Kentsel dönüşümde imar transferine bankalı çözüm!

Kentsel dönüşümün yapılması için gerekli kaynağın nasıl sağlanacağı tartışılırken, şehir planlamacısı Faruk Göksu'nun imar haklarının satışı ya da transferiyle ilgili yıllardır dile getirdiği öneri bir nebze de olsa sonunda karşılık buldu.

 

Bu kapsamda harekete geçen Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, kentsel dönüşüm sürecinde, Türkiye'ye imar haklarının transferiyle ilgili düzenlemeler yapacak. Bakanlık, yaklaşık 6,5 milyon binanın yıkılıp yeniden yapılanacağı kentsel dönüşüm projesi kapsamında imar haklarının transferi uygulamasına gidecek.

 

İmar yoğunluğu azaltılması istenen alanla transfer etmek istenen alan belirlendikten sonra arsa sahibine kullanmak istediği imar hakkının tamamını ya da bir kısmını başka alanda kullanma hakkını gösteren sertifika verilecek. Bakanlık, böylece riskli alanda imar hakkı bulunan ve kentsel dönüşümle birlikte yapılaşmaya izin verilmeyecek yerlerde vatandaşların imar hakkını başka bir alana transfer edebilecek.

 

Transferle yerinde geri dönüşüm yapılamayacak. Dere yatağı, fay hattı, su havzaları gibi alanda evi bulunan vatandaşların hak mağduriyetinin önünü geçilecek.

 

Bakanlığın üzerinde çalıştığı sistemle arsa sahibi kendi rızasıyla var olan imar hakkını kullanmayıp, kamu güvencesi ve işbirliğiyle başka bir projede kullanabilecek.

 

Sertifikası bulunan mülk sahibi bu hakkı kendisi kullanabileceği gibi menkul kıymet olan sertifikayı piyasada satarak başkalarına devredebilecek. Vatandaş, bu sertifikayı ikincil piyasa üzerinden istediği an paraya çevirebilecek.

 

 

BAŞVURU:  Transfere katılmak isteyenler parsel sahibi belediyelere yazılı başvuruda bulunur. Başvuru için gerekli belgeler yönetim tarafından belirlenir.

 

BELEDİYE: Belediyeler kentin yoğunluk haritası, değer haritası, yoksulluk ve yoksunluk haritalarını hazırlamalı ve dönüşüm planlarını yapmalıdır.

 

BAKANLIK: Menkuleştirme   ile ilgili yasal düzenlemeler önem taşıyor. Ayrıca belediyelere yetkiler verilmeli ve yönetmelikler üst ölçek kapsamlı planlar ile uyumlu olmalıdır. Bakanlık, uygulama sürecine yönelik yasal düzenlemeler yapar ve sistemin işlemesi için belediyelere banka kurma yetkisi verir.

 

BİLGİ: Doğal koruma alanlarında detaylı analizlerin yapılması, mevcut arazi kullanımlarının tespiti, mülkiyet bilgilerinin toplanması, varsa mevcut her ölçekteki imar planlarının incelenmesi, bilgilerinin toplanması önemli bir süreci kapsar.

 

BELGE: Programının uygulanabilmesi için yasa planlama ve uygulama süreçlerini ve zorunlu belgeleri kapsamalıdır.

 

BÖLGE: Programda korunacak ve imar haklarını başka bir yere gönderecek bölgeler ile bu imar haklarını satın alan bölgenin belirlenmesi ve tasarlanması  çok önemli bir aşamayı oluşturuyor.

 

BÜYÜKLÜK: İmar haklarına gelecek talebi garanti altında tutabilmek için, piyasada oluşacak imar hakkından daha fazla imar transferi yapılan bölgelerin kapasitesi arttırılmalıdır. Bu aynı zamanda piyasada bir rekabet de yaratacaktır.

BONUS: İmar transferi kredisinin ayrılmasında en çok uygulanan ortak yöntem, transferin mülk sahibinin arsasının büyüklüğüne göre yapılması yöntemidir. Başka bir yöntem olarak da imar haklarının arazinin potansiyel gelişme değeri doğrultusunda belirlenmesi planlanabilir.

 

SERTİFİKA: İmar haklarıyla ilgili çalışma tamamlandığında imar hakları sertifikaya çevrilerek piyasa koşullarında alınıp, satılabilir. Sertifikaların, hangi kurum tarafından hazırlanacağı ve kurumun sorumlulukları belirlenir.

 

BANKA: Başarılı bir imar hakları transferi programının en önemli bileşenlerinden biri de İmar Hakları Bankası oluşturulmasıdır. Bankanın amacı ise imar haklarını alıp satarak alıcı ve satıcıları buluşturmaktır.

 

 

Kentsel dönüşüm konusunda büyük bir deneyime sahip olan ve bu alanda yaptığı akademik çalışmalarla öne çıkan şehir plancısı Faruk Göksu, uzun süredir imar hakları transferinin yapılması gerektiğini gündeme getiriyordu.

İmar haklarının satışından elde edilecek gelirin yeni kurulacak İmar Hakları Bankası'nda toplanması gerektiğinin altını çizen Faruk Göksu, bu kaynağın ucuz ve uzun vadeli kredi olarak 1/3 oranında kamu, özel ve sivil sektör arasında paylaşımının eşitlikçi ve uzlaşmacı bir yaklaşım olacağını söyledi.

 

 

Kentsel dönüşümün finansmanının sağlanması için ilave imar haklarının kamu tarafından bedava verilmesi yerine satışı ve transferinin önem kazandığını ifade eden Göksu, “İmar haklarının satışından elde edilecek kaynak İmar Hakları Bankası'nda toplanmalıdır. Amerika ve Avrupa'da bu uygulanan bir sistem. Banka olmadan bu iş olmaz. Banka burada toplanacak kaynağı düşük faizli ve uzun vadeli olarak riskli yapı sahipleri ve kiracılar, belediyeler ile sivil toplum örgütlerine dağıtmalıdır. Böylelikle, kamu, özel ve sivil sektör işbirliği ile proje geliştirilmesinde paranın gücü uzlaşmayı sağlayacaktır” diye konuştu.

Göksu, proje önceliklerinin ve kaynağın kullanılacağı alanların belirlenmesi sürecinde ise kentlerin yoğunluk haritası, değer haritası ve yoksulluk-yoksunluk haritalarının hazırlanması gerektiğini anlattı.