Yeni köprü ve havalimanıyla İstanbul'daki 7 bölgede arsa fiyatları uçuşa geçti!

Dünya metropolleri arasında yerini alan İstanbul'un ulaşım sorunu da kentin büyümesiyle paralel bir seyir izliyor. Bu süreçte de İstanbul'a 3'üncü havalimanı ve 3'üncü köprü yapılması uzun yıllardan beri gündemde olan konulardı. Ancak bir türlü yeri ve tarihi netleştirilemeyen bu yatırımlar için geçtiğimiz aylarda nerelere yapılacakları konusunda somut adımlar atılmaya başlandı. 

 

Daha önce söylentileri ile birlikte adı geçen bölgeleri ihya eden bu yatırımlar yerlerinin belli olması ile birlikte arazi fiyatları 'tavan' yaptı. 

 

İstanbul Büyükşehir Belediyesi'nin çalışmalarının sonucunda havalimanının Karadeniz sahiline kurulmasına karar verildi. İlk etapta 100 milyon yolcu kapasiteli düşünülen havalimanı Başbakan'ın talimatıyla 150 milyona çıkarıldı. ArnavutköyGöktürk-Çatalca yollarının birleştiği kavşaktaki 3 bin 500 hektarlık bölgeye yapılacak havaalanının 6 pisti bulunacak. Havalimanının, 3'üncü köprü ile aynı sürede bitirilmesi hedefleniyor. 

 

Yeni havalimanı 3'üncü köprü ve Kuzey Marmara Otoyolu ile entegre olacak. Yap-işlet-devret modeli ile yapımı planlanan havalimanı ihalesine 2013 yılı bitmeden çıkılacak. 

 

Terkos'da yapılması planlanan yeni havaalanının bu bölgede inşasında en önemli etken 3'üncü köprü ve Kuzey Marmara Otoyolu. Bölgedeki en önemli ulaşım kararı, 3'üncü köprü ile bağlantılı olması düşünülen bağlantı yolu. Bu otoyol, proje alanının güneyinden geçiyor. Ayrıca proje alanı içerisinde, bu yol ile bağlantılı olması düşünülen bir otoyol kavşağı bulunuyor. Kuzey Marmara Otoyolu olarak adlandırılan bu yol, İstanbul'un batı sınırında bulunan Kınalı mevkiinde TEM Otoyolu kavşağında başlıyor. Kömür ocakları mevkiinden devam ederek İstanbul boğazını bir asma köprüyle geçiyor. Daha sonra Paşaköy Mevkii'nden geçerek, Gebze civarında İzmir otoyolu ayrımına ulaşıyor. 

 

Garipçe ve Poyrazköy, Boğaz çevresinde 3'üncü köprünün ana bağlantı noktaları. Havalimanı maksimum bir milyon nüfuslu yeni bir kentle çevrelenecek. 

 

Üçüncü köprü ve üçüncü havalimanının yakınlarında yer alan bu bölgeler ulaşımlarının daha da kolaylaşacak olmaları nedeniyle daha da değerlenecekler. Bu durumu gören yatırımcılar da bu alanlara son dönemde daha çok ilgi göstermeye başladılar. Bölgede metrekare fiyatları da projeler açıklanmadan önceki rakamlardan neredeyse iki katına varan oranda daha çok arttı. 

 

Bu süreçte bahsi geçen bölgelerdeki yerleşim yerlerinde arazi fiyatları projelerin açıklanmasıyla zirve yapmış durumda. Bu süreçte prim yapan bölgeler şunlar: 

 

1- KEMERBURGAZ-GÖKTÜRK: İstanbul'un kent merkezine yakınlığı, sakin yaşamı ve orman havası ile son yıllarda üst gelir grubunun tercih ettiği popüler yerleşim yerlerinden olan Kemerburgaz ve Göktürk, popülerliğini daha da artırıyor. Başbakan'nın genel seçimler öncesinde açıkladığı son dönemde İstanbul'da kurulması gündemde olan yeni şehirle ilgili olarak bölge daha da popüler hale geldi. Çünkü geçtiğimiz aylarda Çevre ve Şehircilik Bakanı Erdoğan Bayraktar da İstanbul'da inşa edilmesi planlanan yeni şehrin, İstanbul'un kuzeyinde Kemerburgaz tarafında olacağını açıkladı. Bu açıklamanın ardından hem markalı konut üreticilerinin hem de yatırımcıların bölgeye olan ilgisi arttı. 

 

TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Özel Projeler Departmanı Değerleme Uzmanı Ece Kadıoğlu, İstanbul'un kuzeyinde yer alan Göktürk-Kemerburgaz beldesinin yatırımcıların yeşil ışık yaktığı ve gelişmekte olan yatırım bölgeleri arasında yerini aldığını söylüyor. 

 

Göktürk bölgesi, doğusunda Kemerburgaz ile komşu, kuzeyinde sulama göleti bulunan ve her yönden Belgrad ormanları ile çevrili olan bir yerleşim merkezi olarak dikkat çekiyor. Genellikle üst düzey gelir grubuna hitap eden konut projelerinin inşa edildiği ve gelişimini hızla tamamlayan bir bölge niteliğini taşıyor. 

 

İstanbul nüfusu tarafından son yıllarda birincil konut alanı olarak kullanılan Göktürk'te çok uzun yıllar gayrimenkul adına bir gelişim gözlenmediğine işaret eden Kadıoğlu, şehir merkezi dışına yapılmaya başlanan konut projeleri ile Göktürk bölgesinin yıldızının parlamaya başladığını ve üst gelir grubu tarafından talep edilen bir bölge olduğunu vurguluyor. 

 

Bundan 5-6 yıl kadar önce bölgede arazilerin m2 fiyatları 40-50 TL arasında değişirken, bugün büyük arazi bulunamayan bölgede arazi fiyatları m2'de 650 TL've kadar ulaşmış durumda. 

 

2- TERKOS: Başbakan Recep Tayyip Erdoğan'ın açıkladığı çılgın projelerin üssü olan bölgede arazi sahibi olan yatırımcılar şimdiden ihya oldu. Üçüncü havalimanının yapılacağı Terkos'tan üçüncü köprü bağlantı yollarının da geçiyor olması bölgedeki fiyatları artırmıştı. Öyle ki Çatalca, Terkos ve Arnavutköy bölgelerinde arazi fiyatları 6 ayda 3-4 kat arttı. Örneğin bölgede geçtiğimiz yıl 15 dönümlük bir arazi 450 bin TL ederken şu anda 1.5 milyon TL'ye kadar ulaştı. Ancak önümüzdeki dönemde fiyatların daha da artacağına ilişkin beklenti bölgedeki arazi sahiplerinin satıştan beklemeye geçmelerine neden olmuş durumda. Havalimanının yapılacağı alanın çevresindeki Çatalca, Terkos, Nakkaş ve Baklalı köylerinde satılık arazi kalmadığı vurgulanıyor. Bölgede faaliyet gösteren Kaya Emlak'ın sahibi Hasan Kaya, havalimanının yapılacağı güzergahta yer alan Nakkaş köyündeki arazilerin m2'sinin beş yıl önce 4 TL iken, bugün 50 TL'lere çıktığını söylüyor. 

 

Üçüncü köprünün yerinin açıklanmasının ardından bölgedeki arazi fiyatlarında önemli bir artış yaşandığına dikkat çeken Kaya, son 6 aydır satıcısız piyasanın hakim olduğu bölgenin yatırımcıların yoğun ilgisini çektiğini de vurguluyor. 

 

3- TAYAKADIN: İstanbul 'un köyleri arasında yerini alan Tayakadın, 3'üncü havalimanına ev sahipliği yapacağının açıklanması ile yatırımcıların gözdesi haline geldi. Buradaki arsa fiyatları geçmişte 300-400 TL arasında yerini alırken, son aylarda bu fiyat 700-900 TL'lere kadar ulaşmış durumda. 

 

4-SARIYER: 3'üncü köprü'nün geçeceği güzergah üzerinde yer alan Sarıyer de son dönemde en çok prim yapan yerler arasında yerini alıyor. 

 

Çılgın Proje olarak da adlandırılan Kanal İstanbul Projesi'nin, kuzeyde Karadeniz kıyısında eski taş ocakları olarak bilinen alanı kapsarken doğuda Sarıyer batıda ise Karaburun'a kadar uzanması planlanıyor. Bu durum da bölgedeki arazi fiyatlarını uçurmaya yetiyor. 

 

Sarıyer merkez, Kemerburgaz, Göktürk ve Arnavutköy'deki yerleşimlerin bu projenin dışında bırakılacağı hakkındaki söylentilere rağmen Göktürk ve Kemerburgaz bölgelerinin projeye oldukça yakın konumlanmaları nedeniyle bu bölgelerin de birinci derece etkileşim bölgesi içinde kalacakları tahmin edilmekte. 

 

Markalı konut sektöründe faaliyet gösteren 216 Yapı'nın yönetim kurulu başkanı Bilent Dündar, son yıllarda ön plana çıkan Göktürk-Kemerburgaz bölgesi ile ilgilendiklerini, bölgede uygun arazi bulmaları halinde konut yatırımı yapabileceklerini söylüyor. 

 

216 Yapı olarak deprem güvenilirliği olan fay hattından uzak arsaları proje üretmek için tercih ettiklerini belirterek şöyle devam ediyor: "Deprem güvenilirliği İstanbul'da dikkat edilmesi gereken en önemli unsurlardan biri bence. 

 

Çünkü yaptığınız konut projesinin kaliteli malzemelerle deprem güvenilirliği açısından önem taşıyor ama fay hattı üzerinde inşa edilen bir binanın depremden hasar almadan çıkması neredeyse imkansız gibi bir şey. Bu nedenle biz de fay hattı üzerinde olmayan yerleri tercih ediyoruz. 

 

Bu bakımdan Kemerburgaz-Göktürk bölgesi deprem konusunda güvenilir bölgeler arasında yer alıyor. Kente yakınlığı ve temiz havası ile de tercih edilen bir yer olmasıyla bizim de ilgi alanımıza giriyor. Bu bölgede araştırmalarımız sürüyor." Bölgede geçmişte 600-700 TL'den başlayan arazi fiyatları son bir yılda 900-1.000 TL'lere ulaşmış durumda. 

 

5-ZEKERİYAKÖY: İstanbul deprem haritasında en sağlam bölge olarak görülen Sarıyer, güvenlik ve lüksü bir arada isteyenler için İstanbul'un tercih edilen en önemli ilçelerinden biri. Özellikle Zekeriyaköy-Uskumruköy bölgesi, imar çalışmalarının başlaması ve tünel inşası sonrasında popülaritesini arttırdı. Her an açılması beklenen Çayırbaşı Tüneli'nin de bölgeye ulaşımın sağlanmasında önemli bir rol oynayacağı kuşkusuz. 

 

Kuzey Marmara Otoyolu'nun, Kınalı mevkiinde TEM Otoyolu Kavşağı'ndan başlayarak, Sarıyer-Garipçe ile Poyrazköy arasında konumlanacak 3'üncü köprüyü geçerek Anadolu'ya bağlanması planlanmakta. Yeni köprü güzergahının Sarıyer-Garipçe ile Poyrazköy arasında, Zekeriyaköy'e yakın konumdan geçecek olması bölgede m2'si 500-600 TL olan arazi fiyatlarını son bir yılda 600-900 TL'lere yükseltti. 

 

Bölgede yer alan mevcut konut projeleri incelendiğinde, konut fiyatlarının birim satış değerlerinin 2 bin 500-3 bin dolar/m2 aralığında değiştiği görülüyor. 

 

6-POYRAZKÖY: 3'üncü köprünün Anadolu yakasındaki ayağında yer alması planlanan Poyrazköy, eski bir balıkçı köyü. Köyde yer alan araziler geçmişte m2'si 80 TL'den satılırken şimdi fiyat m2'de 150 TL'lere kadar ulaşmış durumda. 

 

7-SANCAKTEPE: 3'üncü köprünün geliştireceği bölgeler arasında yerini alan Sancaktepe'de de arazi fiyatları son yıllarda bölgede artış gösteren konut projeleri nedeniyle zaten yükselme eğilimindeydi. Köprünün güzergahı üzerinde olması bölgenin önemini biraz daha artırmış durumda. Öyle ki geçmişte arazi m2 fiyatları 75-80 TL iken şimdi fiyatlar 140-160 TL'ler arasında değişiyor.