BDDK verileri ışığında ofis satın almanın tam zamanı!
Ülkemizdeki bankacılık sisteminin teminata dayalı olduğu, kefilsiz; ipoteksiz adım atılmadığı hepimizin malumu. Bir de üstüne milli tasarruf oranımızın son yıllardaki düşüş trendi eklenince bankalar için önemli bir kaynak sorunu da ortaya çıkıyor haliyle. Bu yüzdendir ki kira öder gibi mülk sahibi olmak (mortgage) pratikte pek de mümkün olmuyor. 10 yılı aşmayan vadelerdeki krediler kira tutarlarının oldukça üstüne çıkıyor.
Ülkemizdeki bankacılık sisteminin teminata dayalı olduğu, kefilsiz; ipoteksiz adım atılmadığı hepimizin malumu. Bir de üstüne milli tasarruf oranımızın son yıllardaki düşüş trendi eklenince bankalar için önemli bir kaynak sorunu da ortaya çıkıyor haliyle. Bu yüzdendir ki kira öder gibi mülk sahibi olmak (mortgage) pratikte pek de mümkün olmuyor. 10 yılı aşmayan vadelerdeki krediler kira tutarlarının oldukça üstüne çıkıyor.
Ancak bugünlerde ticari gayrimenkul alımları ile ilgili sıcak bir gelişme var. Hatırlarsanız gerek Merkez Bankasının ekonomiyi soğutma tedbirleri, gerekse düzenleyici otoritenin bankacılık sistemimize ilişkin ihtiyatlı tutumu gereği BDDK mortgage sisteminde bir takım sınırlamalara başvurmuştu.
BDDK'nın 31 Aralık 2010 tarihli düzenlemesi ile tüketicilere kullandırılan mortgage kredilerinde kredi tutan teminata konu olan gayrimenkulün değerinin % 75'i ile sınırlandırmıştı. Ticari gayrimenkul kredilerinde ise verilecek kredi tutan teminata konu mülkün değerinin % 50'si ile sınırlandırmıştı.
Yani, alacağınız ofis ya da dükkan için çekebileceğiniz kredi tutan en fazla o mülkün ekspertiz değerinin yarısı olabilirdi. Yarısını mortgage ile alan iş adamı kalan yansını da kendi cebinden koymak durumundaydı. Ya da kendine ait başka bir gayrimenkulü de ipotek göstererek, bankaya alacağı mülkün değerinin iki katı kadar teminat sunmaktaydı.
Hal böyle iken, BDDK'nın 10.04.2013 tarih ve 24049440045.0l[4/l]-9310 sayılı yazısı ile kurumsal krediler ve taksitli ticari kredilerde uygulanan gayrimenkul değerinin % 50'si sınırlaması yürürlükten kaldırıldı. Bununla birlikte bireysel tüketici (morgate) kredilerinde uygulanan % 75'lik oranda bir değişiklik yapılmadı.
Böylelikle satın almayı planladığınız ticari gayrimenkulün % 100'ünü kredi olarak çekebileceksiniz. Bilindiği gibi iç talepteki gerileme ve büyüme rakamlarındaki ani düşüş reel sektörün aşın soğumasına deyim yerindeyse üşümesine sebebiyet verdi. Diğer yandan piyasada yeni ofis ve dükkan fazlasının bulunması, satışların beklenilen seviyenin altında olması ve buna dayalı olarak lokomotif sektörlerden biri inşaat sektöründe olası bir krizinin yaşanmaması amacı ile BDDK'nın bu yeni düzenlemeye ihtiyaç duyduğu akıllara gelmektedir.
Şunun altını dikkatle çizmeliyiz ki; söz konusu değişiklik bankalara gayrimenkul kredilerinde ekspertiz değerinin % 100'nü kullandırmak için bir zorunluluk getirmemektedir. Gayrimenkul kredilerinde uygulanacak marj ve teminat koşulu bankların kendi insiyatifine bırakılmıştır. Ancak karlılık oranları düşen bankalar elbette bu düzenlemeyi kredi genişletici yönünde kullanmayı tercih edeceklerdir.
Son düzenleme ile ticari amaçlı gayrimenkullerde bu sınırın kaldırılması, tarihi seviyede düşük faizleri de göz önüne aldığımızda ticari gayrimenkul edinimini arttıracaktır. Bu inşaat sektörüne de yeni bir canlılık getirecek ve ofis stoklarının erimesine büyük bir ivme katacaktır. Bu düzenleme bir çeşit selektif kredi politikası olarak değerlendirildiğinde, başka alanlarda da uygulanabileceği düşüncesiyle umut vaat etmektedir. Kulislerden kulağımıza gelen ise bu düzenlemede inşaat sektörü lobisinin etkili olduğu ve tüketici mortgelerin de böyle bir düzenlemenin olası gözükmediği yönündedir.
Ülkemizde mevduatın krediye dönüşüm oranı % 106'lara ulaşmış durumdadır. Bu tür uzun vadeli kredileri fonlamada zorlanan bankalarımızın düşen mevduat faizi ile özkaynak anlamında dış borçlanmaya daha çok yöneleceği aşikardır. Buradaki dayanak noktası ise art arda gelen yatırım yapılabilir ülke notu ile dış finansmanda ülke risk primi ve finansman maliyetlerimizin düşmesi olacaktır. Ancak tüketimi arttıran bu düzenlemelerin yanında ivedilikle iç tasarrufu arttırıcı önlemlerin de hayata geçirilmesi gerekmektedir.
Arzu Seçil DİZMAN -Marmara Üniversitesi Bankacılık ve Sigortacılık Enstitüsü
Yorum Yaz