ofis
Haberler / Sektörel Haberler / Ofisler yeniden şekilleniyor, çalışma alanları değişiyor

Ofisler yeniden şekilleniyor, çalışma alanları değişiyor

Sektörel Haberler 26.10.2020 11:11

Cushman & Wakefield 'Türkiye Gayrimenkul Pazarı Görünümü 2020 Üçüncü Çeyrek” raporunu yayınladı.

Türkiye ekonomisi, pandemiye bağlı olarak ikinci çeyrekte kaydedilen daralmanın ardından, yılın üçüncü çeyreğinde (sanayi üretimi, perakende satışları ve kredi ödemelerindeki artış beraberinde) toparlanma belirtileri vermiştir. İstanbul ofis pazarında genel arz 6,46 milyon m² olarak aynı seviyede kalmasına karşın, sağlıklı çalışma alanları çözümlerinin gerekliliği gereği arzın yeniden sınıflandırılması gerekirken, çalışma alanlarında sosyal mesafe gereklilikleri doğrultusunda kısa vadeli önlemler alınırken, ofis pazarında uzun vadeli çözümlerin sağlık, verimlilik ve maliyet optimizasyonu odakları etrafında önümüzdeki dönemlerde yaygınlaşmaya başlaması beklenmektedir. Sanayi ve lojistik sektöründe kiralama faaliyetlerinde devam eden artış, KOVİD-19 pandemisine bağlı kısa vadeli depo gereksinimlerine olan talebi yansıtmaktadır.

Ticari gayrimenkul danışmanlık pazarının küresel liderlerinden Cushman & Wakefield'in ofis, perakende, sanayi ve lojistik sektörlerine yönelik hazırladığı “Türkiye Gayrimenkul Pazarı Görünümü 2020 Üçüncü Çeyrek” raporunu yayınlandı.

Küresel salgından kaynaklanan sert rüzgarların yansıması olarak yıl sonu ekonomideki küçülme beklentileri devam ederken, toparlanma sinyalleri ışığında ekonomideki daralma beklentisi (-%4,1'den -%2,8'e, Oxford Economics) azalmıştır. Temmuz 2020'de %13,6 olarak kaydedilen, mevsim etkilerinden arındırılmış işsizlik oranının da yıl sonu artış göstermesi beklenmektedir. Bunun yanı sıra, pandemi nedeniyle ekonomideki daralma beklentisi ve Türk Lirası'nın değer kaybı, ofis pazarında da kiralama ve yatırım faaliyetleri üzerinde etkili olmaya devam edecektir. Rapora göre, planlanan yeni projeler oldukça kısıtlı olurken, İstanbul Uluslararası Finans Merkezi (İFM) inşaat halindeki en büyük proje olmaktadır.

Çalışma alanları yeniden şekillenecek

Çalışma alanlarında sosyal mesafe uygulamaları için yapılan kısa vadeli çözümler çoğunlukla birçok kuruluşta sürdürülmüştür. Rapora göre kuruluşlar için uzun vadeli çözümler; temel prensibin esneklik üzerine olduğu sağlık, verimlilik ve maliyet optimizasyonu odakları etrafında yeniden şekillenen çalışma alanları ile ortaya çıkacak olup, dördüncü çeyrek ve önümüzdeki yılın başından itibaren ofis pazarının itici gücü olması beklenmektedir.

Verimliliğin en üst seviyede elde edilebilmesi için yeni normal doğrultusunda üretkenlik ve uzaktan çalışma yönetimi arasında önemli bir denge sağlamasının önemi vurgulanırken, çalışma alanı ekosistemi altında; şirketlerin, çalışanlarına herhangi üçüncül bir yerden en azından belirli bir seviyede çalışabilme olanağı sağlaması beklenecek olup, tek bir genel merkez yerine, çalışanların ikamet yoğunluğuna bağlı olarak uygun uydu ofisler, özellikle büyük işgücü olan kuruluşlar için orta vadede ön plana çıkması öngörülmektedir.

Yılın üçüncü çeyreğinde yaklaşık 90.869 bin m2 kiralama işlemi kaydedilirken, üçüncü çeyrekte, metrekare bazında anlaşmaların, %42,4'ü MİA'da gerçekleşmiş olup bir önceki çeyreğe kıyasla az bir oranda düşüş kaydedilmiştir. Ofis kiraları metrekare başına ?170 ile en yüksek İstanbul Levent bölgesindedir. Birincil kiraların kısa ve orta vadede sabit seviyede kalması beklenen raporda, birincil getiri oranlarının da kısa ve orta vadede daha az etkilenmesi beklendiği vurgulanmaktadır.

E-ticarete ve online satışlara bağlı olarak acil ve esnek depo ihtiyaçları devam ediyor

KOVİD-19 küresel salgının oluşturduğu etki ile ihracat ticaret hacminde yılın ilk yarısında kaydedilen belirgin düşüş, üçüncü çeyrekte de devam ederken, depo alanı kiralama faaliyetleri, üçüncü çeyrekte 50.873 m² olarak gerçekleşirken yılın ilk yarısındaki toplam işlem hacmi 289 bin m² olarak kaydedilmiştir.

Küresel olarak önemli ölçüde kesintiye uğrayan tedarik zincirine paralel olarak üretimde ve dağıtımda pandemide görülen aksaklıklarının oluşmaması adına değişmeye başlayan küresel üretim stratejisi doğrultusunda Türkiye; stratejik konumu, ulaşım üssü oluşu ve güçlü iş gücü ile birlikte maliyet açısından avantajlı konumda olup, bu durumdan uzun vadede fayda sağlamasına yönelik beklentiler devam etmektedir.

Yılın ilk yarısının aksine, üçüncü çeyrekte gerçekleşen kiralama faaliyetlerindeki görülen hareketlilik, metrekare bazında büyük işlemler yerine işlem sayısının fazlalığından kaynaklıdır. İşlem hacminde kaydedilen ivme yılın ilk yarısına kıyasla yavaşlasa da; KOVİD-19 pandemisinin ortaya çıkardığı sonuçlara paralel olarak kısa vadeli depo gereksinimlerine olan talebin devam etmesi beklenmektedir.

Toparlanma cadde mağazalarında daha hızlı

Perakende pazarında zorlu geçen bu sürecin ardından, ekonomideki dalgalanma etkisini azaltmak amacıyla, yılın ilk yarısında uygulanan kirasız dönem anlaşmaları ve ortak gider muafiyeti uygulamalarına ek olarak, üçüncü çeyrekte kiralamalarda KDV ve stopaj indirimi avantaj sağlamıştır. Ziyaretçi sayısı ve cirolar yönünde toparlanma döneminde yaşanacak zorluklar doğrultusunda; perakendecilerin, pandemiden olumsuz etkilenen markalar açısından ciro üzerinden kira anlaşmaları talebi giderek artış göstermektedir.

Pandeminin perakende pazarı açısından önemli bir sonucu olarak online satışlar ve e-ticaret hacmi belirgin bir ivme kazanmış olup, sıçrama kaydeden e-ticaretin üçüncü çeyreğin başından itibaren artış hızında kısmi bir düşüş yaşanması perakendeciler açısından dikkat çekici olmaktadır. Yılın ilk yarısında, cirolarda ve ziyaretçi sayısında kaydedilen keskin düşüşün ardından; üçüncü çeyrekte cadde mağazacılığında tüketici ilgisinin daha fazla görülmesi beraberinde artan perakende satışları ve daha kısıtlı ölçüde alışveriş merkezlerinde kaydedilmek üzere perakende pazarında bir miktar toparlanma gerçekleşmiştir.

KOVİD-19 pandemisinin perakende pazarında oluşturduğu zorluklar karşısında perakendeci büyümesi yılın ilk yarısında oldukça kısıtlı olurken, 191.000 m² yeni arz girişi ile birlikte toplam arz 13,41 milyon m² ve 426 alışveriş merkezi olarak kaydedilmiştir.