Kentsel dönüşüm ve yenileme sürecinde inşaat firmaları seçimi

Kentsel dönüşüm ve yenileme sürecinde inşaat firmaları seçimi

Denge Değerleme Yönetim Kurulu Başkan Vekili Ahmet Arslan kentsel dönüşüm sürecinde inşaat firmalarının araştırılması ve güvenilirliğine değiniyor

Kentsel dönüşümü bir ihtiyaç haline getiren sebepleri; doğal afetler, çarpık kentleşme, nüfus artışları ve sosyal gelişim vb. olarak sıralayabiliriz. Ülkemizde ve Dünya'da kentsel dönüşüm süreci, işleyişi ve sonuçları farklılık göstermekle birlikte, amaçların aynı olması hedeflenmektedir. Ülkede sosyal ve kültürel altyapının oluşturulması sağlanmalı ve bununla birlikte yaşanılabilir alanlar oluşturulmaya çalışılarak, bu oluşumların doğaya etkisinin analiz edilmesi,  yaşayan nüfusun yaşam kalitesini arttırması, ihtiyaçlara cevap veriyor nitelikte olması dikkate alınmalıdır. Ülkemizde 2012 yılında 35 ilde eş zamanlı başlatılan kentsel dönüşüm çalışmaları, yaşanan çalkantılara karşın ara ara bekleme olsa dahi, devam etmektedir. Kentsel dönüşüm denildiğinde akla ilk olarak; yaşanabilir yeşil alanlar, güvenli bölgeler, sağlıklı yapılaşma kavramları gelmektedir. Ülkemizde 6306 sayılı kanun( Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun)  ile birlikte uygulamaya konulan yasa,  parsel bazında, bina iyileştirilmesi ya da yeniden inşa etmek olarak başlatılmıştır. Kentsel dönüşüm sürecinde yaşanan boşluklardan biri de; parsel bazında yapılan yenilemelerin kentsel dönüşüm olarak adlandırılmasıdır. Kente güzel görünüm katmak, yaşanabilir yeşil alanlar oluşturmak için en azından ada bazında dönüşüm yapılmaya başlanmasını gerektirmektedir. 

Bu konuda işbirliğinin gerekliliği, yasal teşviklerin artması gibi konular;  bir çok sempozyumda konuşulmuş, bir çok şehir plancısı, mimar, teknik heyet, Bakanlık yetkilileri konuyla ilgili bilgilendirmeleri ve kamuoyunu aydınlatıcı görüşlerini paylaşmışlardır. Öyle ki; Kentsel dönüşüme yönelik şimdiye kadar halkı bilgilendirmek adına bir çok kurumun detaylı söylemleri bulunmaktadır. 

Denge Değerleme olarak, 500 hektar alanlı 7 mahallede yaklaşık 110.000 nüfusun ikamet ettiği  Bursa İlinin Yıldırım ilçesinde devam etmekte olan, Kentsel dönüşüm projesi kapsamında gerçekleştirdiğimiz Mevcut Durum Değer Tespiti, fizibilite, proje değerleme çalışmalarımız ve yaptığımız/ devam eden küçük ölçekli projelendirdiğimiz yenileme çalışmaları da göz önüne alındığında değinilmesi gereken konulardan birinin de, kentsel dönüşüm sürecinde daha çok bireysel başvurulara yönelik olarak, inşaat firmalarının bilinilirliği, araştırılması ve güven unsurları olduğu, karşımıza çıkmaktadır. Bölge halkından gelen taleplere göre şekillenmesi planlanan küçük ölçekli yenileme çalışmalarında, parsel bazında bina yenilemesi yapılırken vatandaşın inşaat firması seçiminde karar vermekte zorlandıklarını gözlemledik. 
Yasa kapsamında, gayrimenkul sahiplerinin öncelikle, avukat desteği ile sözleşme hazırlatmaları gerekiyor. Sonrasında yenilemeyi yapacak müteahhitlerle iletişime geçilip, bilgi alınması gerekmekte. Firma/ Müteahhit tarafından çıkarılacak projenin mal sahipleri arasında uzlaşma yolu ile ya da  en az 2/3' lik çoğunluğun kabulünün sağlanması ile mutabakat sağlanabiliyor. Bunun akabinde binanın durumunun riskli olduğunun ilgili şirketlere bildirilmesi ile süreç tamamlanma yolunda ilerliyor. Riskli yapı ilanının sonradan yapılmasındaki olumlu etken, risk tespit kuruluşlarına bildirim yapılır yapılmaz bu kuruluşların Bakanlığa bildirim yapmak zorunda kalmalarıdır.  Bakanlık ilanı onaylamasını müteakip iki aydan az olmamak kaydı ile, binayı boşaltın diyebiliyor. Bu süreçte,  riskli yapı olduğunun bildiriminin sonradan yapılması, inşaatçı firma bulma ve zaman açısından yararlı olmaktadır.

6306 sayılı kanun gereği riskli yapı ilan edilen yenileme çalışmalarına başlanması planlanan mülklerin yenilenmesi işlemlerinin diğer bir ayağı olan müteahhit firma arayışlarında güven birinci sırada yer almaktadır. Mal sahipleri tarafından maddi zarara uğratılmamaları, zamanında teslim yapılması, gibi etkenleri göz önüne almak gerekmektedir. Bu düşünce ile yola çıkıldığında, malikler tarafından incelenmesi gereken yasal altlıklar karşımıza çıkmaktadır. Vatandaşın yenileme sürecinde bilinçli bir yaklaşım içinde olması gerekmektedir. 

Vatandaşa düşen görevleri;
1-    İlgili Belediyelerden güncel imar durumunun araştırılması, ( imar durumu hali hazırda binanın yapı alanını göstermektedir. İlgili Belediyelerden temin edilebilen güncel imar durumunda değişiklikler var ise, yeni inşa edilecek bina alanlarının hesaplamasının yapılması gerekecektir. İmar durumunda bir değişiklik yok ise, aynı alanlar üzerinden yeni bina, ya da daire alanlarının küçültülerek daha çok daire çıkarma amacıyla iş yapacağı beklenen müteahhit firmalara karşı hazırlıklı olmak gerekecektir.)
2-    İlgili Belediyeden plan notlarının da incelenmesi gerekmektedir. İmar Planına istinaden, Plan Notlarında yer alan değişiklik gözden kaçırılmamalıdır.
3-    Mevcut durumda binanın yaşı, konumu, fiziki özelliklerinin piyasaya göre tespit edilmesi ve mevcut durum tespitinin yapılması önemlidir. Mevcut durumda kat sakinleri arasında yer alan şerefiye farkı, yeni proje aşamasında malikler arasında anlaşmazlığa sebebiyet verebilmektedir. Mahkemeye intikal etmiş olan davaların çoğu şerefiye farklarından ve yeni dağılımdan kaynaklanmaktadır. Bu nedenle dağılımda değer dikkate alınmalıdır.
4-    Gayrimenkul/ gayrimenkullerin bulunduğu bölgede piyasa araştırmalarının yapılması önemlidir. Aynı bölgede yapılmış yeni bina birim fiyatlarının ortalamasının belirlenmesi ile, kendi mülkünüz ile ilgili olacak değer artışı hesaplanabilir, firma ile anlaşma sağlanması aşamasında hazırlıklı olunur.
5-    Binadaki tüm maliklerin konuya vakıf olmasının sağlanması, tüm aşamalarda anlaşmazlığın önlenmesi adına, bilinçli ilerlenmesi önemlidir.
6-    Taşınmazın ikamet amaçlı değil, ticari amaçlı- gelir getirisi olarak kullanılacak olması durumunda, bölgedeki kira getirilerine bakılmalı, bölgenin kapitalizasyon oranına göre ( yıllık kiranın satış bedeline oranı) hesaplamalar yapılmalıdır.
7-    Tüm aşamalarda hukuki konularda mağduriyet yaşanmaması adına uzmanlardan destek alınmalı.
şeklinde sıralayabiliriz.

İnşaat Firması/ Müteahhit Firma seçiminde dikkat edilmesi gerekli konuları da ;
Müteahhit firmaların iyi araştırılmasının başında, daha önce yaptıkları çalışmaların temini talep edilmeli, 
Firmanın finansman gücünün araştırılması gerekmektedir. Projenin tamamlanıp tamamlanamayacağı, proje aşamasında tüm maliyetlerin karşılanabilip karşılanamayacağı sorgulanmalı, ( konu ile ilgili teminat mektubu vs. önerilebilir)
Firmanın elinde birden fazla işin olup olmamasının irdelenmesi, işlerin teslimini geciktirmeme adına olumlu bir araştırma olacaktır.
Bölgede/ civarda daha önce yenileme çalışmalarında bulunmuş referans alınacak firmalar araştırılmalı,
Firmalardan daha önce uyguladıkları projede yer alan maliklerin iletişim bilgileri istenebilir, böylelikle tüm süreçlerde vatandaşın ne gibi sorunlarla karşılaştığına ya da nasıl yol izlendiğine varılabilir. Firmanın bu bilgileri gönül rahatlığı ile verebiliyor olması, güvenilirliğini arttırmaktadır.
İnternet üzerinden firmanın geçmişine ve yaptığı işlere bakılabilir. Referansları incelenebilir. 
Kat Karşılığı sözleşmelerinin detaylarının kararlaştırılması, sözleşmeye eklenecek maddelerin belirlenip, inşaat firmalarının bu öngörülere uyup uymayacağı tespit edilebilmeli,

Sözleşmede yer alacak maddeler, ileriki süreçte karşılaşılacak olumsuzluklar için önlem alınması açısından önem arz etmektedir. Hukuksal olarak geriye dönük hakların kullanılabilmesinde bu sözleşme ve sözleşme içerikleri doğru kullanılmalıdır. Sözleşmede yer alabilecek hususlar ise;
1-    İnşaat ruhsatının alım süreleri belirlenmeli, 
2-    Kat irtifakının kurulmasını müteakip, müteahhit' in inşaata başlamadan elinde kalan bağımsız bölümlerin satışını sınırlamak adına ipotek konulabilmesi, 
3-    İnşaat malzemelerinin belirlenmesi, teknik açıdan uygunluğunun ilgili uzmanlardan temin edilebilmesi,
4-    İnşaat süresince müteahhit tarafından ödenecek yasal giderlerin belirlenmesi ve sözleşmeye eklenmesi, olarak belirlenebilir.

Son olarak, inşaat firmasının seçiminde ve sürecin takibinde konusunda uzman SPK tarafından Lisanslandırılmış Değerleme ve Danışmanlık firmalarına, bireysel veya toplu olarak başvuruda bulunulup, mevcut durum tespit değerleme raporlarından yararlanılabilir ve danışmanlık hizmeti alınabilir. Ayrıca,  hukukçulardan ve müşavirlik firmalarından destek alınmasının doğru olacağını düşünmekteyiz.

Ahmet ARSLAN 
Yönetim Kurulu Başkan Vekili

Yorum Yaz

Benzer Haberler

Kaş ve Kalkan’da kiralık villalarda talep patlaması!
  • 12.07.2021 09:11

Kaş ve Kalkan’da kiralık villalarda talep patlaması!

Kaş ve Kalkan’da okulların kapanması ve Kurban Bayramı tatili nedeniyle villa re ...

“Elde ettiğimiz güzel sonuçlar yüzümüzü güldürüyor”
  • 26.08.2020 10:27

“Elde ettiğimiz güzel sonuçlar yüzümüzü güldürüyor”

Türkiye Müteahhitler Birliği (TMB) Başkanı Mithat Yenigün, “Müteahhitlik firmala ...

"Müteahhitlerimiz başarılı projelere imza atmaya devam ediyor"
  • 26.08.2020 10:02

"Müteahhitlerimiz başarılı projelere imza atmaya devam ediyor"

Ticaret Bakanı Ruhsar Pekcan, Müteahhitler Birliği tarafından düzenlenen uluslar ...

"9 kritere uyan firma kentsel dönüşüm işlerine girebilecek"
  • 25.06.2019 14:46

"9 kritere uyan firma kentsel dönüşüm işlerine girebilecek"

Çevre ve Şehircilik Bakanı Murat Kurum, kentsel dönüşüm yapan yatırımcılar ve mü ...

Bakan Arslan'dan Doğu Anadolu'ya 6 tünel müjdesi
  • 18.06.2018 10:25

Bakan Arslan'dan Doğu Anadolu'ya 6 tünel müjdesi

Ulaştırma, Denizcilik ve Haberleşme Bakanı Ahmet Arslan, "Ağrı-Erzurum karayolun ...

İstanbul Yeni Havalimanı için uluslararası bildirimler yapıldı
  • 18.05.2018 17:03

İstanbul Yeni Havalimanı için uluslararası bildirimler yapıldı

Ulaştırma, Denizcilik ve Haberleşme Bakanı Ahmet Arslan, İstanbul Yeni Havaliman ...