Bağcılar kentsel dönüşüm ve markalı projelerle yükselecek
TSKB Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Mert Erişen kentsel dönüşüm ve marka projelerle adından sıkça söz ettiren Bağcılar'ı mercek altına aldı
Bağcılar, İstanbul'un Avrupa Yakası'nda bulunan, batısında Küçükçekmece ve Başakşehir, doğusunda Güngören, kuzeyinde Esenler İlçeleri bulunan ve 2012 Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS)'ne göre nüfusu 749.024 olan bir ilçesidir. Bağcılar İlçesi, TEM Otoyolu ve D-100 Karayolu arasında konumlu ve her iki ana ulaşım arterine de oldukça yakın konumlu olması sebebiyle yüksek ulaşılabilirliğe sahip bir ilçedir. Faaliyete 2013 Haziran ayında geçmiş olan Bağcılar-Başakşehir metrosu ile birlikte, Bağcılar'a ulaşım daha da kolaylaşmış durumdadır. 2012 yılı içerisinde Türkiye genelinde gerçekleştirilmeye başlanan Kentsel Dönüşüm Projesi Bağcılar İlçesi'nde de sürdürülmektedir. Konu proje, Bağcılar'da ‘'Afet Riski Altındaki Alanların Dönüşüm Projesi'' adı altında yürütülmektedir. Proje dahilinde, Göztepe Mahallesi, Kemalpaşa Mahallesi ve Bağcılar Meydanı dönüşüm projesi kapsamına alınmıştır. Belirtilen bölgeler dışında, Bağcılar İlçesi'nin eski yerleşim yerlerinden olan THY Sitesi, Albayraklar Sitesi ve Barınkent yenileme projesine dahil edilmiştir.
.jpg)
Kentsel dönüşümle parlayacak
Bağcılar ve komşu ilçeleri olan Esenler, Güngören ve Küçükçekmece'de başlatılan kentsel dönüşüm ve yenileme çalışmaları ile birlikte bölgeye markalı yatırımlar gelmeye başlamıştır. Kentsel dönüşüm projesi kapsamında yenileme faaliyetleri başlatılan Kemalpaşa Mahallesi sınırları içerisinde bulunan ve konut fonksiyonlu inşa edilen Harmonypark Projesi, Bağcılar Meydanı'na oldukça yakın konumlu konut projesi Şehr-i Bahar projesi, Bağcılar'ın kentsel dönüşüm projesi kapsamında dönüşüme alınan bölgelerinden olan Göztepe Mahallesi sınırları içerisinde gerçekleştirilen, ofis-residence-ticari fonksiyonlu karma proje ile çevre bölgeler incelendiğinde; Halkalı ve Başakşehir'de yer alan Cuno Park Evleri, Batışehir ve Bağcılar'ın kuzeyinde inşa edilen, TEM Otoyolu'na cepheli olması sebebiyle oldukça yüksek bir erişilebilirliğe sahip karma proje niteliğindeki Mall of İstanbul bu projelere örnek olarak verilebilmektedir.
Projelerin lokasyonlarına bakıldıklarında, Bağcılar'ın tamamında eş zamanlı yenileme ve dönüşüm faaliyetleri gerçekleştirildiği görülmektedir. Kentsel dönüşüm projesinden önce yoğunluklu olarak Güneşli'de toplanmış olan ve genellikle küçük işletmelerin ihtiyaçlarını karşılayan ofis stoğu bölgede inşa edilen Mall of İstanbul, Batışehir Projesi gibi karma projelerle birlikte lokasyonlarını değiştirme imkanına sahip olacaktır.
Bağcılar İlçesi genelinde yaşanan bu dönüşüm, bölgedeki fiyatlara da yansımış durumdadır. Bağcılar'da eski binalarda konumlu bağımsız bölümlerin fiyatları, konumlarına ve büyüklüklerine göre değişmekle birlikte ortalama 1.000-2.000.-TL/m2 aralığındayken, bölgedeki yeni projeler olan Harmonypark, Double Park Residence, Şehr-i Bahar, Cuno Park Evleri gibi projelerde ortalama 2.500-3.000.-TL/m2 aralığındadır. Konut fonksiyonlu bağımsız bölümlerdeki birim değer artışı, ofis nitelikli bağımsız bölümlere de yansımış durumdadır. Güneşli'de yoğunlaşmış ve kısmen Bağcılar Meydanı'nda bulunan ofis stoğu içerisindeki birim kira fiyatları 15-20.-TL/m2/ay aralığındayken, bölgedeki karma fonksiyonlu, bilinirliği yüksek projelerde birim kira fiyatlarının ortalama 20-25.-USD/m2 aralığına yükseldiği görülmektedir.
Bağcılar İlçesi'ndeki değişimi özetlemek gerekirse, Bağcılar-Mahmutbey-Basın Ekspres Yolu'nda yapılan çalışmalar, bölgedeki trafik yükünü oldukça rahatlatan Bağcılar 100. Yıl Kavşağı, toplu taşıma ile bölgeye ulaşımı kolaylaştıran Bağcılar-Başakşehir Metrosu gibi ulaşımda yapılan iyileştirme çalışmaları ve gerçekleştirilen kentsel dönüşüm projesi, bölgenin daha ulaşılabilir ve yeni projeleriyle birlikte daha yaşanabilir ve refah düzeyi yüksek bir ilçe olmasını sağlamıştır. İlçenin yüzölçümü ve gelişim akslarının ilçe geneline dağılmış olması göz önüne alındığında, yatırımların önümüzdeki yıllarda hız kazanarak devam edeceği görülmektedir.
Mert Erişen/TSKB Gayrimenkul Değerleme Uzmanı
Yorum Yaz