönüşüm yasası etkili olacak. Şu aşamada A sınıfındaki mevcut ve yeni yapılmakta olan projeler ile normal dairelerin prim yapma potansiyeli yüksek. Diğer taraftan eski daireler, çıkacak yasa çerçevesinde prim potansiyeli sağlaması bakımından değerlendirilebilir.
------------------------
KÂĞITHANE OFİSPARK
Proje, A sınıfı ofis kompleksi olarak tasarlandı. 85 ve 750 metrekare arasında değişen perakende alanlarına da yer verilen proje, cam köprülerle bloklar arası kolay geçiş imkânı sunan dokuz binadan oluşuyor. Çevreye duyarlı olarak geliştirilen proje, 4.30 metrelik kat yüksekliğiyle de dikkat çekiyor. Proje, gayrimenkul sektörünün prestijli ödüllerinden 2010 European Property Awards'da ticari-ofis yapıları kategorisinde 'Higly Commended' (4 yıldız) ödülüne değer görüldü.
Adı:Tekfen Kâğıthane OfisPark
Yeri: Kağıthane
Yapımcı firma: Tekfen Emlak Geliştirme
Teslim tarihi: Hemen
Toplam ofis sayısı:
Satıştaki ofis sayısı:
Ofis tipleri:230-1.600 m2 arasında
-----------------------
MEGA EVLER
İki etap olarak planlanan projede birinci etabın teslimatı yapılırken, ikinci etap için mart ayında ön talepler toplanmaya başlayacak. 150, 132, 110 ve 80 metrekarelerden oluşan dairelerin yer aldığı projede metrekare fiyatları 2 bin 500 ile 3 bin 100 lira arasında değişiyor. Şu anda birinci etapta satışa çıkan 81 dairenin yüzde 90'ının satıldığı projede geriye kalanlar için yüzde 25 peşin geri kalan kısmı anlaşmalı olunan bankadan 36 aya kadar vadeli kredi kullanılabiliyor.
Adı:Mega Evler
Yeri: Kâğıthane
Yapımcı firma: Mega İnşaat
Teslim tarihi: Hemen teslim
Toplam konut sayısı: 81 (1. etap)
Satıştaki konut sayısı: 8
Konut tipleri:2+1, 3+1, 4+1
Konut fiyatları: 206.000-468.000TL
-----------------------------
PAPİRUS PLAZA
Yeşil bina sertifikasına sahip projenin en önemli özelliklerinden biri de aynı katta bulunan 15 ofisin istek doğrultusunda birleştirilebiliyor olması. 13 kattan oluşan plazada, ofislere ait 600 kapalı otopark yer alıyor. Kütüphane, spor merkezi, sanat galerisi, mini golf sahası, bilardo, hobi salonları gibi sosyal alanlara yer verilen projede kuru temizleme ve kuaför gibi hizmetler de veriliyor. Projede tavan yükseklikleri de ilginç noktalardan. Yükseklikler katlara göre 3.70 ile 5.20 metre arasında.
Adı:Papirus Plaza
Yeri: Kağıthane
Yapımcı firma: Mesa- Ferko ortak girişimi
Teslim tarihi: Aralık 2012
Toplam ofis sayısı: 158
Satıştaki ofis sayısı: 75
Ofis tipleri:159-301 m2 arasında
Ofis fiyatları:3.475 dolar+KDV den başlıyor (m2)
------------------------------
NEF KÂĞITHANE 11
214 bin 708 metrekarelik alanda geliştirilen Nef Kâğıthane'de bu alanın yüzde 80'i yeşil alan olarak tasarlandı. 348 konut ve 112 ofis olarak planlanan projede şu anda sadece 12 ofisin satışı sürüyor. Kat bahçeleriyle dikkat çeken proje, zengin sosyal yaşam alanlarıyla da dikkat çekiyor.
Adı:Nef Kağıthane 11
Yeri: Kağıthane
Yapımcı firma: Timur Gayrimenkul
Teslim tarihi: 30 Haziran 2013
Toplam konut sayısı: 348
Satıştaki konut sayısı: Konutların tamamı satıldı
Toplam ofis sayısı: 112
Satıştaki ofis sayısı: 12 ofis
Ofis tipleri: 54-83 m2 arasında
Ofis fiyatları: 317.000 737.000 TL
Milliyet Emlak
Yavuz Karaman
Yorum Yaz