Türkiye Otel Piyasası

 

Son dönemde yatırımcılar birçok proje ile otel pazarına girmeye hazırlanırken, uluslararası işletmeciler de hem mevcut markaları ile büyüme hem de ekonomik otel markalarıyla Anadolu'ya yayılma stratejisini izliyor. Bunun yanında daha önce Türkiye pazarına girmemiş birçok uluslar arası otel zinciri de başta İstanbul olmak üzere Türkiye'de otel projelerini takibe aldı. 2010 yılı ve sonrasının otel yatırımları açısından hareketli geçeceği, özellikle markalar açısından rekabetin ön planda olacağı şimdiden kendisini gösteriyor. Colliers International'ın "Türkiye Otel Piyasası" başlıklı raporu mevcut durumun tespiti ve önerileriyle otel piyasaları ile doğrudan veya dolaylı ilgilenenler için faydalı veriler sağlıyor.

 

Rapora göre dünyada en çok ziyaret edilen ve en çok turizm geliri elde edilen ilk on ülkeden biri konumunda olan Türkiye, son yıllarda hem otel talebinin hem de otel yatırımlarının giderek arttığı bir ülke haline geldi.

Toplam ziyaretçi sayısı yaklaşık 25,5 milyon kişi ile toplam 880 milyon olan turist sayısı içinde yüzde 2,9'luk payı ile İtalya ve İngiltere'nin ardından yedinci sırayı aldı. 2009 yılında tüm dünyadaki ziyaretçi sayısı yüzde 4 düşerken Türkiye ziyaretçi sayısını yüzde 2 artırdı.

 

Turizm gelirlerinde ise toplam 900 milyon Dolarlık pazar içinde 21,3 milyon Dolar ile yüzde 2,36'lık bir paya sahip olan Türkiye, Avustralya'nın ardından dokuzuncu büyük pazar payına sahip oldu.

 
Krize rağmen 2009 yılı ziyaretçi sayısında 2008 yılının üzerine çıkan Türkiye 2010'un ilk 5 aylık dönemine bakıldığında da 2009 yılı aynı dönemine oranla yüzde 10,14 artış gösterdi. Rapora göre bu artışın yaz sezonu dışında gerçekleşmiş olması başta İstanbul olmak üzere Türkiye'nin dünyada önemli bir finans ve kültür merkezi olarak da konumlanma stratejisinin başarılı bir şekilde yürüdüğüne işaret ediyor.

 

İlk 5 aylık dönemde Türkiye'yi ziyaret eden ziyaretçilerin ülkelerine bakıldığında kısa sure önce karşılıklı olarak vizelerin kaldırıldığı İran ve Suriye'den gelen ziyaretçi sayısında büyük artış olduğunu görülüyor. 2009 yılında da daha önceki yıllarda olduğu gibi Türkiye'ye en çok ziyaretçi gönderen ülkelerin başında olan Rusya ile de vizelerin karşılıklı olarak kaldırılmasını öngören anlaşmanın yürürlüğe girmesiyle birlikte Rus turist sayısında da patlama yaşanması bekleniyor.

 

"Türkiye Otel Piyasası" raporunda yapılan değerlendirmeye göre son dönemde İsrail ile Türkiye arasında yaşanan gerginlik ilk 5 aylık rakamlarda kendisini göstermemiş olsa da yıl sonunda bir önceki yıla göre ciddi bir düşüş olması gerekiyor. Fakat 2009 yılında Türkiye'ye gelen ziyaretçiler içerisinde yüzde 1'den daha az paya sahip olan İsrail'li ziyaretçi sayısında meydana gelecek bu düşüşün Türkiye turizmine olumsuz bir etkisi olmayacak.
 

Türkiye otel pazarı resort oteller ve şehir otelleri olmak üzere 2'ye ayrıldığında resort otellerde Antalya, Muğla ve Aydın illeri en fazla stoka sahip olan iller olurken, şehir otellerinde İstanbul, Ankara ve İzmir otel stoku en yüksek şehirler arasında yer alıyor. Sadece Antalya, Muğla ve Aydın Türkiye'deki toplam otel arzının yaklaşık yüzde 65'ini oluşturuyor.

Rakamlar, Türkiye'nin en büyük şehri olan ve dünyanın önde gelen metropolleri arasında gösterilen İstanbul toplam oda stokunun yüzde 10,7'sine, bir diğer önemli liman kenti olan İzmir ise oda stokunun yüzde 4,6'sına sahip olduğunu gösteriyor. Diğer illerin stoklarının toplamı ise Türkiye oda stokunun yüzde 20'sinden azını oluşturuyor.

Colliers International'ın raporunda yer alan bir diğer değerlendirmeye göre Türkiye'deki toplam otel birçok şehirde yeterli otel stokunun olduğu görülse de bu stokun çok büyük bir kısmı talebe cevap vermekten uzak eski ve hizmet kalitesi çok düşük markasız otellerden oluşuyor.

 

 Günümüzde talep uluslararası standartlarda inşa edilmiş, profesyonel işletme şirketleri ve uluslararası markalar tarafından işletilen otellere kaymış durumda. Türkiye'de faaliyet gösteren uluslararası otel markaları ve bu markaların işlettiği otel stokuna bakıldığında İstanbul, İzmir ve Ankara dışında büyük bir eksikliği dikkat çekiyor.

 

Uluslararası Oteller
Türkiye'nin uluslararası otel zincirleriyle tanışması 1955 yılında Harbiye Hilton Oteli'nin açılmasıyla başladı. 1955-1985 yılları arasında bazı yerel yatırımlar ve birkaç uluslararası otel şirketinin pazara girmesinden sonra 1985 yılında turizm yatırımlarına yönelik yapılan teşvikler ve arazi tahsisleri ile hem otel yatırımları hem de uluslararası markaların Türkiye pazarına girişi hızlandı. Bugün dünyanın en büyük otel zincirleri Türkiye pazarında yerlerini aldı ve birbirleriyle rekabet ederken bir yandan işletmek için otel projeleri arıyor.

 

Yerel Oteller
Türkiye'de birçok lokasyona yayılmış otel portföyü ile uluslararası markalarla rekabet edebilecek kalitede hizmetler sunan bazı profesyonel yerel otel şirketleri de bulunuyor.

 

 İstanbul Otel Pazarı
16.000.000'luk nüfusu ile Türkiye'nin en gelişmiş şehri olan İstanbul ticari ve ekonomik merkez konumunu yüzyıllardır koruyor. İstanbul tamamına yakını şehir otellerinden oluşan 30.000'den fazla oda kapasitesiyle Türkiye'nin en büyük otel pazarlarından birisi olması yanı sıra dünya'da da otelcilik açısından en önemli, en başarılı şehirlerden biri konumunda. İstanbul iş dünyasının kalbi olma özelliği, sahip olduğu tarihi ve kültürel yapılar, 2 kıta üzerine kurulu eşsiz konumu ile hem yerli hem de uluslar arası ziyaretçiler için önemli bir uğrak yeri konumunda.

Rapora göre özellikle son 6 yıllık performansıyla dünya listelerinde de yerini sağlamlaştıran İstanbul 2008 son çeyreğinde yüzde 78 doluluk oranı ve 160 Euro ADR (ortalama günlük fiyat) görmesine rağmen tüm dünyada etkisini gösteren global krizin etkisiyle 2009 yılını yüzde 70 doluluk oranı ile kapatmış.
 

İstanbul 2009 yılında Dünya'nın en çok ziyaret edilen şehirleri sıralamasında İstanbul 7, 51 milyon ziyaretçi ile Hong Kong'un önünde 9. sırada. İstanbul aynı zamanda 2009 yılı odabaşına otel değerleri sıralamasında da Roma'nın ardından 6. olarak son 4 yılda 7 sıra yükselmiş ve ne kadar güçlü bir otel pazarı olduğunu ispatlamış.

Colliers International, İstanbul'un her ne kadar otel stoku en yüksek şehir olsa da uluslararası arenada yükselen yıldızı ile hala otel yatırımcıları için büyük fırsatlar sunmaya devam edeceğini belirtiyor. Son dönemde dünyanın bütün büyük uluslararası otel zincirleri Türkiye pazarındaki zincirlerine bir halka daha eklemek, henüz Türkiye pazarına girmemiş olan zincirler ise ilk otellerini işletmeye açmak için agresif bir şekilde çalışmakta.

 

Türkiye pazarına girmek için de en iyi yol tüm dünyanın gözü üzerinde olan İstanbul'dan geçiyor. Özellikle lüks butik otel işletmecileri markalarının prestijini fazlasıyla yansıtacak İstanbul'da otel işletmek için birbirleriyle yarış halinde. Son dönemde Avrupa'nın ilk W-Hotel'in Türkiye'de açılması, Four Seasons'ın Türkiye'de 2. otelini işletmeye açması bu çabanın sonuçları olarak gösteriliyor.