maritbet girişmaritbet
Ofiste kriz geride kaldı, söz artık kiracı yerine mülk sahibinde

Ofiste kriz geride kaldı, söz artık kiracı yerine mülk sahibinde

Ofis piyasası, şirketlerin daha küçük ofislere taşınmayı tercih etmesinden kaynaklanan ters yönlü hareket nedeniyle aslında krizi en az hisseden sektörler arasında yer aldı. Ancak kriz sonrasında sektördeki dengeler değişti. Artık fiyatları, krizde baskı oluşturan kiracılar değil kriz sonrasında yatırım yapan mülk sahibi belirliyor.

 


Kaynak: Dilek TAŞ/Sabah Emlak

Ofis piyasasındaki hareketlilik bir ülkenin ekonomik görünümü hakkında bilgi veren en temel kriterler arasında gelir. Ekonominin büyüdüğü ve Türkiye gibi gelişmekt eolan pazarlarda yeni şirketlerin kurulması, mevcut şirketlerin yeni ofis ihtiyaçları ya da yurtdışından yeni yatırımların gelmesi ekonomideki hareketlilik hakkında ipuçları verirken kriz dönemlerinde ofis piyasasında kiralamaların düşmesi de yine ekonominin gidişi hakkında yatırımcıları bilgilendirir.
 
Anadola Yakası alternatif oldu Ancak Türkiye ilginç bir pazar olması nedneiyle bu kriz döneminde bile ofis piyasasında ciddi bir düşüş meydana gelmemiş hatta ters yönlü hareketin yarattığı bir canlılık bile gözlenmişti. bu hareketlilik kriz nedneiyle küçülen şirketlerin daha küçük ofislere geçmesi ya da daha uygun fiyatlı ofis merkezi kiralamaları şeklinde gerçekleşmişti. Bu dönemde ise Anadolu Yakası, şirketlerin yardımına koşmuş, Maslak gibi bölgelere göre A sınıfı ofislerdeki daha uygun fiyatları nedeniyle pek çok şirket Ümraniye ve Kavacık gibi alternatif bölgeleri tercih etmişti.
 
Ümraniye 18 dolar ile avantajlı konumda 2010 yılının ikinci çeyreğinde de ofis piyasasında bu trend devam etti. Ümraniye bölgesi yeni geliştirilen çok sayıda ofis projesi metrekare kirası 18 dolar ortalamasındaki değeri ile şirketlerin en çok tercih ettiği ofis alanlarından biri oldu. Bölgenin tercih edilmesindeki bir başka neden ise şehir merkezlerinde bulunamayan 10 bin metrekareye varan geniş ofis alanlarının Ümraniye ve Kavacık gibi bölgelerde temin edilebilmesi oluşturdu.
 
Maslak'taki durgunluk Ümraniye'ye yaradı
Maslak bölgesi ise şirketlerin ilgi gösterdiği öncelikli bölgeler arasında yer aldı. Ancak Maslak bölgesi talebin her zaman yüksek olduğu yerler arasında gelirken son dönemde yeni proje geliştirilememesi nedeniyle talep sınırlı kaldı. Bu bölgede yeni projelerin hayata geçirilememesinden ise Kavacık, Ümraniye gibi bölgeler yararlandı.
 
Ofis piyasasına yönelik araştırmalar yapan Colliers International'ın 2010 İkinci Çeyrek Ofis Pazarı Araştırması A sınıfı ofislerde metrekare kira fiyatlarının 32.7 dolar ile en yüksek Levent'te olduğunu gösteriyor. Beşiktaş 31.1 dolar ile onu izlerken Taksim 26,7 Etiler ise 26.2 dolar olarak gerçekleşti. Maslak'ta kiralar 19 dolar seviyesindeyken son dönemde en çok talebin olduğu Ümraniye 17.1, Kozyatağı 17.8, Kavacık'ta ise 18.8 dolar seviyelerinde bulunuyor.
 
Kiracı-mülk sahibi dengesi değişti
Geçen seneye göre fiyatlarda çok ciddi değişiklikler meydana gelmezken pazarın yapısındaki en önemli değişiklik kiracı ve mülk sahipleri arasındaki dengelerin değişmesi oldu. Kriz döneminde fiyatlarda kiracıların hakim olduğu bir piyasa hakimken kriz sonrasında ise mülk sahiplerinin piyasanın dinamiklerini belirlediği bir ortam oluştu.
 
Colliers International Ofis Piyasası Uzmanı Gizem Burteçin, “Kriz nedeniyle çoğu proje geliştirici firma finansman bulamadı. Kriz ortamında yeni proje hayata geçirebilen firmalar krizden güçlenerek çıktı. Bunun yanı sıra çok sayıda şirketin proje gerçekleştirememesi nedeniyle de piyasa mülk sahiplerinin hakim olduğu bir piyasaya döndü. Şu anda talebin yoğunlaşmasıyla birlikte ise bu firmalar avantajlı konuma geçti” diye konuşuyor. Propin Gayrimenkul'den broker Hatice Merdin ise “Piyasa kiracı piyasasından mal sahibi piyasasına dönecek. Eskiden kiracılar piyasadaki fiyatları etkileyebilirken şimdiki ortamda mal sahipleri belirleyecek. Bu süreçte kiralarda da hafif bir artış görülebilir” diye konuştu.
 
Ümraniye'de kiralarda yükseliş bekleniyor
Colliers International'dan Burteçin, özellikle Ümraniye bölgesinde ofis talebinin çok canlandığını söyleyerek yeni hayata geçirilecek olan projelerin bu bölgedeki fiyatları 2011 yılı ortalarına doğru bir miktar da olsa yükseltebileceğini söylüyor. Colliers'ın raporunda “Önceki dönemde merkezi iş aksında Levent, Etiler gibi kiraların yüksek olduğu bölgelerdeki prestijli ofislere yönelik talep bu dönemde bütçelerin daha kısıtlı olması nedeniyle Ümraniye, Kavacık gibi ikincil bölgelerdeki A sınıfı ofislere yöneldi” denildi. Propin'in 2010 ikinci çeyrek ofis piyasasına yönelik raporunda ise “ Önümüzdeki çeyrekte genel kira ortalamalarında belirgin düşüş ve yükseliş öngörmüyoruz. Firmaların büyük kısmının 2010 yılı içinde aldıkları bütçe onayları nedeniyle en geç Eylül ayı gibi yeni kontratları imzalayacaklarına dikkat çekildi. Boşluk oranlarında ikinci ve üçüncü çeyrekte düşüş yaşanacağına dikkat çekilen raporda 2011'in ilk çeyreğinin hareketli geçeceğine değinildi. Raporda “Geçen çeyrekte olduğu gibi önümüzdeki çeyrekte de büyük kiralama işlemlerinin odağında Ümraniye'nin önde olacak gibi görünüyor” denildi.
 
ÖNCE MASLAK SONRA ÜMRANİYE ŞİMDİ İSE KAĞITHANE VE HALİÇ'İN YILDIZI PARLIYOR
 
Ümraniye büyüyor, Kağıthane rakip geliyor
Maslak'a daha ekonomik fiyatlarıyla alternatif gelen Ümraniye'de yeni yatırımlarla birlikte fiyatların da artması bekleniyor. Son dönem yıldızı parlayan Ümraniye'ye 2011 yılının ortasından itibaren ise Kağıthane ve Haliç bölgesi rakip olarak geliyor.
 
Yenibosna ve havaalanında boşluk oranı artıyor
Ofis piyasasında boşlıuk oranının en yüksek olduğu bölge yüzde 20'yi aşan oranla Yenibosna ve Havaalanı bölgesinde gözlemleniyor. Kuzeybatı Emlak Genel Müdürü Hasan Ergin, Yenibosna bölgesindeki boşluk oranlarının artmasında bu bölgede hakim olan tekstil ve nakliye sektörlerindeki son durumun etkili olduğunu söylüyor. Ergin, tekstil sektörünün kriz öncesinde başlayan sıkıntı, nakliye sektöründe ise Tuzla ve Gebze'ye doğru yönelen hareketin bu bölgedeki boşluk oranlarının artmasının ana sebebi olduğunu belirtiyor. Ergin bu şirketlerin boşalttığı alanların başta sektörler tarafından doldurulamadığını da kaydediyor.
 
Tekfen, Sur Yapı ve DAP Yapı ofise adım attı
Avrupa Yakası'nda Maslak'a alternatif gelen ve daha ekonomik fiyatı nedeniyle tercih edilen Anadolu Yakası'ndaki Ümraniye ve Kavacık gibi bölgelerden sonra Avrupa Yakası yeni ofis merkezi bölgesi yaratarak alternatif hazırlayacak. Halen devam eden çok sayıda yatırım ile Kağıthane ve Haliç bölgesinin 2011'in ortasından itibaren alternatif bir bölge olarak yatırımcılara sunulması hedefleniyor. Bölgedeki en büyük ofis projesi Tekfen-OZ tarafından gerçekleştirilen Kağıthane Ofis projesi olacak. Bunun yanı sıra Sur Yapı Hayat Kimya'ya ait ara üzerinde 2012'de tamamlanacak bir ofis projesine hazırlanıyor. DAP Yapı Kâğıthanede ofis projesi hayata geçirecek.
 
GÖRÜŞLER
Gizem Burteçin - Colliers International Ofis Piyasası Uzmanı
Avrupa Yakası Kağıthane ile alternatif yaratacak
Geçmiş yıllarda başlayan Avrupa Yakası'ndan Anadolu Yakası'na doğru olan talep devam ediyor. Anadolu Yakası'nda Ümraniye ve Kavacık bölgeleri en çok talep gören bölgelerken Kozyatağı son dönemde arz yaratamaması nedeniyle çok fazla tercih edilmiyor. Ümraniye ve Kavacık bölgesinde kiralar 15-20 dolar ortalamasında bulunuyor. Büyük ofis alanları arayan şirketler hem arzın yeni olması hem de büyük alanlar bulabilmeleri nedeniyle Ümraniye bölgesini tercih ediyor. Buralarda 5-10 bin metrekare büyüklüklerde ofis kiralamaları ile karşılaştık. Önümüzdeki dönemde bu bölgede çok sayıda ofis projesinin de devreye girmesiyle birlikte fiyatlarda bir miktar bir yükseliş öngörüyoruz.
Avrupa Yakası'na baktığımızda ise Maslak bölgesi talebin daha yüksek olduğu bölge olarak dikkati çekiyor. Ancak Maslak bölgesi son yıllarda çok fazla yeni proje çıkaramadı. 2011 yılında itibaren Kağıthane ve Haliç gibi bölgelerde yeni ofis projeleri ile kendine yeni bölgeler yaratacağını görüyoruz.
 
Hatice Merdin - Propin Gayrimenkul- Senior Broker
Ofis piyasasındaki canlılık devam edecek
Yılın üçüncü çeyreğinde ofis piyasasında ciddi bir fiyat değişikliği beklenmemekte. Ancak 2010 birinci çeyrek itibariyle piyasanın yaşanan canlılığını üçüncü çeyrekte devam edeceğini öngörmekteyiz. Kriz döneminde kiracıların etkili olduğu ve fiyatları belirlediği bir piyasa hakimken şu anda mal sahiplerinin etkinliğinin arttığı bir piyasaya dönüşüyor.
Son 2 sene içerisinde en yüksek talep Ümraniye bölgesinde yoğunlaşmakta. Ümraniye bölgesinin bu kadar öne çıkma sebepleri arasında planlı bir gelişim izlemesi, yapılan projelerin nitelikli olması, büyük metrekare kullanıcıları için uygun ofis binalarının yer alması, 2 köprüye de yakın mesafede bulunması diyebiliriz. Bu bölgede inşaatı devam eden projelerin olması nedeniyle talebin daha da artacağını düşünüyoruz. Avrupa Yakası'nda kira ortalamalarında Levent Bölgesi'ni sırayla Etiler, Beşiktaş-Balmumcu, Taksim - Nişantaşı, Zincirlikuyu , Esentepe , Gayrettepe, Şişli, Fulya Maslak ve Havaalanı Bölgesi takip ediyor.
 
Murat Ergin -Kuzeybatı Emlak Genel Müdürü
Ekonomideki düzelme sürerse fiyatlar da artar
Boşluk oranlarında merkezi iş bölgesinde Maslak ve Levent bölgesinde dediğimiz bir düşüş gözlemliyoruz. Yani bu bölgelerdeki ofisler hızla doluyor. Bu bölgelerde üç çeyrektir boşluk oranlarında gerileme devam ediyor. Bunun aksine kiralarda ise artış yaşıyoruz. Bu çok hızlı bir artış değil. Piyasadaki düzelmenin paralelinde gerçekleşen bir artış. Aynı şeyi Kozyatağı için de söylemek mümkün. Projelerin en yoğun devam ettiği bölge Ümraniye. Bu bölgedeki talep oldukça memnun edici.
Bu bölgedeki hareketlilik Levent bölgesinde yaşanması muhtemel çılgın bir koşuyu etkiler. Maslak'a baktığımızda ise bu bölgedeki şirketlerin back ofis dediğimiz ikincil ofislerini Ümraniye tarafına taşıdığını görüyoruz.
Hem o bölgeden ulaşım kolay, hemde arka ofislerde çalışanlar daha çok Anadolu Yakası'nda oturduğu için kolay oluyor.
Önümüzdeki dönemde ekonomideki düzelme devam ettiği sürece fiyatlarda da yavaş yavaş bir artış bekliyoruz. Ofis kiralarındaki düzelmeyi yurtiçi hasıla ile ölçebiliyoruz. Yurtiçi hasıla düzeldiği zaman ofis kiraları da düzeliyor.
  • Etiketler:

Yorum Yaz