Ankara, gayrimenkulde önemli fırsatlar sunuyor

Jones Lang LaSalle tarafından hazırlanan Ankara Gayrimenkul Piyasaları Raporu'nda; 4.5 milyona yaklaşan nüfusu, Türkiye ortalaması üzerindeki kişi başına düşen gelir rakamları ve kamu hizmetlerinin ekonomideki güçlü payı nedeniyle Ankara'nın önemli gayrimenkul piyasalarından biri olduğu belirtildi. 
 

Ankara perakende, ofis, lojistik, konut ve otel piyasalarını yorumlayan Ankara Gayrimenkul Piyasaları Raporu'nu değerlendiren Jones Lang LaSalle Türkiye Başkanı Avi Alkaş, “Ankara, Türkiye ortalamasının 20% üzerindeki kişi başına düşen gelir seviyesi ve iş güvencesi olan kamu sektörü çalışanlarından kaynaklanan istikrarlı talep nedeniyle önemli bir gayrimenkul pazarı. Hükümetin mali düzenleyici kurumları ve kamu bankaları genel müdürlüklerini İstanbul'a taşıma kararı, Ankara gayrimenkul piyasasının potansiyelini olumsuz etkileyecek. Ancak, Türkiye'nin AB'ye üyelik görüşmelerinin başladığı 2005 yılından bu yana birçok yabancı danışmanlık şirketi ve yabancı uzmanın Ankara'ya yerleşmesi ya da ziyaret etmesi Ankara ekonomisine dinamizm kazandırdı.  Ankara perakende piyasası son yıllarda hızlı bir gelişim göstererek yoğunlaşma riski taşıyor. Uluslararası perakendecinin talebi İyi projeler için oldukça yüksek seyrediyor. Örneğin, Paris Hilton, Decathlon ve Bebe Kentpark'ta yer alacak uluslararası markalardan sadece birkaçı”.  

 

Türkiye'nin En Yoğun Perakende Piyasası
Raporda Ankara perakende piyasasının; son iki yılda İstanbul'a göre az, ancak İzmir'e göre daha fazla gelişme gösterdiği ve şu an İstanbul'dan sonra Türkiye'nin en büyük ikinci perakende piyasası olarak toplam perakende piyasasının %17'sini temsil ettiği belirtiliyor.
Ankara'da 2007 yılında 530.000 m² olan  toplam kiralanabilir alan, 2009 yılı üçüncü çeyreğinde 865.000 m²'ye, toplam alışveriş merkezi sayısı ise 27'ye ulaştı.

2011 sonuna kadar açılması planlanan yedi projeyle birlikte toplam kiralanabilir alanın 1.1 milyon m²'ye ulaşması bekleniyor. 1.000 kişi başına düşen 190 m²'lik perakende alanıyla halen Ankara'nın Türkiye'nin en yoğun perakende piyasası olduğunu belirten raporda, yeni açılacak alışveriş merkezleriyle bu rakam 220 m²'ye ulaşacağı, ancak  2011 yılı sonu itibariyle İstanbul'un bu alanda liderliği ele geçireceği vurgulanıyor. 

 

Ankara Gayrimenkul Piyasaları Raporu'na göre; Ankara perakende piyasasında, birincil kiralar %45'lik  artış ile en yüksek artışı 2006-2007 yılları arasında gerçekleştirdi ve m² kirası 2007 yılında 73 Euro'ya ulaştı. 2008 yılı itibariyle, piyasa koşullarındaki bozulmaya paralel olarak, kiralarda yapılan indirim sonucu, geçerli birincil kira rakamı 45 Euro oldu ve 2009 yılında da sabit kaldı. 2010 yılından itibaren geçerli kira rakamlarıyla kontrat kiraları arasındaki farkın kapanmaya başlaması bekleniyor.  

 

Ankara'daki A Sınıfı Ofis Arzı Hızlı Gelişim Gösteriyor
Raporda İstanbul'u takiben Türkiye'nin ülkenin en büyük ikinci ofis pazarına sahip olan Ankara'nın, 290.000 m²'lik A sınıfı ofis arzı (İstanbul'da 2.1 millyon m²) sunmasına rağmen, çoğu konuttan çevrilen, düşük kaliteli ofis alanı ve mal sahiplerinin kullanıcı piyasasının ağırlıklı payını oluşturduğu bir yapı sergilediği vurgulanıyor. Hükümet ve Bakanlıklar, Ankara ofis piyasasının ana kullanıcıları olarak ortaya çıkarken, kamu ihalelerine giren enerji, danışmanlık, bilişim, ilaç, lojistik ve finans firmaları da ana oyuncular olarak piyasada yer alıyor.

 

Eylül 2009 itibariyle, Ankara'daki toplam A sınıfı ofis arzı 290,000 m², inşaat halindeki ofis alanı ise 91,000 m² olarak tahmin ediliyor. Geçmişte merkezi iş alanı bölgeleri Ulus, Kızılay, Bahçelievler, Kavaklıdere ve Gaziosmanpaşa'yı kapsamaktayken, Ankara'daki toplam A sınıfı ofis alanının yaklaşık %46'sını oluşturan ve 135.562 m² kiralanabilir alan sunan Çetin Emeç ve Turan Güneş Bulvarları civarıyla Öveçler, Balgat, Söğütözü ve Mustafa Kemal mahalleleri Ankara'nın yeni merkezi iş alanı olarak ortaya çıkıyor. Artan sayıdaki ofis projelerinde, özellikle Antares (15,000 m²  ofis, 83,000 m²  alışveriş merkezi) gibi karma projeler öne çıkıyor.  2009 yılı üçüncü çeyrek itibariyle Ankara ofis piyasasında birincil kira aylık m² başına 18 $ olarak gerçekleşirken, kiracı talebinin yeni merkezi iş alanlarına özellikle Eskişehir Yolu üzerindeki yeni ofis projelerine kayıyor.
 

Jones Lang LaSalle Türkiye Yönetici Direktörü Alan Robertson “Ankara'da Çetin Emeç ve Turan Güneş Bulvarları civarıyla Öveçler, Balgat, Söğütözü ve Mustafa Kemal bölgesinde gelişen yeni merkezi iş alanı artan sayıda modern ofis projesine evsahipliği yapıyor. İnşaat, enerji ve ilaç firmalarından kaynaklanan ilginin, özellikle Eskişehir Yolu'ndaki projeler için yoğun olduğunu görmekteyiz. Orta dönemde, A sınıfı ofis projelerinin artmasıyla, yatırımcı iştahının artmasını bekliyoruz. Tabi ki  ofis piyasasının geleceği, yabancı yatırımcı potansiyelini etkilemesi bakımından, Türkiye'nin AB ile ilişkilerine de bağlı” dedi.

Ankara Önemli Bir Lojistik Piyasası
Ankara lojistik piyasası, parçalı yapısı ve küçük bağımsız lojistik alanların yoğunlukta olduğu bir yapı sergiliyor. Endüstriyel gelişme daha çok organize sanayi bölgeleri içinde ve anayollar üzerinde gelişim gösteriyor. Lojistik piyasasında gerçekleşen kiralama işlemlerinin çok kısıtlı olması sebebiyle, birincil kira trendi verebilmek çok mümkün olmasa da, piyasanın en canlı dönemini yaşadığı 2007 yılı ve 2008 yılının ilk yarısında aylık  5 $ olan m² başına kira rakamı, yaklaşık 20% düşerek 3 $ - 4 $ civarında seyretmektedir.   

 

Nüfus Artış Hızı Nedeniyle Konut Talebi Oldukça Güçlü 
Ankara Gayrimenkul Piyasaları Raporu'nda %1.5 seviyesindeki yıllık nüfus artış hızının Türkiye ortalamasından yüksek olması ve hane halkının yıllık büyüme hızının ise %2.5 - %2.9 civarlarında seyretmesi dolayısıyla Ankara konut piyasasındaki güçlü bir talep gözlendiği ve GYODER'e (Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Derneği) göre 2015 sonuna kadar Ankara'da yaklaşık 430.000 yeni konuta ihtiyaç duyulacağı belirtiliyor. 

Türkiye ortalamasına kıyasla daha yüksek olan kişi başına düşen gelir rakamları ve kamu sektörünün ağırlığı dolayısıyla sabit gelirli ve iş güvencesi olan nüfusun yoğunlukta olması Ankara konut piyasasındaki potansiyel talebi güçlü kılıyor. Ekonomik kriz nedeniyle şu an sabit olan konut fiyatlarının 2010'dan itibaren kademeli olarak yükselmesi ve mortgage piyasasının tam olarak işlerlik kazanmasıyla birlikte daha da güçlenmesi bekleniyor. Buna karşın hükümetin mali düzenleyici kurumları ve kamu bankaları genel müdürlüklerini Ankara'dan İstanbul'a taşıma planlarının, orta ve uzun dönemde konut piyasasına olumsuz etkide bulunacağı düşünülüyor.

 

Otel Sektörü, İstanbul'a Kıyasla Daha İstikrarlı
Ankara otel piyasasının İstanbul ile karşılaştırıldığında doluluk ve oda satış fiyatlarında daha istikrarlı olduğunu söyleyen Jones Lang LaSalle Hotels Türkiye Başkanı Elif Egeli Nişancı, “Oda sayısına bakıldığında Ankara'da 9,377 oda sayısıyla beş yıldızlı otellerin ağırlıklı olduğu, otel sayısına bakıldığında ise 2-3 yıldızlı otellerin %62.8 oranıyla piyasaya hakim olduğu gözlemleniyor. Ankara'da 3-4 yıldızlı, uluslararası markalar tarafından işletilen otel açığı bulunuyor” dedi.

Raporda gerek başkent olması, gerekse kamu sektörünün ağırlıklı yapısı sebebiyle Ankara'nın üst düzey ziyaretlerin ve iş seyahatlerinin vazgeçilmez hedefi olduğu, gelişen sağlık sektörüyle birlikte de tıp kongreleri için cazibe merkezi haline geldiği belirtiliyor.  Otel arzının önümüzdeki iki yıl içinde artış göstermesi ve 2010 yılı sonunda 600'dan fazla odanın piyasaya girmesi beklendiğine değinen raporda, ayrıca son dört yıldır ortalama doluluk oranlarının gayet istikrarlı bir seyir izlediği ve 2005-2008 yılları arasında günlük oda fiyatları %6 civarında artış kaydetttiği de kaydediliyor.  
 
Ankara Gayrimenkul Piyasaları Raporu Sonuçlar:
• Ankara kamu sektörü ve ilişkili sektörlerin hakim olduğu bir ekonomik yapıya sahip olup, önemli bir gayrimenkul piyasasıdır.
• Türkiye'nin AB ile ilişkileri Ankara ekonomisi ve gayrimenkul piyasasının geleceği için kritik olup, şehre bir çok yabancı firma ve çalışan çekmiştir. Genel olarak, politik gelişmeler şehrin ekonomisi ve gayrimenkul piyasasında etkilidir.
• Hükümetin mali düzenleyici kurumları ve kamu bankaları genel müdürlüklerini İstanbul'a taşıma planları, Ankara gayrimenkul piyasasını etkileyecek en olumsuz faktör olarak ortaya çıkmaktadır.
• Ankara perakende piyasasındaki son bir kaç yıldır gerçekleşen hızlı gelişim sebebiyle piyasa yoğunlaşma riski taşımaktadır. Ancak, istikrarlı ve düzenli geliri olan güçlü bürokrasi ve artan sayıda ziyaretçi ve yabancı çalışanın olması, Ankara'nın perakende gücünü arttırmaktadır.
• Ankara ofis piyasası gelişmekte olan yeni Merkezi İş Alanı'nda büyüyen A sınıfı ofis arzıyla hızlı gelişim göstermektedir. Özelleştirme süreci ve AB adaylık süreci, A sınıfı ofis talebine olan talebi tetiklemektedir.
• Ankara ülkenin batısı ve doğusu arasında mal sevkiyatının en önemli aracı lokasyonu olması sebebiyle lojisitik üs olma potansiyeli güçlüdür.
• Ankara otel piyasası da, diğer piyasalarda olduğu gibi politik gelişmelerin etkisi altındadır. Şehrin beş yıldızlı otel segmentinde yoğunluk yaşanmasına rağmen, 3-4 yıldızlı, uluslararası markalar tarafından işletilen otel açığı bulunmaktadır.