Levent'te plazalar doldu ofis kiraları tavana vurdu

İstanbul'da merkezi iş alanı olarak tanımlanan Zincirlikuyu - Maslak hattında bütün ofislerin dolu olması ve fiyatların yüksek olması nedeniyle şirketlerin ofis talebi, merkezi iş alanı dışında olmasına karşın ulaşım avantajı olan bölgelere kayıyor. Bu bölgeler arasında yeni ofis yatırımlarının artış gösterdiği Ümraniye öne çıkıyor.

Ofis kiralama ve satışı konusunda, aracılık ve danışmanlık hizmeti veren Propin Property Investment Consultancy adlı şirketin yaptığı ve 2010 yılı Nisan - Mayıs - Haziran aylarını kapsayan, İstanbul Ofis Pazarı İkinci Çeyrek Raporu'nda ofis piyasası ayrıntılı olarak incelendi. 2010 birinci çeyrek raporunda pazarda hareketlilik meydana geleceğini öngören Propin, 2010 ikinci çeyrek döneminde kiralamaların ivme kazandığını belirtti. Arayışlarını askıya almış olan birçok uluslararası firmanın yer arayış süreçlerini hızlandırması şirketin bu öngörüsünü haklı çıkardı.

Raporda, bölge stoklarının genelinde 2008 yılı itibariyle farklı oranlarda büyüme gerçekleştiği belirtildi. Son beş senede Etiler bölgesinin hiç büyüme göstermediği belirtilen raporda, Etiler'in tersine 2008 yılı itibariyle stokun iki katı büyüme gösteren bölgelere kaydığı; özellikle Ümraniye, Kavacık, Zincirlikuyu - Esentepe - Gayrettepe (ZEG), Taksim - Nişantaşı ofis bölgelerinin stok artışında öne çıktığı vurgulandı. Belirgin büyüme gerçekleşen diğer iki bölge olan Kavacık ve Ümraniye'de çok sayıda yeni ya da yenilenmiş binanın pazara girdiği ifade edildi.

2008 yılından sonra İstanbul ofis bölgelerinde ofis yatırımlarının yavaşladığı ve ofis stoklarının büyüme ivmesini çok hızlı kaybettiği vurgulanan raporda, son iki senenin öne çıkan bölgesinin Ümraniye olduğu net bir şekilde kaydedildi. Raporda, Ümraniye'nin bu kadar talep görmesinde planlı gelişen bir ofis bölgesi olması, geniş ve büyük kat alanlı ofis kiralama olanakları, binaların iskanlı ve yeni yönetmeliklere göre geliştirilmiş olması, İstanbul'un iki yakasına da yakın konumu, bölgenin yakın çevresinde gelişen nitelikli konut stoku gibi nedenlere bağlandı. Ayrıca merkezi iş alanında (MİA) büyük alan ihtiyaçlarını karşılayacak stok olmaması, olanların da kira rakamlarının Ümraniye'nin en az iki katı fazla olduğu kaydedildi. Sıralanan nedenlerin, yeni ofis arayışında hem bütçe odaklı olan, hem de kaliteden ödün vermek istemeyen kullanıcılar için Ümraniye'yi değerlendirmeye alınması gereken bir bölge haline getirdiği vurgulandı.

 

 
Kiralama süreçleri hız kazandı
 
2010 İkinci Çeyrek Raporu'na göre, merkezi iş alanında A sınıfı ofis binalarının boşluk oranı % 11.7, B sınıfı ofis binalarında boşluk oranı % 12 seviyesinde gerçekleşti. A sınıfı ofis binalarında boşluk oranları MİA dışı - Avrupa'da % 18.9, MİA dışı - Asya % 14.5 oldu. B sınıfı ofis binalarında MİA dışı - Avrupa'da boşluk oranı % 33.7, MİA dışı - Asya'da boşluk oranı da % 19.8 olarak gerçekleşti.
Bu dönemde piyasanın hareketlenmesinin sonucu olarak bölgelerin çoğunun boşluk oranlarında düşüş gözlemlendi. 2010 ikinci çeyrek döneminde, boşluk oranlarında en keskin değişiklik Altunizade'de oldu. Altunizade'de boşluk oranı önceki çeyrekte % 12.8 iken, bu çeyrekte % 7.2 olarak gerçekleşti. Bu düşüşte Altunizade'de yer alan Vera Plaza'da Banksoft firmasının yaptığı satın alma etkili oldu. Altunizade'yi, MİA'da yer alan Taksim - Nişantaşı bölgesi % 50.2 seviyesiyle takip etti.
 
Levent'te boş yer yok
 
Rapora göre, talebin en yoğun olduğu bölgelerin başında gelen Levent'te boşluk oranları bir önceki çeyreğe göre gerileyerek % 3.3 seviyesine düştü. 2010 ikinci çeyreğinde MİA dışı - Asya'da yer alan dört bölgeden sadece Ümraniye'de boşluk oranı bir önceki çeyreğe göre arttı. Ümraniye'deki boşluk oranı bir önceki çeyrekte % 15.7 iken, 2010 ikinci çeyrekte % 19.7 oranına yükseldi. Bu artışlar stoka yeni bina eklenmesinden kaynaklandı.

2010 ikinci çeyrekte genel itibariyle, MİA, MİA dışı - Avrupa ve MİA dışı - Asya'da kiralama süreçleri hareket kazandı ve boşluk oranları bu nedenle düştü. MİA'daki A sınıfı binaların genel boşluk oranları bu çeyrekte, 2010 birinci çeyrek dönemine göre düşüş gösterdi. MİA dışı - Avrupa'daki genel boşlukları bir önceki çeyrek döneme göre düşerek % 18.9 seviyesine indi. MİA dışı - Asya'da genel boşluk oranları bir önceki döneme kıyasla çok küçük bir düşüş gösterdi. 2009 üçüncü çeyrekte yükselişe geçen MİA'daki B sınıfı ofis binalarına duyulan talep, merkezden ayrılmak istemeyen yeni kullanıcıların talepleriyle 2010 ikinci çeyrekte artarak devam etti.

MİA B sınıfı boşluk stokunda ikinci çeyrekte gerçekleşen düşüşün sebepleri arasında; talebin devam etmesi ve Zincirlikuyu - Esentepe - Gayrettepe bölgesinde yer alan B sınıfı bir binanın yenileme ve tadilat sürecinin tamamlanması sürecinde stoktan çıkarılması gerekçeleri sıralandı.

MİA dışı - Avrupa'daki B sınıfı bina boşluk oranı geçen çeyreğe göre çok küçük bir artışla % 33.7 oldu. MİA dışı - Asya'da B sınıfı binaların boşluk oranı küçük bir artışla % 19.8 seviyesinde gerçekleşti. MİA dışı - Asya'daki B sınıfı bina boşluk oranı son üç çeyrek dönemde de artmaya devam etti. 
 
Tüm ofislerde kiralar yükseldi
 
MİA'da A sınıfı ofis binalarının ortalama kira bedelleri bir önceki döneme göre artarak 26.5 ABD Doları/m2/ay olarak gerçekleşti. A sınıfı binaların ortalama kira bedelleri MİA dışı - Avrupa bölgesinde değişikliğe uğramadı ve 17.7 ABD Doları/m2/ay oldu. MİA dışı - Asya için ise küçük bir düşüşle 18.7 ABD Doları/m2/ay oldu. MİA'da B sınıfı binaların genel kira ortalaması ise 15.9 ABD Doları/m2/ay olarak gerçekleşti.

MİA'da Levent bölgesindeki küçük oranda düşüş dışında, tüm bölgelerde ortalama kira rakamlarında artış gerçekleşti. İstanbul genelinde talep edilen en yüksek kira ortalaması yine Levent'te gerçekleşti. Bu bölgede 2010 ikinci çeyreği için A sınıfı ofis binası kira ortalaması 33.9 ABD Doları/m2/ay ve talep edilen en yüksek kira rakamı ise 44 ABD Doları /m2 /ay olarak açıklandı. 
 
MİA'da en ilgi çekici değişiklik Beşiktaş - Balmumcu bölgesindeki B sınıfı binaların kira ortalamasında gerçekleşti. Bu bölgede B sınıfı binaların kira ortalamaları bir önceki çeyrekte % 15.7, ikinci çeyrekte ise % 21.3 oldu. Altunizade'de boşluk oranlarındaki düşüşle doğru orantılı olarak, kira ortalamalarında artış gözlemledi. Rapora göre, 2010 ilk çeyrekte A sınıfı ofis binası kira ortalaması 18.9 ABD Doları/m2/ay iken, 2010 ikinci çeyreğinde 19.1 ABD Doları/m2/ay seviyesinde gerçekleşti.
 

İkinci çeyrekte A sınıfı genel kira ortalamalarında (MİA hariç) belirgin bir yükseliş gözlenmedi. Yine de MİA'daki kira ortalamalarında  gerçekleşen 0.6 ABD doları /m2 /ay artışla kira ortalamaları ancak 2009 ikinci yarıdaki ortalamalarla benzer seviyede oldu. MİA dışı - Avrupa'da önceki çeyrekte 17.7 ABD Doları/m2/ay olan kira ortalaması ikinci çeyrekte de aynı seviyede kaldı, MİA dışı - Asya'da ise geçen dönemlerle kıyaslandığında dikkate alınmayacak bir düşüş gerçekleşti. Son 3 çeyrek dönemde MİA dışı bölgelerde kira rakamları aynı seviyelerde seyretti. Stoka yeni katılacak nitelikli A sınıfı ofis binalarının bu rakamlarda değişikliğe yol açması bekleniyor.

MİA, MİA dışı - Avrupa ve MİA dışı - Asya'da B sınıfı genel kira ortalamalarında bir önceki dönemde gerçekleşen artış, kira ortalamalarını 2009 son çeyrek dönemdeki seviyelere tekrar taşıdı. En belirgin artış % 1'le MİA'da gerçekleşti. Son dört çeyrek incelendiğinde B sınıfı binalardaki kira ortalamaları belli rakamlarda seyretti ve büyük değişiklikler gerçekleşmedi. 
 
2010 ikinci çeyrek raporunda, iki sene içinde tamamlanacak projelerin piyasaya girmesiyle stok oranlarında ciddi yükselmelerin olacağı öngörülüyor. Gelecek çeyrekte genel kira ortalamalarında belirgin bir düşüş veya yükseliş beklenmiyor. Güncel yer arayışında olan firmaların büyük bir kısmı 2010 yılı için aldıkları bütçe onayları nedeniyle en geç eylül ayı gibi yeni kira kontratlarını imzalayacak. Boşluk oranlarında üçüncü ve dördüncü çeyrekte düşüş yaşanacak. Daha ileri tarihli taleplerin çoğu Ocak 2011'i işaret ediyor. Bu nedenle 2011 ilk çeyreğinin hareketli geçmesi bekleniyor.