Doğru arsa yatırımı nasıl yapılır?
Arsa yatırımından kazanmak için doğru zamanda doğru yere yatırım yapmak gerekiyor. Ama nasıl?
Gayrimenkul daima en çok kazandıran yatırımlar arasında. Bu nedenle ister büyük ister küçük yatırımcı olsun parasını değerlendirmek isteyenlerin genelde ilk tercih ettikleri yatırımlar arasında yer alıyor. Gayrimenkul sektörünün canlandığı son yıllarda ise gayrimenkul yatırımının popülaritesi de, bu yatırımdan para kazananların sayısı da artmış durumda. Özellikle de prim yapacak yerleri tespit edip burada doğru yatırımı yapanlar kazançlı çıkıyorlar. Dolayısıyla işin püf noktası doğru yere doğru zamanda, doğru yatırım yapmak.
Arsa, her zaman en çok rağbet gören yatırım araçları içindeki seçeneklerin başında geliyor. Son yıllarda inşaat sektöründe yaşanan hızlı ve büyük harekedilikle birlikte arsa yatırımının tercih edilmesi ön plana çıkıyor.
Çünkü arsa en çok kazandıran gayrimenkul yatırımlarından biri. Karlı olmasının yanı sıra arsa yatırımı yapmak bir o kadar da riskli. Bu nedenle yatırım yaparken mutlaka uzman kişilere danışmak gerekiyor.
Gelişmekte olan bölgelerde ya da büyük şirketlerin yatırım yapacağı yerlerde yeterince beklendiğinde, arsaların prim yapması kaçınılmaz oluyor. Yatırım yapılacak arsanın istenen amaca uygun nitelikte yerleşim ve imar imkanları sunma olanağı da dikkat edilmesi gereken diğer konular arasında yer alıyor. Yeni açılacak ve mevcut yollara, kavşaklara, diğer tüm ulaşım imkanlarına yakınlığı, açılmış veya açılacak ticari projelere, büyük alışveriş merkezlerine, ofis veya üretim tesislerinin yoğunlaştığı ve ulaşım bağlantılarıyla desteklenen güçlü alt merkezlere, semt merkezlerine yakınlığının da incelenmesi gerekiyor.
Özellikle yeni konut projelerinin olduğu yerlerde, ticari imarlı arsaların en doğru yatırım olduğu düşünülüyor. Bu şekildeki arsaların konut imarlı arsalara göre daha iyi prim yaptığı gözleniyor. Ticari imarlı arsalar yeni yerleşimlerde gelişime bağlı olarak 3 ile 5 sene zarfında iyi prim yapıyor.
Örneğin Ankara'da Çukurambar bölgesinde bundan 5-6 yıl önce daire almak yerine arsa alanlar, özellikle ana cadde üzerinde arsa tercih edenler bugünlerde çok iyi kazançlar elde ediyorlar. Bu bölgede birçok yeni yerleşim alanları oluşmuş olup, bölgede ya da yakınlarında ticari imarlı arsalara yatırım yapıp beklemek yatırımcı açısından oldukça karlı oluyor. Bölge özellikle alışveriş merkezlerine, hastanelere ve ana arterlere olan yakınlığı nedeniyle yatırım amacıyla tercih ediliyor.
Bunun dışında tercih edilen yerlerin başında Eskişehir ve Konya yolu ile çevresi geliyor.
Özellikle son dönemde yapılan nitelikli ofis binaları bu arterlerin canlanmasında önemli etken oluyor.
Arsa yatırımından kazanç elde etmek için şehrin bittiği yerde arsa almak en iyi tercihlerden birisi. Büyük şehirlerin gelişmekte olan aksları üzerinde arsa yatırımı yapmak da iyi bir seçim oluyor.
Bir arsanın en önemli seçim kriterinin, imar durumu olduğu görülüyor. İmar durumunun ne olduğu fiyatının asıl belirleyicisi oluyor. Esas önemli kazanç, tarla vasfmdaki imarsız arazilerde bulunabiliyor. Ancak imar görmemiş arsa yatırımı oldukça büyük risk taşıyor. Yatınmcı eğer 5-10 senelik bir beklemeyi ve riski göze alıyorsa, kazancı da o ölçüde artabiliyor. Yani bu tür arsalarda yatırım, yüksek risk, yüksek getiri mantığı ile çalışıyor. Bu tip arazileri alırken önce üzerinde kısıtlayıcı sebeplerin bulunup bulunmadığını kontrol etmek gerekiyor. Ayrıca satın alınacak arazinin hisseli mi, müstakil tapulu mu, sit alanı içinde mi, su havzası kapsamında mı kalıyor gibi kriterlerine de çok dikkat edilmesi gerekiyor. Eğer ormana yakınsa orman kapsamına alınma, su havzasında ya da yakın bir yerde ise imarının hiç çıkmama ihtimali olabiliyor.
YATIRIM SÜRECİ
Doğru zamanda doğru yerde gayrimenkule yatırım yapmak orta ve uzun vadede yatırımcılara çok büyük getiri sağlayabiliyor.
Ancak yatırım sadece satın almak ve beklemekten oluşan bir süreç değil. Yatırımın süreci esas olarak üç ana faktörden oluşuyor.
¦ Doğru zamanın tespiti ve arsanın alınması.
¦ Arsanın uygun zamana kadar bekletilmesi
¦ Arsanın doğru zamanda satılması.
Arsa yatırımının en zor evresini doğru yerde ve doğru arsa seçimi oluşturuyor. Değerli araziler sınırlı sayıda ve pahalı. Gelir sağlayan arazi geliştirme yöntemleri kullanarak plansız arazilerden planlanmış ve alt yapısı sağlanmış arsalar elde etmek önem kazanıyor. Daha sonra bu arsalara doğru yatırımlar yapmak, yatırım yapacak olanlara bunları satmak ya da hasılat paylaşımı üzerinden sözleşme imzalayarak kar elde etmek gerekiyor. Gelişimleri öngörmek ve şehirlerin gelişim potansiyeli taşıyan yerlerini diğer yatırımcılardan önce bulmak diğer önemli bir faktör olarak öne çıkıyor. Bu tür öngörüleri işin uzmanı olmayan veya konuyu bilmeyen kişilerin yapması kolay olmuyor. İmar durumu ve koşullarını bilmeyen kişiler kolaylıkla yanlış yönlenebiliyor.
İkinci olarak, arsanın bekletilmesi faktörü öne çıkıyor. Bekletilme süresince, imar durumunun takip edilmesi ve bir değişiklik olup olmadığının kontrol edilmesi gerekiyor. Yoksa arazinin, imar uygulaması yapıldıktan sonra başka yerde tahsis edilmesi mümkün oluyor. Bu sebepten dolayı imar uygulamalarını, askı sürelerini ve uygulamalara itiraz sürelerini çok iyi takip etmek gerekiyor.
Kazanç elde etmek ise yatırım sürecinin üçüncü faktörü olarak ortaya çıkıyor. Yeteri kadar beklemiş olduğu düşünülen arsanın satılması veya alternatif şekillerde değerlendirilmesi gerekiyor. Bunun için de piyasanın yakından takip edilmesi, çevre gelişiminin ve fiyatların uygun olduğu bir pazarda satışın gerçekleştirilmesi önem kazanıyor.
Arsaya yatırım yapmanın da bazı kuralları bulunuyor. Bu kurallara dikkat edildiği sürece orta ve uzun vadede kazanma şansı bulunuyor.
Büyük inşaat şirketlerine komşu olmak: Büyük inşaat şirketleri, prestijli projeleri hayata geçirme olasılıkları yüksek olduğundan bu firmaların arsa satın aldığı bölgelerde arsa fiyatiarı prim yapıyor. Dolayısıyla büyük inşaat şirketlerinin arsa sahibi olduğu bölgelerde arsa satın almak ilerde arsanın kat karşılığı müteahhide verilmesi veya satılması istendiğinde daha cazip teklifler elde edilebiliyor.
Planlı kentleşme olan bölgeleri tercih etmek:Planlı kentleşmenin yapıldığı bölgelerde, kaliteli ve üst gelir gruplarına hitap eden projeler gerçekleştirilebiliyor. Bu projeler bölgenin bilinir ve tanınır olmasını kolaylaştırıyor. Bu nedenle planlı kenüeşen bölgelerde arsa fiyatları daha çabuk yükseliyor. Ayrıca bu bölgelerde arsaların satışı daha kolay gerçekleşiyor.
Göç alan bölgeler çok kazanıyor:Kentlere göç edenlerin yerleştiği bölgelerde yeni yapılaşmaya gidiliyor. Bir bölgede yapılaşmanın başlaması komşu arsalara olan talebi artırıyor. Bu nedenle kentlerin göç alan bölgelerinde arsa fiyatları yükseliş eğiliminde oluyor.
Gelir seviyesi yüksek kesime komşu olmak:Potansiyel olarak üst gelir grubunun tercih edebileceği bölgelerde arsa satın alındığında, çevrenin gelişimine bağlı olarak ileride bu durumun arsa değerlerinin yükselişine etkide bulunacağı gözleniyor.
Teşvik, arsa fiyatlarını yükseltiyor:Bir kente yatırımlar artarsa arsalar da bundan payını alıyor. Teşvik kapsamındaki illere yatırım için sıcak para gireceğinden bu arsa fiyatlarına da yansıyor. Fiyatlarda yükseliş öncelikli olarak sanayi imarlı arsalarda başlıyor.
Hızla büyüyen kentlerden arsa alınması:Türkiye ortalamasından daha hızlı büyüyen kentlerde doğal sonuç olarak arsa fiyatları da yükseliyor. Hızlı büyüyen kentlerde konut ve ticari bina yapımı için arsaya olan talep artıyor. Talep de fiyadan yükseltiyor. Bunun için arsa yatırımı konusunda hızla büyüyen iller tercih edilebilir.
Faizlerde düşüş arsa fiyatlarını yükseltiyor:Enflasyon ve faizdeki düşüşler, emlak fiyatlarını yükseltiyor. Bu yükseliş önce konut, daha sonra işyeri ve ofiste yaşanıyor. En son ise arsaların fiyatı yükseliyor.
Ulaşım projeleri değeri arttırıyor:Bir bölgedeki emlak fiyatlarının yükselmesi o bölgeye yapılacak yol ve ulaşım projeleri ile doğru orantılı gelişiyor. Ulaşım yatırımlarının ağırlık kazanacağı bölgelerde arsa fiyatları yükseliş eğiliminde oluyor.
Ana caddeler tercih edilmeli:İmara yeni açılan bölgelerde ana cadde üzerindeki arsaların fiyatı, arkadakilere göre daha kısa sürede ve daha hızlı artıyor. Böyle bir bölgede arsa almıyorsa mutlaka ana yol üzerindekilerin tercih edilmesi gerekiyor.
Resmi kurumlara yakın olmak:Eğer gelişmekte olan bir bölgede arsa almacaksa, imar planının detaylı olarak incelenmesi önem arz ediyor. Hastane, okul, belediye, kaymakamlık, valilik gibi resmi dairelerin yakınında olan arsaların tercih edilmesi gerekiyor. Bu bölgeler geliştiğinde burada yapılacak konut ve işyerleri kısa sürede yüksek bedelle satılma şansına sahip oluyor.
Arsa cephesi geniş olmalı:Bir arsanın, ana caddeye olan cephesinin genişliği gelecekte değerinin daha da artmasını kolaylaştırıyor.
Çevresindeki yolların önemi:Bir arsanın etrafı yollarla çevreleniyorsa bu arsanın değeri de artıyor. Köşe başlarında yer alan parseller veya dört tarafı yol olan parsellerde değer artışı daha hızlı yaşanıyor.
Yaya geçitlerine yakın olması tercihedilmeli: Alınacak arsanın ilerde yaya geçidi yapılabilecek noktalarda olmasına dikkat edilmesi gerekiyor. Yaya geçidi veya trafik lambalarının olduğu noktalar kendiliğinden merkezileşmekte olduğundan ticari yapılar için tercih ediliyor.
Sanayi tesislerine dikkat edilmeli:Özellikle konut yapmak veya müteahhide vermek için satın alınacak arsaların endüstri tesislerine yakın olmamasına özen göstermek gerekiyor. Çünkü sanayi kuruluşlarının kötü etkileri, çevreyi tercih edilebilirlik konusunda olumsuz etkiliyor.
Ormana yakın olmamak:Türkiye'de ormanla ilgili politikalar hükümetlere göre değişiklik gösterebiliyor. Bu sebeple arsaların yapılaşma koşulları değişebiliyor. Bu durum arsanın değerini olumsuz etkileyebiliyor.
Kriz dönemlerini fırsat bilmek:Arsa satın alırken kriz dönemlerini fırsata çevirmek önem kazanıyor. Çünkü emlakta kriz dönemlerinde konut, işyeri ve ofis fiyatlarına oranla en fazla arsaların fiyatı düşüyor. Kriz döneminde satın alınacak bir arsa, ekonomi normale döndüğünde daha fazla değerle elden çıkarılabiliyor.
Kaynak: gayrimenkul Türkiye / ZEYNEL AKKAYA - TSKB GAYRİMENKUL DEĞERLEME, ANKARA ŞUBE YÖNETİCİSİ
- Etiketler:
Yorum Yaz