Esenler’de fiyatlar, Bağdat Caddesi'yle yarışıyor!

Son yıllarda yıldızı parlayan Esenler, İstanbul'un hızla gelişen ilçelerinden biri. Başlangıçta Bakırköy'e bağlı olan bölgenin ilçe haline gelmesi, çok eskiye dayanmıyor. 1994'te ilçe haline gelen Esenler, dar bir alan üzerinde konumlanmasına karşın 550 binlere varan nüfus yoğunluğuna sahip. Merkezi konumu ve İstanbul'un diğer bölgelerine oranla sahip olduğu ulaşım imkanlarıyla da dikkat çekiyor..

 

Son dönemlerde sahip olduğu bu avantajlar nedeniyle yıldızı parlamaya başlayan bölge, Bayrampaşa, Zeytinburnu, Bağcılar ve Güngören gibi konut, AVM ve otel yatırımlarının yoğunlaştığı ilçelerle komşu olması nedeniyle de ön plana çıkmış durumda. Öyle ki varoş bölgesi olarak nitelendirilen semt, bu kimliğinden hızla sıyrılarak İstanbul'un yeni gelişim bölgeleri arasında ilk sırada bulunuyor.

Kaçak yapılaşmanın yoğun olduğu semtte, inşaat sektörü oldukça hareketli; eski binalar, yıkılıp yerine yenileri yapıyor. Esenler, İstanbul'un yeni gelişen bölgelerinden biri olmasına rağmen emlak fiyatları da lüks semtlerden aşağı kalır değil. Özellikle de dükkan, mağaza gibi ticari gayrimenkul fiyatları…

Dükkan fiyatları ne kadar?
Semtte ana cadde üzerindeki dükkan fiyatları lüks semttekilerle yarışıyor adeta. Esenler merkezde sadece yaya trafiğine açık olan Davutpaşa Caddesi, satılık ve kiralık dükkanların fiyatlarının en yüksek olduğu yer. Genelde 100-150 metrekare büyüklükteki dükkanların yer aldığı caddenin, girişi ise en kıymetli yeri. Burada dükkanların satılık fiyatı 800 bin TL'den başlayıp 2 milyon TL'ye kadar çıkıyor. Cadde üzerindeki 5-6 katlı bir binanın satılık fiyatının ise 5-6 milyon TL'den başlıyor. Kiralık fiyatları ise dükkanın büyüklüğüne göre 5-25 bin TL arasında değişiyor.

Davutpaşa Caddesi'yle aynı güzergahta olan Atışalanı Caddesi ise bölgenin en fazla prim yapan ikinci yeri. Davutpaşa Caddesi'nin devamı olan bu caddede, bankaların şubeleri ağırlıklı olarak yer alıyor. Burada genelde 100-150 metrekare oturumlu dükkanlar, bodrum ve zemin kat olarak kullanılıyor. Atışalanı Caddesi'nde satılık fiyatları 600-1.5 milyon TL arasında değişiyor. Kiralıklar ise 4 bin TL'den başlayıp 22 bin TL'ye kadar çıkıyor.

Bu caddelerin yıldızı da parlıyor
Turyap Emlak'tan Kenan Özyurt, dükkan fiyatlarının yüksek olmasının nedenlerini şöyle açıklıyor: “Esenler arazi olarak az bir alanda bulunuyor ama buna karşın çok yoğun bir nüfusu sahip. 550 bin civarında nüfusu var. Nüfusun alışveriş potansiyeli ve ihtiyacını gören birçok firma gelip, burada mağaza ve dükkan açıyorlar. Hemen bitişinde Forum İstanbul gibi AVM'lerin açılması da talebi artırıyor. Bu da dükkan fiyatlarına etki ediyor” diyor.

Kule Emlak'tan Muhittin Kule ise Davutpaşa ve Atışalanı caddelerinin ardından İnönü ve İstanbul caddelerinin de Esenler'in en revaçta yerleri arasında olduğunu belirtiyor. Yüzyıl mevkinde yer alan İnönü Caddesi'nde 50-60 metrekare büyüklükteki dükkanların satılık fiyatı 300-350 bin TL arasında. 100 metrekare olanların ise 500 bin TL'ye çıkıyor. 50 metrekare bir dükkanın kiralık fiyatı ise 2 bin TL civarında. 100 metrekare büyüklükteki bir dükkan ise cephe ve konumuna göre 3.5-4 bin TL'den kiraya veriliyor. İlçede dört yoldan otogara, metro önüne giden İstanbul Caddesi'nde de fiyatlar burayla hemen hemen aynı.

Tekstilkent'e ilgi arttı
Muhittin Kule, Yüzyıl Köprüsü'nden Tekstilkent'e giden E-6'yla bağlantılı Yüzyıl Caddesi'nin de son yıllarda bölgenin en hızlı gelişen yerlerinden biri olduğunu söylüyor. Kule'ye göre, caddenin önümüzdeki dönemde prim potansiyeli daha da artacak. Yüzyıl Caddesi'nde 50 metrekare dükkanın satılık fiyatı 110-250 bin, 100 metrekarenin ise 350 bin TL civarında. Burada kiralık fiyatları ise bin-bin 500 TL'den başlıyor.

Esenler ilçesi sınırları içinde yer alan TEM kenarındaki Tekstilkent ve Giyimkent de bölgenin öne çıkan yerleri arasında. Yaklaşık bin dönüm büyüklüğündeki arazi üzerine kurulu Giyimkent ve Tekstilkent'te tekstil başta olmak üzere birçok sektörden firmalar yer alıyor. Tekstil ve Giyimkent'te doluluk oranının yüzde 35-40 civarında olduğunu ifade eden Formen Emlak Sadık Harmankaya, daha çok ofis amaçlı kiralıklara talep olduğunu belirtiyor. Krizle birlikte bölgeye talep de artmış. Harmankaya, krizden dolayı kira maliyetlerini düşürmek isteyen firmaların Tekstilkent ve Giyimkent'e taşındığını anlatıyor. 

Buna rağmen emlak fiyatlarında yükseliş olmamış. Harmankaya, emlak fiyatlarının geçen yıla göre yüzde 10-15 civarında düştüğünü belirtiyor. Toplam 45 bloktan oluşan Tekstilkent'te ortalama olarak satılık fiyatları 50 bin dolardan başlayıp 250 bin dolara kadar gidiyor. Tekstilkent'te 50 metrekareden başlayıp 180 metrekareye kadar çıkan, ofis, dükkan, mağaza ve depolamaya uygun işyerleri bulunuyor.

Örneğin Harmankaya'nın aktardığına göre Tekstilkent'te 50 metrekare büyüklükteki bir yerin kiralık fiyatı 200, 66 metrekerenin 300, 74 metrekerenin 400, 90 metrekarenin 500, 130 metrekarenin 700 ve 156 metrekarenin ise 850 TL. 180 metrekareden başlayan büyüklükteki yerler ise genelde giriş katlarda yer alıyor ve daha çok  mağaza amaçlı kullanılıyor. Bunların da kiralık fiyatı bin lira civarında.

Koza Plaza Maslak-Levent'te rakip oluyor
Giyimkent'te ise genelde 150, 300 ve 400 metrekare büyüklükte, ofis, mağaza dükkan ve depo amaçlı kullanıma uygun yerler bulunuyor. Örneğin 150 metrekare bir yerin satılık fiyatı 150 bin, 300 metrekarenin 280 bin dolar. 400 metrekarenin ise 350 bin dolardan başlayıp 700 bin dolara kadar çıkıyor. Kiralıklar ise şöyle: 150 metrekare bir dükkanın kiralık fiyatı 200, 300 metrekare bin 800- 2 bin, 400 metrekare 2 bin 500 TL civarında.

Tekstilkent'in içindeki iki bloktan oluşan Koza Plaza ise en hareketli yerler arasında. Buradaki ofisler bir hayli revaçta. Harmankaya, doluluk oranı yüzde 70'lere varan Koza Plaza'da krize rağmen fiyatların düşmediğini, kriz öncesiyle hemen hemen aynı olduğunu belirtiyor. Bu nedenle buradaki emlak fiyatları çevresindeki diğer 43 bloktan daha yüksek.

Özellikle kiralık ofislere yoğun bir talep olduğunu belirten Harmankaya, bunun nedenlerini ise şöyle açıklıyor:
 “Koza Plaza'da hem daha lüks hem de daha büyük metrekarelerde ofis bulmak mümkün. Maslak ve Levent'teki plazalara göre fiyatları da daha düşük olduğu için talep var. Oradaki gibi yoğun bir trafik problemi yok. Ulaşım imkanı daha rahat. Havaalanı ve otogara 10 dakika uzaklıkla. Edirne ve Ankara'ya daha rahat çıkılıyor.”

Koza Plaza'da kiralık fiyatları ortalama 4 bin 500- 5 bin TL civarında. 350 metrekare büyüklükteki ofis katlarının satılık fiyatı 700-800 bin dolar arasında. Bin 400 metrekare olan en büyük ofis katının satılık fiyatı ise 3 milyon dolar.

İnşaatlarla dolup taştı
Emlak piyasasındaki genel durgunluktan Esenler'in de etkilendiğini ve fiyatların genel olarak yatay bir seyir izlediğini belirten Kule Emlak'tan Muhittin Kule, bu karşın inşaat sektörünün oldukça hareketli olduğunu söylüyor. Kule, “Esenler, inşaatlarla dolup taştı. Eski binalar yıkılıp yerine yenileri yapılıyor. Gecekondu sahiplerinin çoğu evlerini yüzde 50 kat karşılığı müteahhitlere veriyorlar” diyor. 

Yeni yapılan birçok bina olduğu için kiralıkların eskisi gibi rağbet görmediğini ifade eden Kule, kiralık fiyatlarının son birkaç yıldır aynı seviyede olduğunu dile getiriyor. Sıfır dairelerin fiyatlarının yılda ortalama 10 bin TL civarında arttığını belirten Kule, “İki yıl öncesinde ise satın alınan her daire yılda en az 15-20 bin TL prim yapıyordu” diyor. Kule, konut açısından ise sırasıyla Mimar Sinan, Fevzi Çakmak, Menderes ve Nine Hatun mahallerinin semtte en fazla prim yapan yerler olduğunu belirtiyor.

Konut fiyatları ne kadar?
Kaçak yapılaşmanın yüzde 90 civarında olduğu Esenler'de genelde eski binalar ağırlıklı olarak yer alıyor. Bu tip binaların çoğu da hisseli tapulu. Ancak yeni yapılan binalarda kat irtifakı kurulmuş daireler yer alıyor. Bu tip binalar kredi almaya müsait.

Esenler'de, genel olarak merkeze bağlı yerlerde, konut  fiyatları şöyle: 70-80 metrekare büyüklükteki sıfır dairelerin satılık fiyatı 90 bin TL'den başlıyor. 2+1'ler 120-125 bin, 3+1'ler ise 160 bin TL'den başlayan fiyatlardan satılıyor. Muhittin Kule, cadde üzerindeki konut fiyatlarının bu rakamlardan 15-20 bin TL daha fazla olduğunu belirtiyor.
Semtte 1+1 satılık ve kiralık konut pek konut yok. 2+1'lerin kiralık fiyatı 500-600, 3+1'lerin ise 600-800 TL. Esenler'de yapılan ilk ve tek site olan Kemer Park Evleri'ndeki fiyatlar ise daha yüksek. Örneğin burada 80 metrekare büyüklükteki bir dairenin fiyatı 170-200 bin TL. 100 metrekare daire 225-250 bin TL, 125 metrekare 170-200  bin, 137 metrekare 315 bin TL, 184 metrekare yerin 350-400 bin TL arasında. 1999 depremi öncesi yapılmış hisseli tapulu eski tip konutların metrekare fiyatı ise 900-bin TL arasında. Yani 90 metrekare bir dairenin fiyatı 90 bin TL.

Bölgede boş arsa bulmak neredeyse imkansız. Deyim yerindeyse arsa kıtlığı yaşanıyor. Olanlar ise genelde çok küçük metrekarelerde. Örneğin 125 metrekare büyüklükteki bir arsanın satılık fiyatı 400-450 bin TL'den başlıyor. Ana arterlerde ise metrekare birim fiyatı 7 bin 500 TL'yi buluyor. Yani buralarda 100 metrekare bir arsanın satılık fiyatı 750 bin TL'ye kadar çıkabiliyor.

Dükkan ve ofise yatırım yapan kazanacak
Durgun olan emlak piyasasının özellikle yatırımcılar için fırsat olduğuna işaret eden Muhittin Kule, semtte konuttan ziyade özellikle ticari gayrimenkule yatırım öneriyor. Kule, “100 bin TL'den üç daire alıp kiracılarla tek tek uğraşmak yerine ana cadde üzerinde 300-400 bin TL'ye bir dükkan almak daha mantıklı hem daha kazançlı. 2-3 bin TL'ye çok rahatlıkla kiraya verebilirsiniz hem de dükkan konuta göre daha fazla prim yapıyor” diyor.

Davutpaşa ve Atışalanı caddelerinde dükkana yatırımın oldukça karlı olabileceğine işaret eden Kenan Özyurt ise yatırımcılara adres olarak Giyimkent ve Tekstilkent'i de gösteriyor. Kenan Özyurt'a göre, Tekstilkent ve Giyimkent doluluk oranının henüz çok yüksek seviyelerde olmamasına rağmen ileriye yönelik rant sağlayacak yerler arasında.
Giyimkent ve Tekstilkent'teki ofis kiralarının şu an İstanbul'un birçok yerine oranla daha düşük olduğunu belirten Sadık Harmankaya da, “Ofis kiralamak ya da yatırım amacıyla satın almak isteyenlere Giyimkent ve Tekstilkent'i öneriyorum. Burası şehrin merkezi. Otobüs ve minibüs hatlarıyla ulaşım sağlanabiliyor. Konum itibariyle havaalanı ve otogara çok yakın” diyor.
 

Esenler daha fazla prim yapacak
Semtte acilen kentsel dönüşüme ihtiyaç olduğunu belirten Turyap Emlak'tan Kenan Özyurt, “Esenler'de yapılaşma çok kötü. Bitişik nizam, sıkışık bir yapılaşma var. Oysa ulaşım imkanları açısından İstanbul'un en kıymetli yerlerinden biri. E-5 E-6 otoyollarıyla bağlantılı. Çevresindeki Bağcılar ve Güngöre'e göre konum olarak daha avantajlı. Belediyenin kentsel dönüşüm projesi var. Bu hayata geçerse bölgenin kıymeti daha da artacak” diyor.

Kule Emlak'tan Muhittin Kule de Esenler'in merkezi konumuna dikkat çekerek,  “Esenler'de ulaşım sorunu yok. Metro ve otogara yakın olması en büyük avantajı. Zemini de oldukça sağlam. Komşusu Bağcılar, Güngören ve Gaziosmanpaşa'ya göre prim yapma potansiyeli daha fazla” şeklinde konuşuyor.