Kentsel dönüşüm lüks semtlere doğru kaymaya başladı
Kentsel dönüşüm yasası şaşırtıcı sonuçlar vermeye başladı. Daha çok gecekondu semtlerinde yoğunlaşması beklenen kentsel dönüşüm lüks semtlere kaydı
Bağdat Caddesi, Etiler, Levent, Cihangir, Nişantaşı, Çiftehavuzlar, Uçaksavar, Acıbadem, Ulus, Bebek ve Gayrettepe öne çıkıyor. İnşaat şirketleri, bu semtlerde sadece eski sitelerin değil mahalle arasındaki binaların da peşinde koşuyor. Türkiye'deki yaklaşık 20 milyonluk konut stokunun yüzde 45'i çürük yapılardan oluşuyor. Bunların büyük bir kısmı da İstanbul'da yer alıyor. 2012 yılının sonlarında çıkarılan kentsel dönüşüm yasası ile bu yapıların yenilenmesi öngörülüyor. Şimdiye kadar yeterince somut adım atılamadı ama 2014'ün kentsel dönüşümde atılım yılı olması bekleniyor. Çünkü kentsel dönüşüm için inceleme ve bağlantı kurma çalışmalarını tamamlayan birçok inşaat şirketinin 2014'te projelerini açıklaması bekleniyor. Yalnız bu süreçte ilginç bir gelişme yaşanıyor. Daha çok gecekondu semtlerinde yoğunlaşması beklenen kentsel dönüşümün lüks semtlere kaydığı gözleniyor. Bu açıdan da Bağdat Caddesi, Etiler, Levent, Cihangir, Nişantaşı, Çiftehavuzlar, Uçaksavar, Acıbadem, Ulus, Bebek ve Gayrettepe öne çıkıyor. İnşaat şirketleri, prim potansiyeli yüksek olan bu lüks semtlerde öncelikle eski siteleri kapmak için birbiriyle yanşıyor. Aynca mahalle arasındaki binalan yenilemek için de projeler geliştiriliyor. Bu senitlerde şu anda 1,5-2 milyon TL civarında olan daire fiyatlarının yenilenmenin ardından 2'ye katlanabileceğine dikkat çekiliyor.
Uçaksavar'da başladı
Lüks semtlerde yer kapma yarışı bundan iki yıl önce Hisarüstü'nde Boğaz'a konumu ile dikkat çeken Uçaksavar sitesinde başlamıştı. Burada son olarak Ağaoğlu ile Teknik Yapı siteyi alma yarışına girmişti. Sonuçta Teknik Yapı 424 konutluk sitenin yenilenmesi konusunda ipi göğüslemişti. İstanbul'un lüks semtlerinden Etiler'de Petrol Sitesi ve İETT Sitesi, Ulus'ta Noterler Sitesi gibi siteler birçok şirket tarafından inceleniyor. Yeşilköy, Bebek, Moda gibi semtlerde de mahalle arasındaki binaların tek tek alınıp yenilenmesi gündemde bulunuyor.
İstanbul'da kentsel dönüşümde öne çıkan lüks semtler özellikle deniz manzarasına sahip olmalarıyla dikkat çekiyor.
Afet yasasından yararlanmıyorlar
Özellikle lüks semtlerde kentsel dönüşüm çalışmaları yapan şirketler, çürük yapıların dönüşümünü kolaylaştıran ve vergi muafiyeti sağlayan Afet Yasası'ndan yararlanmıyor. Çünkü bu çerçevede dönüşüm yapılacak olan alanın yüzde 25'inin Çevre ve Şehircilik Bakanlığına verilmesi gerekiyor. Bakanlık alınan bu alanlara yol ve sosyal donatı yapılmasını öngörüyor. Oysa kat malikleri ile anlaşılarak yapılan çalışmalarda elde edilen rant taraflar arasında paylaşılıyor.
Hangi semtler gözde?
Keten İnşaat'ın yönetim kumlu başkanı Ferhat Keten, kentsel dönüşüm çalışmalarının istanbul'un Nişantaşı, Etiler, Cihangir, Bomonti, Kanlıca gibi öne çıkan semtlerinde hız kazanacağını, kendilerinin de buralarda projeler geliştirdiklerini söylüyor. Keten, "Beyoğlu'nun deniz gören yamaçlarında projeler geliştiriyoruz. İstanbul'un en önemli merkezlerinden biri olan Cihangir'de de yatırımlarımızı sürdürüyoruz. Bu bölgede toplam 46 daireden oluşan üç yeni projeye yatırım yaptık" diyor. Ferhat Keten, bir uyanda da bulunuyor. Kentsel dönüşümle birlikte ciddi bir arz patlaması oluştuğuna, bunun da kimi semtlerde tehlike sinyalleri vermeye başladığına işeret eden Keten, özellikle Bağdat Caddesi'nde ve Fikirtepe'de yaratılan arz fazlasının bu bölgelerdeki fiyatları aşağıya çekebileceğini vurguluyor.
Parsel bazında yenileme
Bebek, Uçaksavar, Moda gibi İstanbul'un lüks semtlerinde yapılan kentsel yenileme çalışmalarında parsel bazında yapılan yenilemeler dikkat çekiyor. Yüksek prim potansiyeli bu bölgelerde mahalle arasındaki konutların da yenilenmesini gündeme getiriyor. Uçaksavar Sitesi'nin yenilenmesinde ipi göğüsleyen Teknik Yapı'nın yönetim kumlu başkanı Nazmi Durbakayım, burada çalışmaların devam ettiğini, site sakinlerinin yüzde 90'ının imzasının tamamlandığını söylüyor. Bağdat Caddesi'nde beş yeni butik projeye imza atacaklarını da belirten Durbakayım, "Bu projeler 20-30 dairelik, toplamda 150 daireye kadar ulaşacak çok özel projeler olacak. 10 dönüm arazi üzerine kumlu olan Suadiye Sitesi'nde de kentsel yenileme çalışmasına başlıyoruz" diyor. Kentsel yenileme çalışmaları yaparken ileride iyi prim yapabilecek bölgelere odaklandıklarını belirten Durbakayım, İstanbul'un bir çok yerinde prim potansiyeli barındıran yenilenmeye ihtiyaç duyulan yerler olduğunu da vurguluyor.
10 yılı bulur
Kentsel dönüşüm çalışmalarının özellikle Bağdat Caddesi gibi değerli lokasyonlarda kiraları artırdığına işaret eden Re/Max Türkiye Operasyon Direktörü Gökhan Karahan, yenileme çalışmalarının bulundukları bölgelere daha da değer kattıklarını, kira ve satılık gayrimenkullerin fiyatlarını yukan taşıdıklarını söylüyor. Kentsel dönüşüm çalışmalarının bugünden yarına bitecek çalışmalar olmadıklarına da vurgu yapan Karahan, "Kentsel yenileme çalışmalarının özellikle lüks semtlerde yoğunlaşıp hız kazanmasını bekliyoruz. Bu çalışmaların önümüzdeki 10 yıla yayılması da beklentiler arasında" diyor. Ağaoğlu'ndan Altınbaş Holding'in inşaat şirketi Topaz Yapı'ya kadar inşaat şirketleri İstanbul'un gözde semtlerinde yatırım arayışına ginniş durumda. Önümüzdeki dönemde bu projelerin birbiri ardına kamuoyuna duyuaılması bekleniyor. TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya da, kentsel dönüşüm konusunda 2014 yılının ilk çeyreğinden itibaren dikkat çekecek projelerin lansmanlarının yapılmaya başlanacağını söylüyor. Kentsel dönüşüm konusunda şaşırtıcı projelerin ortaya çıkacağına işaret eden Maya, "İstanbul'un merkezi semtlerinde irili ufaklı birçok projenin tanıtıldığına şahit olacağız" diyor.
Levent Gökmen/Ekonomist
Yorum Yaz